В районные суды Петербурга ежемесячно поступают десятки исков с требованиями о выплате компенсаций за отложенное новоселье. Механизм расчета пени четко прописан в ФЗ № 214, однако служители Фемиды взяли за практику существенно урезать запросы истцов, и даже обжалование решений в вышестоящей инстанции не спасает ситуацию. «Карповка» попыталась разобраться в логике судебной системы.
Право на денежную компенсацию за несвоевременное заселение дома имеет любой покупатель жилья, за исключением разве что тех, кто приобрел недвижимость путем вступления в ЖСК. Согласно ФЗ № 214 интересы дольщика считаются ущемленными в случае, если девелопер не передал гражданину квартиру в указанный в договоре срок.
Если не углубляться в формулу расчета, то размер пени для застройщика составляет около 20% в год от общей стоимости квартиры. Правда, получить с девелопера всю причитающуюся сумму несостоявшимся новоселам, как правило, не удается. Мешает 333-я статья Гражданского кодекса, которая позволяет уменьшить неустойку, если она несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
- Выступая в роли ответчика, юрист той или иной строительной компании обязательно требует применить положения 333-й статьи, и суд всегда идет навстречу. В итоге сумма компенсации снижается на 50, а то и на 90%, - рассказывает юрист Общества защиты прав потребителей в области долевого строительства Александр Тюлюнов. - Здесь большую роль играет человеческий фактор. Судья расценивает компенсацию как желание истца получить легкие деньги. При этом попытка обжаловать решение, как правило, не приносит результата.
Любопытен и тот факт, что, вынося решение, суд отказывается учитывать расходы дольщика на аренду жилья. А ведь некоторые семьи из-за нерасторопности девелопера вынуждены по несколько лет снимать углы, ежемесячно тратя на это минимум 15 тысяч рублей. Взять хотя бы клиентов компании «Л1», купивших квартиры в ЖК «Лондон Парк». Комплекс должны были построить еще в 2009 году, однако до сих пор ни одна из очередей не введена в эксплуатацию.
Но есть и везунчики, которым удается взыскать компенсацию, размер которой практически равен стоимости квартиры. К примеру, в 2014 году один из дольщиков «Петротреста» отсудил у компании 1,4 миллиона рублей, что составляет 73% от цены договора. По словам Александра Тюлюнова, в Петербурге аппетиты истцов усмиряют не так сильно, как в Москве.
- В столице были случаи, когда дольщики требовали компенсации в размере 300 тысяч рублей, а им присуждали только 10 тысяч. Дело в том, что 333-я статья Гражданского кодекса не предусматривает порога для снижения суммы неустойки. Таким образом, судья вполне может сократить ее и до 1 копейки, - добавил юрист.
При этом отсудить компенсацию – только половина дела. Куда сложнее ее получить. У ряда девелоперов нет ни денег, ни других ценных активов. Кто-то вообще находится в стадии банкротства. В итоге судебные приставы вынуждены один за другим закрывать исполнительные производства, оставляя людей ни с чем. Так, по словам активистов из числа дольщиков ГК «Город», все клиенты компании, взыскавшие компенсацию до ноября 2014 года, получили причитающиеся суммы, а те, кто подал иск позже, – нет.
Если проанализировать судебную практику, то можно увидеть, что в Северной столице чаще остальных за взысканием компенсации обращаются дольщики «Ленспецстроя», «Петротреста», «Дальпитерстроя», «Л1», СУ-155, «Титана» и вышеупомянутой ГК «Город».
Впрочем, по наблюдениям юристов, петербуржцы неохотно отстаивают свои права в суде. Как рассказал Александр Тюлюнов, если девелопер задерживает передачу квартиры на полгода, то из 1000 клиентов иск подают примерно 50. Пассивность граждан делает нарушение сроков выгодным предприятием для застройщика, позволяя как можно дольше не выводить деньги из оборота.
- Уважительных причин для задержки передачи жилья не существует, хотя ответчики в суде всегда пытаются переложить вину на третьих лиц – непунктуальных поставщиков материалов, администрацию или, скажем, «Водоканал», который якобы медлил с подключением дома к коммуникациям. По логике, девелопер должен выплатить компенсацию дольщику, а потом подать в суд на виновника задержки. Но я таких исков еще не видел, - резюмировал Александр Тюлюнов.
