Россияне стали менее охотно гасить ипотеку досрочно. По данным ЦБ РФ, в первом квартале 2024 года было сделано досрочных выплат на 397,4 млрд руб. Хотя в предыдущем квартале цифра доходила до 508,2 млрд руб. Эксперты рассказали, куда заемщики предпочитают направлять свободные деньги, а также дали советы о том, как выгодней погашать ипотеку досрочно.
Какую ипотеку невыгодно гасить досрочно?
Руководитель департамента ипотечного кредитования компании «ТСН Недвижимость» Юлия Позаченюк соглашается, что платить жилищные займы досрочно ипотечники стали реже.
«Положив свободные деньги в банк под высокий процент, можно получить чуть-чуть больше выгоды, чем от досрочного погашения жилищного кредита. Люди это понимают, видят, что инфляция растет, недвижимость не дешевеет. Многие стараются жить в реальном времени, получить максимальную прибыль пока высоки ставки, — говорит она. — А у кого-то из-за высоких цен на жилье и ставок по кредитам просто нет возможности вносить дополнительные платежи, так как реальные доходы населения не растут. При этом на рынке всегда достаточно заемщиков, которых бремя ипотечного платежа сильно тяготит. Они стараются все возможные средства направлять на досрочное погашение кредита. Некоторые пытаются закрывать их даже не за 5-10 лет вместо 15-25, а за 2-3 года».
Эксперт рынка недвижимости Мария Сорока поясняет: невыгодно платить досрочно свежевзятые госпрограммы — господдержка под 8%, семейная ипотека под 6%, IT-ипотека, которая взята под 5%, либо ипотека на новостройку с субсидированными ставками.
«Их невыгодно платить досрочно, потому что ключевая ставка 16%, а кредиты выданы под ставку 5-8%. На самом деле, если есть лишние деньги, их выгоднее положить на вклад под те же самые 15-16% годовых и дополнительно заработать денег, — уточняет собеседница. — Если мы говорим про субсидированную ипотеку от застройщика, то практически все застройщики сейчас при выдаче субсидированной ипотеки закладывают определенную комиссию сверху в стоимость квартиры. Соответственно, клиент за снижение ставки на 4-6 лет уже вперед заплатил».
Зато классическую ипотеку, которая выдавалась без субсидированной ставки, выгодно гасить досрочно. Ставки по этим кредитам — от 16,5%, и большие платежи выгоднее закрывать досрочно.
Как правильно гасить кредит досрочно?
У заемщика есть два варианта: либо снижать ежемесячный платеж, либо сокращать срок кредита при том же объеме ежемесячных взносов. В обоих случаях после внесения досрочного погашения проценты уже начисляются на остаток основного долга, и клиент экономит на переплате.
«С точки зрения финансовой составляющей досрочно закрывать ипотеку выгоднее как раз в первые 3-5 лет. В этот период выплачивается основная масса процентов и минимальная часть тела кредита. Если начать вносить дополнительные выплаты, то это снизит как основной долг, так и переплату по процентам. Чем ближе срок завершения кредита, тем в рамках ежемесячного платежа выше доля основного долга и ниже доля процентов. Торопиться с досрочным погашением на данном этапе большого смысла нет», — добавляет Позаченюк.
В какую дату лучше вносить досрочный платеж?
Лучше всего начинать погашать кредит досрочно с первых месяцев выплат. В первые семь лет по ипотеке в структуре ежемесячных платежей проценты занимают большую долю. Если заемщик с первых месяцев начинает платить больше по основному долгу, то он списывается, а процентов начисляется меньше.
«Эффективнее всего делать досрочное погашение на следующий день после даты ежемесячного платежа. Почему так? Потому что в дату ежемесячного платежа списывается основной долг и начисленные проценты, начинается новый расчетный период. Если вы в следующий день вносите еще дополнительные деньги, то процент за новый месяц еще не успел набежать», — говорит Сорока.
