Дальше — спад: на вторичке уже правит наличка, ждут и волну дефолтов заемщиков
«Принудительно или добровольно, но рынок пополнится дефолтными квартирами», — прогнозируют эксперты «БИЗНЕС Online». К этому подталкивает и 2021 год с двукратным ростом банкротств физлиц, арестов-запретов и торгов. В феврале и марте рынок недвижимости выстоял на недорогой ипотеке. Затем кредитование вторички встало, а новостройки спасает государство. Цены на жилье продолжают расти, но на рынке б/у уже уступают до 500 тыс. рублей с квартиры. О том, с каким настроением сфера недвижимости заканчивает I квартал, — в материале «БИЗНЕС Online».
Рынок недвижимости Татарстана в феврале и марте после панических настроений «вкушал» остатки дешевой ипотеки. По данным Росреестра РТ, только в феврале число ипотечных сделок в Татарстане выросло на 24% до 7,6 тысячи. Вторичный рынок Казани после январского падения прибавил 28% — там зафиксировали 4,6 тыс. сделок, количество договоров долевого участия за месяц снизилось на 2% и второй месяц держится на уровне 2 тысяч.
Новостройки устойчивы и в сравнении с февралем 2021 года — число сделок выросло в 1,5 раза. Впрочем, того же не скажешь о вторичке — по Казани соответствующий рынок в прошлом году откатился на 6%, а по Татарстану — на 21%. Гробить спрос на вторичное жилье еще в январе начала ипотека под 12% годовых, но 28 февраля, как поется в песне группы «Ленинград», стало понятно, «как же хорошо мы плохо жили». В тот день, напомним, ЦБ увеличил ключевую ставку до 20%, а ипотечные ставки на вторичное жилье превысили 20% годовых. Желающих покупать «вторичку» в ипотеку нет, что подтверждают опрошенные эксперты.
«Работаем с наличкой, — говорит руководитель АН „АртХаус“ Анна Костыркина. — Совесть не позволяет уговаривать клиентов на ипотеку выше 20%. Я бы и сама не взяла».
Новостройки продолжала и продолжает спасать господдержка. Впрочем, застройщики Татарстана разочарованы «пакетом Хуснуллина», по которому «локомотиву экономики» увеличили цену кредитов на строительство. Банкиры, однако, пессимизма не поддерживают. Да, средневзвешенной ставки в 3% не будет. Но кредит под 6–7% годовых при условии хороших продаж по эскроу сейчас тоже смотрится манной небесной. Другое дело, удастся ли продавать? По оценкам Avito, спрос на новостройки в марте рухнул на 47% по сравнению с февралем. Подарком выглядит даже рост «путинской» ипотеки для населения с 7 до 12% годовых с одновременным увеличением лимита кредитования до 6 млн рублей в регионах. Условий семейной льготной ипотеки менять не стали.
Долю сделок с ипотекой на «вторичке» оценивают в 60%, за наличные покупали 40% такого жилья. Рынок не встанет, но последствия ударят и по новостройкам. «Вторичный рынок здорово просел, и деньги оттуда не смогут стать первоначальным платежом при покупке на первичном рынке. Потери в такой схеме все-таки есть», — говорит генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.
«Ушла на второй план, — говорит о вторичке руководитель офиса „Квартал“ агентства недвижимости „Флэт“ Фарсель Иматов. — Новостройки покупать выгоднее. На вторичке продавцы предпочитают повременить с продажей, покупатели — с покупкой. Хотят оценить ситуацию».
Так или иначе, но первый квартал 2022 года застройщики Казани запомнят ажиотажным спросом. О перевыполнении плана продаж изданию сообщили в СМУ-88 и #Суварстроит.
«Первоначальное повышение ключевой ставки вызывает ажиотажный спрос. Мобилизуются уже одобренные ипотечные предложения, у покупателей появляется желание получить одобрение», — описала обстановку заместитель генерального директора #Суварстроит Эльвира Галяутдинова.
Но дело не только в дешевой ипотеке. С 24 по 28 февраля россияне сняли с банковских счетов рекордные 1,4 трлн рублей. И только часть из этой суммы пошли на покупку сахара и круп.
«Недвижимость покупали те, кто снимал миллионы с банковских депозитов и те, кто зафиксировал ощутимую прибыль, выйдя из доллара или евро, — говорит директор риелторской юридической компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Иных способов инвестировать, сохранить деньги по факту нет. А во что еще вкладывать? Валюту ограничили, рынок акций провалился. Остается классика — недвижимость».
