A un año de que Javier Milei derogó por decreto la Ley de Alquileres, la oferta de propiedades en renta se triplicó, los precios bajaron en términos reales -es decir, subieron por debajo de inflación- y los contratos -en más del 90%- volvieron a pactarse en pesos. Así lo refleja un informe que elaboró el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba).
Los datos recopilados por el Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario de la entidad muestran que, durante 2024, la oferta de inmuebles para alquiler en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) se incrementó un 197,44% contra la existente cuando se derogó la ley .
En tanto, los precios en términos reales -es decir, tomando en cuenta la inflación- tuvieron una baja promedio del 36,8 por ciento.
Otro cambio sustancial que dejó el fin de la Ley de Alquileres es que los contratos vuelven a realizarse en pesos. "Actualmente, el 90% de los contratos se pactan en pesos, con períodos de ajuste de tres o cuatro meses, generalmente indexados a la inflación. Ya no hay, prácticamente, negociaciones en dólares", resalta el informe de Cucicba.
Los contratos eran a tres años. Esto había generado un incremento de acuerdos ilegales, por fuera de las inmobiliarias y con precios pactados en dólares, con pagos en pesos a tipo de cambio blue y, a medida que aceleró la inflación, directamente en dólar billete.
"Los periodos que establecía la Ley de Alquileres resultaban excesivos tanto para inquilinos como propietarios", remarcó el Cucicba. En ese sentido, el informe ponderó que la derogación llevó a que el plazo acordado de duración de los contratos vuelva a ser de 24 meses.
El documento de la entidad describió, además, la oferta por barrio. Palermo, Belgrano y Recoleta conforman el top-3, seguidos por Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero. En conjunto, explican el 59% de la oferta total.
Otro dato importante para los inversores es que la rentabilidad bruta promedio de los contratos de locación subió en el último año. Hoy, es del 6,35%, "un valor que se inscribe en los estándares mundiales, y que triplica a lo que se obtenía de renta anual en tiempos de la Ley de Alquileres", destacó el Cucicba.
También el mercado de compra-venta mejoró notoriamente durante 2024, resaltó. Contribuyeron para esto otros dos fuertes incentivos: el blanqueo de capitales y los nuevos créditos hipotecarios.
Blanqueo y créditos impulsaron la venta de propiedades
De hecho, de las casi 6000 escrituras que se firmaron en noviembre en la Ciudad de Buenos Aires, 950 se hicieron con hipotecas, algo que no ocurría desde el primer boom de créditos UVA, en 2017. "El acceso a la vivienda se canaliza principalmente por ayuda familiar y a través del mercado locativo", contextualizó el informe.
Las escrituras formalizadas en noviembre se incrementaron un 41,5% comparado contra igual mes de 2023 (5755 versus 4068 estricturas).
En ese sentido, el informe destaca que en noviembre se escrituró el 5,52% de la oferta. Para vender todo el stock de propiedades en oferta en CABA, se necesitan 18 meses (si no ingresaran nuevas propiedades al mercado).
