С 1 июля в России свернулась программа льготной ипотеки, оказавшая серьезное влияние на рынок недвижимости за четыре года своего действия. Почему так произошло, как это повлияет на рынок и важно ли продление семейной ипотеки до 2030 года, разбирались сегодня с директором ГК «Алгоритм» Ксенией Белоусовой.
— Основания для прекращения программы льготного ипотечного кредитования достаточно ясны и легко уловимы.
Первое — предпочтения покупателей сместились в пользу новостроек, что ведет к нарушению равновесия на рынке жилья.
Второе — экономическая сторона вопроса: банки предоставляют ипотеку на льготных условиях, не теряя при этом своей прибыли, поскольку государство возмещает им разницу между обычной и льготной процентной ставкой.
Для этого из государственного бюджета выделяются средства оператору программы «Дом.рф», который в свою очередь переводит их банкам в рамках установленных лимитов, компенсируя потери доходов.
В текущем году на такие выплаты по льготной и семейной ипотечным программам было выделено около 560 млрд рублей, что превышает годовой бюджет национальных проектов в области здравоохранения и образования вместе взятых.
По сравнению с 2023 годом, расходы государства на ипотеку увеличились почти в четыре раза, что стало добавлять все более тревожные моменты в бюджетную политику, особенно на фоне текущей нестабильности.
— Рассмотрев ситуацию объективно, можно прийти к пониманию, что общенациональная программа уже не служит своей первоначальной цели — помощи тем, кто в ней действительно нуждается, и потому ее существование становится все менее целесообразным.
Цель социальных программ — справедливое распределение ресурсов: налоги взимаются с каждого, а пользу от них получают самые уязвимые слои населения. Однако льготная ипотека, не имеющая конкретного адресата, действует наоборот. Налоги, в том числе уплаченные не самыми богатыми, идут на удовлетворение потребностей более состоятельных людей, способных выплачивать ипотечные кредиты.
Уменьшение доступности ипотеки произошло не только из-за повышения цен, но и из-за того, что правительство постепенно ужесточило условия ее предоставления. Если ранее минимальный первоначальный взнос составлял 15%, то в сентябре 2023 года его увеличили до 20%, а в декабре — до 30%. Исходя из этого, становится очевидно, что фактическими получателями преимуществ льготной ипотеки являются состоятельные граждане.
— Я считаю, что стоимость жилья на первичном рынке во второй половине года останется стабильной, без значительного падения цен.
Хотя спрос является ключевым элементом, но он не единственный влияет на цены на жилье. Важную роль играют также ожидания инфляции, особенно учитывая, что застройщики получают деньги за проданные квартиры только после завершения строительства. К тому же уменьшение доступности кредитов и дополнительные расходы на стимулирование спроса в условиях отмены льготной ипотеки также оказывают влияние.
Ну и конечно, важно отметить, что на сегодня государству не в полной мере удается регулировать цены на строительные материалы - мы видим, что они на протяжении нескольких лет растут от квартала к кварталу.
— Ожидаемо, что потребитель заинтересован в снижении стоимости, тем более, если учесть возросшую динамику в текущем году и рост цен на новостройки за I полугодие. За счет ажиотажного покупательского спроса в преддверии окончания льготной ипотеки он оказался больше, чем за тот же период в 2023 году.
Однако застройщики индивидуально решают, как регулировать цены, исходя из своих обязательств перед банками и состояния эскроу-счетов. Многие из них, вероятно, просто не могут снижать цены. Впрочем, даже если они и решатся на корректировку, то в будущем цены снова поднимутся из-за инфляции, увеличения стоимости строительных материалов, роста зарплат и других факторов.
Поэтому если говорить об изменении цен, то ситуация скорее всего будет относительно стабильной, но сокращение спроса на первичном рынке недвижимости весьма вероятно — интерес к отдельным новостройкам может упасть на 20-25% на короткое время, но затем, как я думаю, он стабилизируется примерно на уровне 10% ниже текущего спроса.
Но отмечу, что это касается отдельных новостроек, а не всего рынка недвижимости. По отдельным лотам ждать снижения цены точно не стоит, так как спрос на хорошую локацию объекта и планировку всегда сохраняется.
