Расчеты по срокам, необходимым для продажи жилья, провели специалисты сервиса «Домклик». Чтобы продать трехкомнатную квартиру в Петербурге, собственнику придется потратить (в среднем) 128 дней. Средний показатель по России – 87 дней. Срок экспозиции петербургской «двушки» – 106 дней. (В среднем по РФ – 69 дней.) Сделка с однокомнатной занимает 73 дня. (См. табл. 1.)
Для сравнения: в Волгоградской или Воронежской областях жилье на вторичном рынке продается в 1,5–2 раза быстрее.
От сроков экспозиции зависит величина дисконта: чем дольше объект «висит» в листинге, тем больше скидка. По расчетам «Домклик», если квартира продается за месяц, то скидка не нужна; от одного до пяти месяцев – дисконт может составлять 5–7%. В случае, когда покупателей приходится ждать пять месяцев и более, продавцу придется уступить 7–8%, а то и больше.
В чем же причина?
«Петербуржцы склонны переоценивать стоимость своего жилья, – полагает Василий Павлов, генеральный директор АН «Итака». – Возможно, это происходит из-за большого объема новостроек. На вторичном рынке продавцы ориентируются на уровень цен первичного, а цены на новостройки заметно выросли за последние годы».
Действительно, в нижней части рейтинга «Домклик» находятся именно регионы с активным жилищным строительством: Москва, Московская область, Краснодарский край и Петербург. По расчетам NSP, в петербургском регионе в 2023 году один договор долевого участия приходился на 95 жителей, в столичной агломерации – один ДДУ на 113 граждан. То есть: в расчете «на душу населения» у нас строят больше.
«80% объектов на вторичном рынке Петербурга выставлены по неадекватной цене, – отмечает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость». – Интерес покупателей привлекают как раз 20% лотов, расположенных у нижней границы ценового диапазона. По ним и происходят сделки. А собственники оставшихся 80% не склонны менять ценники, в результате их объекты зависают в листингах на многие месяцы…»
Разница в ценах между первичным и вторичным рынком, по данным «Бюллетеня недвижимости», сейчас достигает 10–12%. В спальных районах – до 20%. Это осложняет и тормозит «встречные» сделки, когда для приобретения новостройки клиенту сначала нужно продать имеющееся жилье.
Также надо учитывать специфику петербургского жилого фонда: значительное количество домов-памятников (в неясном техническом состоянии), существенная, по сравнению с другими городами, доля коммуналок. Сделки с жильем в центральных районах занимают небольшую долю рынка, но также влияют на сроки экспозиции. И причина та же: неадекватные ожидания собственников. Это подтвердит любой риелтор, которому приходилось заниматься расселением коммунальных квартир…
