Las empresas y los dueños recurren a recovecos legales para eludir aspectos de la norma como la prohibición del cobro de honorarios a los arrendatarios o el límite de la subida de precios
Ayuso insiste en que “mientras pueda” no aplicará la Ley de Vivienda estatal: “Es una barbaridad”
El mercado de alquiler en España se enfrenta a una presión sin precedentes. Y el problema es especialmente agudo en las grandes ciudades, como Madrid. Según un reciente estudio de Idealista, en 2024 cada anuncio de alquiler en la comunidad madrileña recibe una media de 43 contactos de interesados, un 60% más que el año anterior, cuando la cifra se situaba en 27 contactos por anuncio. La vivienda ya se sitúa entre las principales preocupaciones de los españoles y representa todo un rompecabezas para muchas familias.
La ley de vivienda aprobada durante la pasada legislatura fue uno de los principales caballos de batalla de Unidas Podemos y, tras una ardua negociación, uno de los grandes legados del primer Gobierno de coalición entre el PSOE y Unidas Podemos. Aunque acabó siendo menos ambiciosa de lo que pretendían algunas de las partes, la norma pretendía equilibrar las relaciones entre arrendadores e inquilinos y entró a regular aspectos importantes del mercado de alquiler.
La ley vigente consta de dos partes diferenciadas: aquellas medidas que deben cumplirse de manera obligatoria en todo el Estado y aquellas que se aplican en función de la voluntad del ejecutivo de las autonomías. En el caso de Madrid, el gobierno de Isabel Díaz Ayuso ha apostado por no aplicar el mecanismo de “zonas tensionadas” para poner límite al precio del alquiler argumentando que es lesivo para las comunidades autónomas y que “lo único que hace es multiplicar el piso turístico porque a los propietarios les da pavor sacar su vivienda en alquiler”.
Por contra, otras medidas como la prohibición de cobrar meses por adelantado, los gastos de gestión inmobiliaria a cargo del propietario y la prórroga extraordinaria de contratos en casos de vulnerabilidad sí son de obligado cumplimiento en todo el territorio español. Sin embargo, el Sindicato de Inquilinas de Madrid alerta de que algunos propietarios intentan colar trampas para sortearlas.
A pesar de la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda en mayo de 2023 muchos propietarios y agencias inmobiliarias están recurriendo a recovecos para evadir las nuevas normativas. La ley, que prohíbe cobrar comisiones de gestión a los inquilinos y exige que estos gastos corran a cargo del arrendador, está siendo sistemáticamente vulnerada según denuncian algunas organizaciones como FACUA y el Sindicato de Inquilinas de Madrid.
La asociación de consumidores ha cursado ya 31 denuncias contra inmobiliarias por incumplir la normativa en las principales capitales de España. FACUA les acusa de cobrar ilegalmente a los inquilinos comisiones bajo conceptos ficticios como “estudios de viabilidad” o utilizando términos ambiguos como “fees”. Este escenario deja a los arrendatarios en una situación de indefensión frente a un mercado que se vuelve cada vez más inaccesible.
Si hablamos con inquilinos de la ciudad de Madrid podemos comprobar como la gran mayoría ha pagado los honorarios o “gastos de gestión” de la agencia inmobiliaria. Es el caso de Hugo, que tuvo que hacerse cargo de los honorarios aún habiendo formalizado el contrato en junio de este mismo año, con la ley ya en vigor. O también Jorge, a quién el casero también obligó a hacer un adelanto de dos meses y a pagar una “limpieza final” de la vivienda, además de cargar con unos gastos de suministros fijos sin tener en cuenta la variabilidad de estos.
Por otro lado, la ley de vivienda desvincula la actualización del precio del alquiler del valor del IPC. Durante 2022 y 2023 el tope estipulado era del 2% mientras que durante el 2024 ese índice ha aumentado hasta el 3%. A partir del 1 de enero de 2025 entrará en vigor un nuevo índice para actualizar los alquileres, pensado para ser más estable y menor que el IPC. El INE definirá este índice antes de finales de 2024, según lo dispuesto en la ley.
Con todo, en la ciudad de Madrid encontramos casos frecuentes de subidas abusivas. Es la situación de Eli y Marcos, quiénes pagaban 1.029€ por el alquiler de su piso en la zona de Moncloa y han pasado a pagar 1.119€ tras la subida impuesta por su casero. El aumento supone una subida de un 8,75%, cuando el límite se sitúa en el 3%. En su caso, aceptaron la actualización del precio porque no encontraron una mejor alternativa habitacional en la zona.
En ese sentido, según el último estudio de Fotocasa, tan solo el 24% de los caseros ha negociado los precios de alquiler con los inquilinos durante el último año. Además, 9 de cada 10 inquilinos se quejan de los altos precios del alquiler y un 70% culpa a los precios excesivos de su dificultad para acceder a una vivienda.
Otro recoveco que encuentran los propietarios para burlar la regulación de precios es la fórmula del alquiler por habitaciones o de temporada, dado que no están protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es por eso que organizaciones sociales y sindicatos de inquilinos presentaron una proposición de ley el pasado martes en el Congreso para modificar la LAU. La iniciativa, que ya contaba con la negativa de PP, UPN y VOX, fue tumbada a última hora por Junts.
Por el momento, este tipo de alquileres continuarán desprotegidos y la puerta a prácticas como cobrar una vivienda por habitaciones a una misma familia o grupo de personas continuará abierta. Es el caso de Alberto y Pablo, que se mudaron juntos a la zona de 4 torres de Madrid y les obligaron a alquilar el piso por habitación y no entero (pagando 600€ cada uno en lugar de los 1.000€ que costaba el alquiler de la vivienda entera).
Las asociaciones y sindicatos de inquilinos reclaman medidas más ambiciosas y contundentes para atajar uno de los principales problemas de la ciudadanía en las grandes ciudades de España, especialmente entre los jóvenes, mientras algunas inmobiliarias y propietarios critican el “intervencionismo” del Gobierno en esta cuestión aunque el Tribunal Constitucional respaldó la mayor parte del texto.