Это подтверждает ажиотажный спрос на бюджетную недвижимость после 24 февраля, продолжает эксперт. Сначала сметали предложения до 3 млн рублей: «гостинки», студии, а когда таких не стало — пошли однушки до 5 млн рублей, какие еще предлагают застройщики. По данным Росреестра, вырос спрос и на парковочные места — за два месяца на 3% до 1,7 тыс. в сравнении с январем-февралем 2021 года.
Впрочем, в топ-12 способах сохранить деньги в кризис-2022 недвижимость занимает только 9 строчку. Эксперты предполагают, что спрос на фоне резкого удорожания ипотеки ослабнет. Однако цена недвижимости вряд ли пойдет вниз. «Купить-то можно в любой момент, но вот как продавать — это вопрос. Можно деньги туда загрузить и потом не вернуть их назад», — рассуждал профессор кафедры финансовых рынков и финансовых институтов института управления, экономики и финансов КФУ, доктор экономических наук Игорь Кох.
Что будет дальше — никто не знает. А потому девелоперы не хотят рисковать. Коммерческие застройщики в начале марта остановили запуск новых проектов жилых комплексов и продажу квартир в еще не начатых домах. Девелопмент подобен крупному кораблю. Стартовать с нуля ему намного сложнее, чем двигаться хотя бы по инерции, считает гендиректор «Домкора» Мунир Гайнуллов. По его мнению, крупные застройщики будут придерживаться именно такой стратегии: завершать строительство начатых объектов, а далее принимать решения исходя из спроса на жилье, который сложится на рынке.
Не будет клиентов — меньше продажи квартир — соответственно, возникают проблемы с ценой денег для девелоперов.
«Высокая ключевая ставка полностью заблокировала новые проекты. Вряд ли кто-то отважится брать проектное финансирование на таких условиях, — говорит Наиль Галеев. — Правительство, конечно, решило, что будут субсидировать до 15%, но это все еще дорого. В условиях снижения темпов наполнения счетов мы не сможем поддерживать низкую средневзвешенную ставку — а значит, потеряем рентабельность. 15% с учетом всех этих данных — явный риск для устойчивости компании. Поэтому приемлемым вариантом была бы ставка в 10% с учетом дополнительных мер поддержания спроса».
Отважные застройщики еще остаются. В феврале исполком Казани выдал три разрешения на строительство многоквартирного жилья, столько же и с начала марта. «Стройгрупп» в марте разрешили возвести жилой дом «Галактика» по ул. Волкова. На этой улице застройщик уже построил ЖК Royal Residence. #Суварстроит продолжает застройку ЖК «Залесный сити», «Унистрой» запускает проект жилого комплекса на ул. Сибгата Хакима у Дворца водных видов спорта.
Стоимость квартир в феврале продолжала расти. По данным domofond.ru, за месяц квадратный метр в новостройках подорожал еще на 0,6% до 133 тыс. рублей. При этом стоимость некоторых позиций стройматериалов после 24 февраля выросла на 30-40%. «В марте пока тенденции к снижению не наблюдается, но и рост остановился. На какое время остановился рост цен — неизвестно», — говорит заместитель генерального директора #Суварстроит о цене материалов.
«СМУ-88» фактически зафиксировало цены квадрата на уровне полуторамесячной давности. «Корректировка идет только в части готовности ЖК. А вот стройматериалы продолжают расти — в среднем на 15% за последний месяц», — говорит Галеев.
В агентстве недвижимости «Флэт», наоборот, фиксируют ощутимый рост цен в новостройках. И дело тут не в ценах на стройматериалы. «Растет спрос — растет и цена, ведь застройщики видят что люди готовы покупать объекты. И, как следствие, повышают цены», — говорит Иматов.
Не теряла ценовые позиции в феврале и «вторичка». Средняя цена квадратного метра за месяц выросла на 4% до 129 тыс. рублей. «Цена зависит от срочности продажи, — говорит Кострыкина. — Тем, кому действительно надо продать — уступают 200-500 тысяч рублей и выходят на сделку. Если владелец до сих пор верит в рынок продавца и считает квартиру единственной и неповторимой, то на просмотр приходят только „туристы“. Им, наверное, интересно посмотреть на чудного продавца». Хотя, конечно, все очень индивидуально. Кому-то удается продавать и «хрущевку» по 5 миллионов.
В апреле владельцы «вторички» будут еще сговорчивее, цены снизятся, прогнозируют эксперты. За наличные на вторичном рынке будут покупать только эконом-класс и однокомнатные квартиры.
