Más de 600.000 contratos de alquiler vencen a lo largo de este 2026, según la cifra de Derechos Sociales. Eso deja a muchos inquilinos en una situación de inquietud puesto que el mercado es ahora mucho más complejo que hace cinco años o, al menos, las ofertas son mucho más escasas. El precio medio del alquiler en España cerró 2025 con una subida del 16,7%, según el portal inmobiliario pisos.com. Otros estudios como los del portal Idealista rebajan esa subida al 8,5% en los últimos doce meses. Pero en cualquier caso los hechos son que los precios de la vivienda han subido drásticamente en el último lustro. El ministro de Consumo, Pablo Bustinduy, denunció que esta situación supone «el vencimiento del contrato y la necesidad de negociarlo en unas condiciones que pueden suponer un incremento de un 30%, un 40% o un 50% » de sus rentas. El Gobierno ha propuesto una ley para que los caseros que no suban los precios tengan el IRPF bonificado al 100% , pero todavía no hay datos de cuántos caseros optarán por esta medida. Ante la llegada de este momento, el casero tiene tres opciones. La primera es no renovar el contrato y disponer para sí de la vivienda. La segunda opción es firmar uno nuevo , lo que coloca al inquilino en la casilla de salida puesto que su casero puede fijar el precio que considere oportuno si no hay restricciones con la consideración de zona tensionada. La última es renovar el contrato en vigor año a año hasta un máximo de tres años. A pesar de que el propietario tiene estas tres opciones sobre la mesa, en cada una de ellas debe cumplir unas condiciones, tanto en el tiempo de aviso como en el precio. En esta situación, el arrendador debe tener en cuenta que si una vez transcurridos los cinco años no ha dado aviso del cambio de situación el contrato se renueva automáticamente, al menos por un año más. Es lo que conocen los abogados como una 'prórroga tácita obligatoria' Si se opta por ella, el tiempo de aviso debe ser de, al menos, cuatro meses para que el inquilino pueda buscar otras opciones. Esta situación supone uno de los grandes miedos entre quienes alquilan y que los expertos en el sector achacan a la pérdida de confianza y garantías de los caseros ante inquilinos que incumplen sus obligaciones estipuladas como el pago de las rentas. Esta opción es la más sencilla. Al cumplirse cinco años, el contrato se renueva por plazos anuales hasta un máximo de tres años . No obstante, el propietario no podrá subir el precio sin límite. Deberá subirlo de acuerdo a los términos pactados en el contrato. Los contratos que cumplen ahora cinco años se firmaron en 2021, lo que implica que el índice al que están referenciados es, en su mayoría, el IPC. Marta Plaza, abogada experta en vivienda y socia de GTA Villamagna Asociados, destaca que el casero puede aplicar también la subida proporcional de lo que no haya aplicado en años anteriores. Asimismo, los pequeños tenedores que alquilen en zonas declaradas como tensionadas pueden mantener la renta aunque sea superior al índice o tope correspondiente puesto que lo alquilaron antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Esta es otra opción delicada para el inquilino. En este caso, el arrendor pordrá firmar un nuevo contrato por el precio que desee y el arrendadatario decidirá si continuar en el piso o no. En este caso no hay límite de renta, pero el casero deberá avisar con al menos cuatro meses de antelación para dar la oportunidad al inquilino decidir qué hacer y darle margen para buscar una nueva vivienda en el caso de que no quiera permanecer. En este sentido, hay que tener en cuenta que si el casero no informa en tiempo y forma se aplica de nuevo la denominada renovación forzosa , es decir, el inquilino podrá permanecer en la vivienda durante al menos un año. Por otro lado, si se formula un nuevo contrato en zona tensionada la renta no puede superar el límite marcado por el Gobierno en su nuevo índice que sustituye al IPC. La situación de tensión del mercado pone en jaque a numerosos inquilinos en España, especialmente porque los analistas prevén una tónica continuista en el sector que, unido a los bajos salarios de una parte de la población, especialmente los más jóvenes, y la falta de oferta de vivienda conllevan una nueva fase en este ámbito.
