Про 2024 год эксперты рынка жилья говорят не иначе, как «турбулентный». Мы попросили спикеров назвать главные тенденции, которые максимально повлияли на покупателей и продавцов недвижимости.
Льготная ипотека: теперь жестче
Льготная ипотека на новое жилье долгое время оставалась эффективным инструментом поддержки покупателей жилья. В 2024 году условия таких программ начали ужесточаться: были снижены лимиты, увеличены процентные ставки, а доступ к ипотеке стал более избирательным. С 1 июля отменили программу «Господдержка 2020» под 8% годовых, которой активно пользовались и те, кто берет жилье для себя, и инвесторы.
«Кроме того, ЦБ РФ не раз поднимал ключевую ставку, и в результате под конец года рыночные ставки по кредиту достигли 30%, — рассказала специалист по доходной недвижимости Юлия Крючкова. — Мы увидели рост стоимости кредитов, снижение доступности ипотечного жилья для многих покупателей, ужесточение требований банков к заемщикам. Рост ставок увеличил размер ежемесячных платежей и общую переплату по кредиту, что сказалось на финансовой стабильности заемщиков в долгосрочной перспективе».
Чтобы подстегнуть спрос, банки и застройщики были готовы снижать ставки за счет различных схем, включая кешбэки. С одной стороны, это помогало взять кредит даже тем, у кого был очень скромный первоначальный взнос. А с другой, еще больше разгоняло цены. Ведь для покупателей на особых условиях цена объекта вырастала, причем до 30-40%. ЦБ РФ объявил о том, что будет бороться с подобными схемами и для этого с 2025 года запустит ипотечный стандарт.
Сделки на «вторичке» просели
Если льготные программы еще хоть как-то поддерживают новостройку, то желающих брать вторичные объекты в кредит по драконовским ставкам почти нет. Кредиты оформляют для того, чтобы добрать до сделки небольшую сумму — до 1-2 млн руб. Продавцы «вторички» заметили, что с момента запуска рекламы на объект и до сделки проходит больше времени, чем раньше.
«Если ранее для продажи квартиры требовалось 2-2,5 месяца, то сегодня уже порядка 5-6, — говорит генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин. — При этом хорошее жилье в современных домах, выставляемое по цене близкой к рыночной, реализуется заметно быстрее — менее чем за месяц. Объекты в старом фонде и с плохим ремонтом очень тяжело продаются в целом и могут находиться в экспозиции год и более. Причем если в 2022-2023 годах при низкой ключевой ставке доля ипотечников по нашей компании достигала 80%, то сегодня их количество упало почти до нуля. На вторичном рынке жилье покупают, в основном, за наличные — либо вырученные с предыдущей сделки, либо снятые с депозитов».
Старый фонд теряет в цене
Цены на российское жилье в 2024 году в основном росли — и на «первичке», и на «вторичке». Но темпы роста были уже не такими шокирующими, как в 2023 году. Все-таки дорогие кредиты не дали возможности разогнаться спросу. Особенно ощутимо цены начали замедляться ближе к сентябрю-октябрю. Но фронтально снижать цены застройщики до сих пор не спешат. Если и делают скидку, то только на отдельные объекты — угловые квартиры, первые и последние этажи, жилье с особенностями в планировке. Размер реальной скидки редко превышает 10-15%. В среднем, по экспертным оценкам, рост на жилье по году составил 8%.
«Больше всего потеряли в цене квартиры в домах старого фонда — панельки, построенные в 1950-60 годах, и пятиэтажки, расположенные далеко от центра города, не в пешей доступности от метро, — добавляет Пысин. — Не пользуются спросом квартиры со старым несовременным ремонтом, так называемый "бабушкин” вариант. Подобные объекты сегодня очень сложно продаются и дешевеют быстрее других».
Зато повышенным спросом пользуются квартиры на вторичном рынке в домах, построенных не более 5-10 лет назад. Потеряв возможность приобретать новостройки в ипотеку по низким ставкам, покупатели переключились на такие объекты. Люди выбирают современное жилье, которое не нужно ждать несколько лет и можно приобрести по более низким ценам, чем новостройку.
Аренда пошла в рост
Покупать и продавать жилье в 2024 стали реже, но зато арендодатели чувствовали себя прекрасно. Те, кто не смогли решить квартирный вопрос за счет покупки, массово ушли на съемное жилье. Оказалось, что ежемесячный взнос по ипотеке намного выше, чем платежи за аренду на более качественное и просторное жилье.
По экспертным оценкам, стоимость аренды повышалась волнообразно. К концу 2024 года особо привлекательные объекты подорожали на 40%. Больше оснований поднять цену у тех, кто владеет квартирами в новом жилом фонде с хорошей транспортной доступностью, современной чистовой отделкой и эргономичной планировкой.
Инвесторы ушли в склады и вклады
Пока кредиты росли, вклады тоже дорожали. Под занавес года многие банки были готовы предлагать новым клиентам ставки по депозитам до 29%. Правда, как только ЦБ РФ объявил в декабре о сохранении ключевой ставки на уровне 21%, некоторые банки «откатили» ставки на несколько пунктов.
Тем, у кого были накопления, оказалось проще положить их на вклад. Доходность гораздо выше, чем при покупке жилья. К примеру, в текущей ситуации доходность с перепродажи купленной стандартной квартиры через год вряд ли даст более 10%. Покупка жилья со сдачей его в аренду имеет еще более скромные показатели — 5-6% годовых.
«Но интерес к инвестициям недвижимости все же сохранялся, — рассказал управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Люди увидели, что даже с несколькими сотнями тысяч рублей можно вложиться, например, в складские объекты через закрытые паевые инвестфонды. При средней окупаемости в семь лет доходность составит 13-16%. Но может быть и резкий скачок в пользу инвесторов — до 25-26%. Инструмент интересный, но тут важно не прогадать с выбором управляющей компании».