Рынком недвижимости в предстоящем месяце будут править новостройки, уверены риелторы. А застройщики уже готовятся оценить эффект обновленной «путинской» ипотеки под 12% годовых и лимитом в 6 млн рублей. «Ожидания не очень высокие, она слабо подходит для казанского рынка недвижимости — для нас лимиты должны быть на 10 миллионов», — говорит Галеев.
«Если государство поддержит застройщиков и банковский сектор, то после некоторого спада во втором квартале в к середине лета рынок недвижимости оживится, — говорит Галяутдинова и видит подпитку девелоперов в средствах инвесторов, которые хранят деньги на депозитах в банках. — Сейчас ставки по ним составляют 20%, однако в ближайшие 2-3 месяца они будут снижаться. Клиенты банков захотят найти альтернативу, которой могут стать инвестиции в стройкомплекс».
На фоне роста ключевой ставки, санкций, кризиса и вероятного роста безработицы возобновились разговоры о новой волне дефолтного жилья. Пока экономика работает по инерции — и эксперты не фиксируют вал банкротств физлиц. Жилье из-за неспособности оплачивать долги тоже массово не продают. Тем, у кого доход снизится минимум на 30% в сравнении со средним доходом 2021 года, предоставят кредитные каникулы до 30 сентября 2022 года. Похожую меру вводили и во время пандемии коронавируса. Однако риски есть.
В начале 2021 года эксперты «БИЗНЕС Online» заявляли, что пик банкротств впереди. И не ошиблись. За прошлый год Арбитражный суд РТ рассмотрел 4,1 тыс. дел о банкротстве физлиц, что в два раза больше, чем в 2020 году.
«Банкротства — это бич последнего времени, — говорит Садреев. — Но часть людей не доводят ситуацию до суда, приставов и продают квартиры самостоятельно, чтобы закрыть проблемный кредит и купить жилье дешевле. Сегодня доля клиентов в ситуации, когда нечем платить кредит, не превышает двух-трех процентов общего потока. Но прежде не было и одного процента».
Росреестр за прошлый год зафиксировал двукратный рост арестов-запретов на регистрацию недвижимости в РТ без учета обременений. Число арестов земельных участков за год выросло втрое до 160 тыс., жилых и нежилых помещений на 71% до 132 тыс., зданий и сооружений в полтора раза до 96 тысяч.
«Причина такого роста связана скорее с работой приставов в этом направлении: аресты на недвижимость стали накладывать даже за неоплаченные штрафы ГИБДД. Такие случаи все чаще встречаются при покупке и продаже недвижимости», — говорит Садреев.
Несмотря на рост банкротств физлиц, арестов-запретов, приставы за 2021 год арестовали только 631 квартиру — на 10% меньше, чем в 2020-м. Эксперты напоминают, что судебные приставы забирают жилье принудительно по решению суда. Если должник не выплачивает кредит и не хочет сам продавать квартиру — недвижимость с торгов реализуют или приставы, или банк. Например, на баланс Ак Барс Банка в счет погашения задолженности за 2021 год поступило 20 квартир и 3 дома, которые реализовали за 157,6 млн рублей. Это в разы больше аналогичного показателя 2020 года — тогда с торгов за 22,7 млн рублей продали 4 квартиры и 1 дом.
Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в 2021 года по Татарстану составила 1,4 млрд рублей, что на 12% ниже показателя 2020 года. Таковые данные Нацбанка РТ. При этом размер ипотечного портфеля татарстанцев за прошлый год вырос на 28% до 347 млрд рублей. Для сравнения, расходы бюджета РТ на 2022 год составляют 324 млрд рублей. По данным национального бюро кредитных историй, размер типичного ипотечного кредита в РТ за 2 года вырос на 52% до 3,2 млн рублей и в январе увеличился еще на 100 тыс. до 3,3 млн рублей.
Двукратный рост числа выставленных на торги проблемных квартир не только в Татарстане, но и в России фиксирует Российский аукционный дом. Так, за прошлый год на этой площадке продали 100 объектов жилой недвижимости из РТ на сумму 350 млн рублей. В тройке лидеров Казань, Набережные Челны и Нижнекамск.
«Это обратная сторона льготной ипотеки, когда доступ к дешевым деньгам получили все желающие и соблазн воспользоваться ими часто превалирует над здравым смыслом и расчетом, — говорит руководитель офиса РАД в Казани Леван Шакая. И делает неутешительный прогноз. — Принудительно или добровольно, но рынок пополнится дефолтными квартирами».
