foto da Quotidiani locali
TRIESTE Una flessione del 9-10% delle compravendite nel segmento residenziale a fronte di un aumento dell’1-2% dei valori degli immobili, di una domanda grosso modo stabile e di un’offerta in diminuzione. Con gli appartamenti in locazione a prezzi accessibili che sono diventati ormai un miraggio. Il presidente provinciale Fiaip Filippo Avanzini – affiancato ieri nella presentazione dei dati da quello regionale Stefano Nursi e dal responsabile dell’osservatorio Mauro Andreassich – riassume così il mercato 2023 del mattone nella provincia di Trieste, evidenziando anche una contrazione degli acquirenti stranieri e una concomitante riscoperta di rioni come Roiano, San Giovanni e San Luigi. Si afferma inoltre la tendenza, che si respira anche a livello regionale, all’acquisto di metrature più contenute rispetto al passato. Una delle componenti di questa dinamica è il fatto che sempre più persone vivono da sole. È forte la richiesta, anche a scopo di investimento, di mini-appartamenti con un valore al di sotto dei 100 mila euro.
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«La contrazione delle compravendite, inferiore a quella della media nazionale che si attesta al 13,5%, arriva comunque dopo anni in cui Trieste ha galoppato raggiungendo numeri importanti – premette Avanzini – ed è dovuta alla stretta creditizia: da un lato, infatti, le banche richiedono un reddito minimo più elevato, dall’altro erogano mutui con molta più cautela in seguito anche all’incremento delle insolvenze dovute all’aumento dei tassi di interesse». Crescono leggermente i tempi medi di vendita; ora sono intorno ai 4 mesi. Ma «nel 2024 non ci sarà alcuna crisi del mercato», anticipa lo stesso Avanzini, che prevede «un ulteriore aumento dei prezzi e un’ulteriore riduzione delle compravendite, considerando anche che non ci sarà più il bonus casa per gli under 36».
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Il prezzo medio a Trieste è di duemila euro al metro quadrato. I valori più bassi si registrano ad Altura, a Chiarbola, nella zona di via Baiamonti e in quella di via Flavia, mentre quelli più alti portano in Costiera, nel centro storico e in alcuni punti del rione di Gretta.
A condizionare il prezzo, come sempre, è lo stato dell’immobile. Un appartamento da ristrutturare sulle Rive, per esempio, ha un valore al metro quadrato tra i 1.200 e i 1.500 euro. Se invece è appena stato riqualificato, si arriva tra i 2.900 e i 3.500 €. Se ci spostiamo a San Giacomo, un immobile da ristrutturare ha un valore al metro quadrato tra i 900 e i 1.100 euro: qui si sale tra i duemila e i 2.200 se è nuovo o appena ristrutturato. Ad Altura – che paga l’assenza di servizi ed esercizi commerciali – i prezzi oscillano tra i 900 e i 1.100 € per un immobile da ristrutturare e i 1.700 e i 1.900 per un primo ingresso. In periferia, come accennavamo, in termini di richieste vengono premiati rioni come Roiano, San Luigi e San Giovanni, dove i prezzi sono più accessibili, a fronte comunque di una buona offerta di servizi e di collegamenti con il resto della città.
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Calano gli acquirenti stranieri. Perché? «Prevalentemente perché in precedenza i prezzi di mercato a Trieste erano molto bassi e quindi estremamente convenienti – osserva Avanzini – mentre ora si sono allineati a quelli delle città capoluogo delle stesse dimensioni».
Il prezzo medio mensile per gli affitti è di 10 euro al metro quadrato. «La minore possibilità di acquisto dettata dai tassi dei mutui – spiega Avanzini – ha fatto crescere la domanda per le locazioni su un mercato già saturo, con una limitata offerta dovuta anche al gran numero di unità immobiliari destinate al mercato turistico. L’insieme di questi fattori ha comportato un aumento dei prezzi».
In regione, nel 2023, si è avuta una flessione del 13% delle compravendite. Così Nursi: «Prevediamo che questo trend ci accompagnerà anche nel 2024. A farci riflettere, però, è un fatto: su 730 mila abitazioni, ben 180 mila sono vuote. Buona parte sono in zone rurali dove è difficile vendere, ma negli altri casi spesso i proprietari fanno fatica psicologicamente a mettere la loro casa in locazione, visto che le norme di rilascio dell’immobile sono datate e non tutelano il proprietario». Nursi poi riferisce come la dimensione media delle abitazioni in regione sia di 115 metri quadrati: «Un dato in costante diminuzione considerando l’aumento, di anno in anno, delle famiglie composte da una o due persone».
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