Летом приостановили ипотечные программы под выгодные 8%, а Банк России повысил в конце июля ключевую ставку с 16 до 18%. Квартиры в новостройках сначала немного упали в цене (в июле до 94 тыс. руб. за кв. м), а потом резко поднялись почти на 10% до 104 тыс. руб. Редакция 73online.ru выяснила у экспертов, как эти изменения сказываются на вторничном рынке жилой недвижимости Ульяновска и что ждёт этот сегмент в ближайшей перспективе. Наблюдения экспертов по текущей ситуации Из-за последних событий для людей, планировавших покупку б/у-квартиры, невыгодным становится ипотечный кредит. Как отмечают аналитики ЦИАН, при ключевой ставке в 16%, рыночная ставка на жилищные кредиты составляла в среднем 18,4%. При новых условиях она, вероятно, возрастёт до 21-23%. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает, что россияне продолжат покупать жилье, но более умеренными темпами. Ульяновские эксперты придерживаются того же мнения. Риелторы, практикующие в нашем регионе, говорят, что жильё будет приобретать тот, кому оно действительно требуется. По наблюдениям экспертов в сфере недвижимости, в Ульяновске снижения стоимости квартир не происходит ни в новостройках, ни во вторичном фонде. Сейчас цена квадратного метра вторичного жилья в Ульяновске колеблется от 60 до 200 тысяч рублей. Restate.ru сообщает, что средняя цена квадратного метра в июле составляла порядка 90,1 тыс. руб., в августе 90,2 тыс. руб. Глава агентства Domatoot риелторСветлана Пономарёване видит значительной динамики цен на вторичное жильё. Отмена государственной ипотеки не успела повлиять на спрос. Есть отложенный спрос. Те, кто раздумывали над покупкой жилья, оперативно приобрели квартиры в новостройках, пояснила эксперт. Генеральный директор строительных компаний MN Group Владислав Перфильев рассказывает: Май-июнь был на страхе по отмене ипотеки. Когда есть страх, нет понижения цены. Вторичка стрессует, потому что ставки по ипотеке на неё не субсидируются, а на новостройках много разных программ. Мы субсидируем, государство субсидирует. Различные финансовые продукты позволяют достигать совсем других ежемесячных платежей. По сути, клиент оценивает не цену квадратного метра, а величину ежемесячного платежа банку. Риелтор, практикующий в Татарстане и в Ульяновской области, Виталий Кальян уточнил, что цены на квартиры за последние время снизили только те продавцы, которые изначально выставили свои квадратные метры по завышенной стоимости. Люди продолжают покупать квартиры в новостройках и на вторичке, говорит риелтор. Инвестор в сфере недвижимости Анатолий Еленкин, говорит о незначительном снижении цен на жильё в новостройках и подорожании б/у-квартир. Такое положение вещей он связал с уменьшением спроса на новые квартиры. Просто покупательская способность в последние годы снизилась, считает эксперт. Ипотека или за наличку По данным journal.tinkoff.ru, с 2019 по 2023 год на вторичном рынке с ипотекой совершалось только 30% сделок. Ужесточение политики Банка России негативно скажется на выдачах рыночной ипотеки, где ставки уже очень высокие. С начала года выдачи рыночной ипотеки сократились на 55%, а теперь могут ещё сильнее упасть, заявила главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова в комментарии для ЦИАН. Тенденция актуальна для Ульяновска. Г-жа Пономарёва пояснила, что сейчас доля ипотечников во вторичке падает из-за высоких сумм доплат. Показатель был больше, пока сохранялись низкие процентные ставки. Люди делали относительно скромный первоначальный взнос, а остальные деньги могли взять у банка: Сейчас по-другому. Берут ипотеку, но суммы стали гораздо меньше, покупатели докредитовываются небольшой суммой. С высокими ставками большинство вторичку покупают не в ипотеку, а за наличный расчёт, поделился риелтор Кальян. Предложение на вторичном рынке Аналитики РБК отметили рост предложения жилья из вторичного фонда во втором квартале 2024 года после резкого уменьшения во втором полугодии 2023 года.Федеральные эксперты считают, что из-за снижения спроса стала медленнее вымываться экспозиция. Теми же наблюдениями поделились ульяновские риелторы. При этом Пономарёва и Кальян отметили дефицит хороших квартир, особенно в Ленинском районе. Квартир много, а когда хочется купить что-то конкретное, вроде и покупать нечего, поделился Виталий Кальян. Чтобы вызвать интерес у покупателей, продавцы приводят квартиры в порядок, делают качественные фотографии для объявлений, обрабатывают их в графических редакторах. На время съёмок риелторы приносят стильные и милые вещи, чтобы создать уют. Детали постановочной обстановки зависят от целевой аудитории. Прогнозы по ценам на жильё По мнению опрошенных редакцией РБК аналитиков, расценки на вторичном рынке будут стабильными, возможно и небольшое снижение. Не думаю, что повышение ключевой ставки приведет к снижению цен на вторичку. У людей должна быть очень жёсткая необходимость или серьёзная мотивация, чтобы продавать имеющиеся квартиры, заявилгенеральный директор ПИА Недвижимость Максим Ельцов. Светлана Пономарёва, подтверждая мнение Ельцова, говорит, что продавец вторичного жилья снизит цену, только если он в связи со своими личными обстоятельствами решит, что должен срочно продать квартиру. Уменьшится количество квадратных метров, выводимых на рынок, но пока их достаточно, даже если их станет меньше. Это создаст дефицит и не приведет к падению на рынке недвижимости. Наоборот приведёт к росту. Если есть спрос и не хватает предложения, то следующий этап рост цены. Сделок будет меньше. Накоплений станет больше. Витрины у агентств недвижимости станут шире. В какой-то момент, когда изменится политика государства по субсидированию ипотеки, либо ставка Центробанка снизится, начнётся волна ажиотажного отложенного спроса покупок, тогда всё уйдет. Сейчас агентства заняты тем, что накапливают недвижимость и расширяют витрину. Когда это произойдёт в следующем году или через два года в нашей стране никто не скажет, сказала Пономарёва. Зная, что положение на рынке новостроек влияет на цены вторички, редакция поинтересовалась у застройщиков их прогнозами по ценам на квартиры в новых домах. В MN Group с уверенностью заявляют, что предпосылок к спаду стоимости нового жилья нет. Тем не менее, коммерческий директор фирмы Павел Катигаровпризнал, что, возможно, некоторые застройщики могут начать снижать стоимость квадратного метра. Всё зависит от их экономического состояния и от договоров с банками по эксроу-счетам, которые надо пополнять. Но если ситуация у застройщика стабильная, в доме продано большое число квартир, крединая нагрузка незначительная, то снижения ждать не стоит. Инвестор Анатолий Еленкин не взялся делать предсказания по динамике цен и посоветовал приобретать жильё, исходя из собственных обстоятельств, не ориентируясь на веяния в сфере экономики и политики. Фото на главной: изображение от freepik
