Какую перепланировку запрещено делать в квартире?
Эксперт по жилищному законодательству Эмилия Лобжанидзе заметила, что любая перепланировка квартиры должна быть согласована с органом местного самоуправления. Но есть виды работ, которые невозможно согласовать: сносить или уменьшать вентиляционный короб, укладывать тёплый пол с подключением к центральной системе отопления.
Самые распространённые ошибки незаконной перепланировки, которые жилищные инспекторы обычно фиксируют, говорит Э. Лобжанидзе: объединение газифицированной кухни с лоджией и жилыми помещениями; захват общедомового имущества; полный или частичный демонтаж вентиляционного короба; размещение «мокрых зон» над жилыми помещениями.
Требования к проведению перепланировки, отмечает эксперт, регламентируется законом. Запрещено расширять кухню за счёт жилой комнаты. Нельзя нарушать прочность устойчивости несущих конструкций здания - любое вмешательство возможно только с разрешения организации, проектировавшей здание. Во многих типовых домах, замечает Лобжанидзе, шахта общедомовой системы естественной вентиляции имеет значительные размеры, и у собственников иногда возникает желание уменьшить её габариты. Подобное решение повлечёт нарушение работы вентиляции в квартирах соседей. Кроме того, площади шахт и коробов инженерных коммуникаций относятся к общедомовому имуществу, поэтому право собственности на них не распространяется.
Теоретически возможно согласовать перепланировку с использованием свободного пространства сантехнического шкафа, если это не осложнит эксплуатацию инженерных систем дома. Но на практике чрезвычайная сложность согласования фактически ставит такие работы под запрет.
Нельзя увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту: запрещено выполнять устройство стяжки или замену материала перегородок на более тяжёлые; менять деревянные перегородки на стену из пеноблоков и устанавливать тяжёлую сантехнику, например джакузи потребует дополнительного расчёта нагрузок.
Под запретом устройство или перенос радиаторов отопления, подключённых к общедомовой системе горячего водоснабжения и центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы. Такое переустройство приведёт к ухудшению эксплуатационных свойств инженерных сетей дома, поскольку система отопления единая для всех жильцов. Установка тёплого водяного пола в квартире может привести к сбою работы коммуникаций всего дома, к нарушению теплового баланса. Систему электрического теплового пола использовать можно, она не подпадает под законодательный запрет.
Нельзя делать проёмы, вырубку ниш, пробивку отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами.
Нельзя прокладывать пазы для проводки в несущих стенах. Этот запрет необходимо учитывать при замене проводки в квартире, замечает эксперт.
Под запретом устройства для увеличения площади существующих лоджии, балконов веранд на вторых и выше этажах. Запрещена перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Запрещены работы по перепланировке в домах, признанных аварийными.
Нельзя объединять лоджии, балконы, террасы, веранды с внутренними помещениями. Присоединение холодных помещений изменит общую отапливаемую площадь.
Запрещено устройство новой антресоли, если сумма общей площади всей квартиры будет превышать 40% площади перепланированного помещения. Под запретом также устройство полов в мокрых зонах квартиры без гидроизоляции, порожка или занижения уровня пола на полтора-два сантиметра относительно смежного помещения.
Запрещено жилые зоны делать нежилыми: при переносе в спальню кухни, например, с электрическим оборудованием эта зона с кухней становится нежилой.
Приведённый перечень запретов перепланировки неполон, говорит эксперт, но в нём отражено то, с чем чаще всего приходится сталкиваться при проектировании перепланировки квартиры.
За самовольную перепланировку собственник помещения привлекается к административной ответственности: для граждан это штраф в 2-2,5 тысячи рублей, для юридических лиц - от 40 до 50 тысяч рублей, для должностных лиц - от 4 до 5 тысяч рублей. Кроме того, нарушитель должен привести помещение в проектное состояние в соответствии с технической документацией. Если он отказывается согласовывать перепланировку или возвращать квартиру в исходное положение, игнорируя предписания инспектора, жилищная инспекция подаёт иск в суд. В соответствии со статьёй 29 Жилищного кодекса РФ суд имеет право выставить квартиру на торги или лишить её владельца права собственности.
