Предстоящий год обещает быть непростым для рынка жилья в России. Эксперты aif.ru рассказали, что будет с ипотекой, ценами и спросом на квартиры, а также стоит ли сейчас покупать квадратные метры.
Введут ипотечный стандарт
С января 2025 года в России начнет действовать ипотечный стандарт. Он призван сделать условия для заемщиков более прозрачными и понятными. А еще будет введен запрет на некоторые схемы от банков и застройщиков, которые приводили к увеличению цены на объекты. Иногда рост составлял до 40%.
«С введением нового ипотечного стандарта будет все сложнее брать кредиты, если они не льготные, — считает инвестиционный советник Юлия Кузнецова. — Новый стандарт будет ограничивать заемщиков в части новых кредитов тех, у кого нет денег на первоначальный взнос. В сумме первоначального взноса уже не получится учитывать деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, кешбэк от застройщика или банка. Также нельзя будет получить персональные скидки по кредитам на пониженную ставку по ипотеке заемщиками. По сути, кредитов будут давать меньше. Но и заемщики смогут более ответственно подходить к кредитованию и не загонять себя в долги.
Обрушения цен на жилье не будет
С учетом общего снижения спроса на жилую недвижимость на фоне завершения эры низких ставок по ипотеке на рынке ожидается корректировка цен. Сильного падения опрошенные эксперты не прогнозируют.
«Мы увидим медленное снижение цен, — считает генеральный директор агентства недвижимости Cosmopolis Finance Дмитрий Шапцев. — Полагаю, что по итогам 2025 года средняя стоимость вторичной жилой недвижимости упадет максимум на 5-10%, а первичной — на 10-15%. При этом дешеветь будут не все объекты. Самые ликвидные варианты будут продаваться быстро и с минимальным дисконтом. Цены на квартиры в новых проектах с повышением стадии готовности застройщики будут планово повышать. Даже начальные цены на свои квартиры они снижать не будут, но будут охотнее предоставлять скидки, предлагать какие-то стимулирующие акции».
Спрос на жилье упадет
Сделок с жильем в новом году будет меньше, чем в 2024. Спрос на квартиры будет падать, хотя окончательно он все равно не замрет.
«Прогнозирую, что спрос на рынке вторичного жилья относительно показателей второй половины 2024-го упадет в пределах 10-15%, — добавляет Шапцев. — На первичном рынке ситуация будет немного хуже. Спрос на квартиры в строящихся домах относительно второй половины года снизится на 25-30%. Если сравнивать с ажиотажным первым полугодием 2024-го, то падение будет еще более заметным — до 50%. Однако такое сравнение является не совсем корректным, учитывая какие объемы продаж и выданной ипотеки фиксировались с января по июнь уходящего года».
Строить станут меньше
В нынешнем году строители дали хороший результат по новому жилью — около 105 млн кв. м. В 2023 году было 110 млн кв. м, а в 2022 — 102,7 млн кв. м. Но те успехи, которые есть сейчас, стали результатом работы в предыдущие два года. Следующий год станет годом проверки стройотрасли на устойчивость, считает эксперт направления «Народный фронт. Аналитика», генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Фёдор Выломов.
«На мой взгляд, лучше всего в текущих условиях чувствуют себя застройщики бизнес- и премиум недвижимости, — говорит он. — Их клиенты в большинстве своем не зависят от уровня ипотечных ставок, имеют достаточный объем свободных средств, которые можно инвестировать в недвижимость. Второй сегмент, который при прочих равных несколько лучше себя будет чувствовать — застройщики, основной портфель которых составляют "стандартные квартиры для семей". Это двух-трекомнатные квартиры, которые вписываются в формат "Семейной ипотеки" и будут покупаться по этой программе. Основной удар по спросу придется на инвестиционные квартиры — студии и "однушки". В покупку квартиры для последующей аренды сейчас экономически невыгодно выкладываться. Легче те же средства положить на депозит, и доходность будет выше».
Застройщики будут торговаться
Ипотечная лихорадка вынудит застройщиков делать хорошие скидки. Это шанс для людей со сбережениями решить свой квартирный вопрос по выгодной цене, считает управляющий партнёр «Живой Комплекс LES» Олег Дедков.
«Возгонка ключевой ставки и дефицит ликвидности у банков донельзя обострила потребность застройщиков в "живых" деньгах, — пояснил он. — Компании будут готовы делать скидки, давать долгие рассрочки. Однако это касается проектов на высокой стадии строительной готовности или готового жилья. По "котлованным" проектам велика вероятность увеличения сроков строительства и включения режима экономии на качестве. В основном за счет применения при строительстве более дешевых материалов и оборудования. Поэтому если вы присмотрели что-то готовое или почти готовое — самое время идти и бессовестно торговаться с застройщиком, к которому всего год назад стояла очередь из желающих купить побыстрее, пока не разобрали».