— Безусловно, для стимулирования спроса будут внедряться новые схемы платежей. Например, возможно увеличение периода погашения долга для уменьшения размера месячных или квартальных платежей, или же предложение рассрочки в качестве альтернативы традиционной ипотеке.
Возможно, девелоперы начнут активно использовать ипотеку с выплатой поэтапно. В таком случае, первый платеж будет лишь малой частью общей стоимости, и до момента ввода дома в эксплуатацию покупатель будет вносить минимальные ежемесячные суммы. Это позволит ему продолжать арендовать жилье, пока строится его собственная квартира.
Или, как другой вариант, может быть расширено предложение ипотеки с отсроченным первоначальным взносом. Такой вариант уже существует на рынке, но он может стать еще более привлекательным для тех, кто не может сразу внести полную сумму, но сможет накопить в течение следующих 3-6 месяцев. С такой программой можно оформить ипотеку сейчас, а первоначальный взнос разделить на равные части и вносить в течение 6-12 месяцев вместе с ежемесячными платежами.
Хотя эти методы кажутся более сложными в реализации по сравнению с льготной ипотекой, они могут стать основными инструментами, используемыми для поддержания уровня спроса.
— Вероятно, в обозримом будущем могут быть запущены новые программы, ориентированные на различные слои населения. Застройщики и банки активно ищут способы стимулировать продажи, что может привести к появлению новых льготных предложений, таких, как ипотека для учителей и медиков, а также специальные условия для военнослужащих и другие инновации.
Тем не менее, важно понимать, что повышение доступности жилья на первичном рынке должно осуществляться не за счет льготных программ, а благодаря повышению доходов граждан. Обычно для оценки доступности жилья используется коэффициент доступности, который показывает соотношение между ценой на жилье и доходами домохозяйств. Если доходы растут быстрее цен на жилье, то согласно этому показателю доступность новостроек улучшается.
Однако даже если отвлечься от важности роста доходов и рассматривать только прямую связь между льготами и выгодами, не следует забывать, что на первом месте среди всех льготных программ с большим отрывом находится семейная ипотека, на которую по итогам первого квартала 2024 года пришлось порядка 51% всех выданных льготных кредитов. Именно поэтому важно подчеркнуть, что ее продление до 2030 года имеет особое и значение.
— Рынок недвижимости, как, впрочем, и все остальные, — очень мультиформатная часть экономики страны, и изменения в ней, как положительные, так и отрицательные, будут вызываться отнюдь не только наличием льготных ипотечных программ. Ежедневно на нас оказывают влияние тысячи факторов, идущих из самых различных областей. Поэтому делать увязку минимизации негатива и стабильности рынка со льготными программами не совсем корректно.
Но если мы сузим понятие «негативных последствий» сугубо до границ ипотеки, то очевидно, что избежать негативных последствий мы не сможем, ведь если убрать 51% семейной ипотеки, о которой я говорила ранее, все равно остается еще 49%, в которых и выразится вся проблематика для рынка. Однако мы можем рассчитывать на минимизацию этих последствий, 49% сложностей куда лучше, чем 100%.
— В целом я согласна, что подход в льготных ипотечных программах должен становится адресным и более гибким. Создание ипотечных льгот — процесс масштабный и небыстрый, требующий постепенного тестирования новых механизмов, направленных на разные категории жителей нашей страны, с последующим определением наиболее эффективных из них. Поэтому в долгосрочной перспективе, при условии общей стабильности экономики, это должно привести рынок недвижимости в такое же стабильное состояние. Ему будут способствовать выверенные и наиболее эффективные ипотечные программы.
Но в любом случае, я повторюсь, что эта мера поддержки становится все более необходимой, именно из-за того, что без льготной ипотеки становится практически невозможно купить квартиру. И из понятия «помощь» она превращается в понятие «необходимость».
Поэтому в идеале, все это должно носить временный характер, необходимый нам как поддержка на пути к более масштабному и целостному пониманию стабильности, одним из важнейших столпов которой, должен быть реальный рост доходов населения.
Александр Чернышев.
