Арбитражный суд Севастополя поставил под сомнение одну из самых распространённых практик девелоперского бизнеса — использование льгот свободной экономической зоны при строительстве апартаментов.В деле компании "СЗ "Грин"" (группа компаний "Карбон")суд пришёл к выводу, что проект апарт-комплекса Garden был оформлен как инвестиционный, хотя фактически представлял собой продажу недвижимости. Если эта позиция устоит в апелляции, под вопросом может оказаться законность аналогичных проектов: они могут оказаться под дополнительным контролем надзорных органов.С материалами дела ознакомился корреспондент ForPost.Прокуратура требует расторгнуть договор участия в СЭЗ Иск в городской арбитраж с требованием расторгнуть договор об участии в СЭЗ с ООО "Специализированный застройщик "Грин"" подала прокуратура Севастополя.Дело возникло как результат проверок, проведённых по информации Управления Федеральной службы безопасности России по Крыму и Севастополю и выявивших нарушения при реализации инвестиционных проектов в СЭЗ.Как ранее сообщал ForPost, прокуратура уже оспаривала законность заключения подобных договоров с другими застройщиками. В ходе анализа данных о реализуемых в городе инвестпроектах внимание надзорного ведомства привлекла и компания "СЗ "Грин"", включённая в реестр участников СЭЗ как застройщик апарт-комплекса Garden.Суть претензий надзорного ведомства сводится к тому, что девелоперский проект был реализован под видом инвестиционного, направленного на развитие города. Статус резидента СЭЗ позволяет компании получать существенные налоговые льготы и иные преференции.Чудесный садСпоры между городскими властями и строительной компанией за землю у моря (участок площадью более 8 гектаров находится недалеко от береговой черты и примыкает в парку Победы), а также застройка участка до принятия ПЗЗ и Генплана уже становились предметами публикаций ForPost, поэтому не будем останавливаться на этих аспектах подробно. Важен итог: суды принимали решения в пользу застройщика, и апартаменты у моря всё-таки появились.Если в 2017-2018 годах городские власти добивались расторжения договора аренды участка по адресу: улица Лётчиков, 10, то уже в 2021 году включили ООО "СЗ "Грин"" в реестр участников СЭЗ и предоставили ему налоговые льготы.Однако прокуратура увидела несоответствие заявленных в инвестиционной декларации целей и результатов деятельности компании установленным целям и задачам СЭЗ.По законодательству реализуемые в рамках особого режима проекты должны быть направлены на создание нового производства или на развитие действующего, на систематическую деятельность по оказанию услуг или производству товаров. В любом случае инвестпроект должен быть направлен на развитие города и создание новых рабочих мест.Проект ООО "СЗ "Грин"" по строительству апарт-комплекса Garden, по мнению прокуратуры и суда первой инстанции, ориентирован просто на продажу недвижимости, что с социально-экономическим развитием региона ничего общего не имеет.Инвестиции 6 млн и прибыль почти 10 млрд: аргументы судаСогласно материалам дела, инвестиционная декларация предусматривала капитальные вложения компании всего в 6,35 млн рублей — на обустройство офиса и покупку техники. Плановая же прибыль от деятельности ООО "СЗ "Грин"" оценивалась в 9,6 млрд рублей, "что превышает размер первоначальных вложений в 1519 раз".По мнению суда, инвестиции объёмом в 6,35 млн рублей не имеют причинно-следственной связи с результатом реализации проекта в виде апартаментов Garden, возведённых с использованием средств дольщиков, а столь незначительный объём вложений позволил компании "проскочить" экспертный совет.Кроме того, как отмечает суд, на момент заключения договора с компанией в принципе не допускалась возможность реализации в СЭЗ каких-либо проектов по строительству жилья или другой недвижимости с целью продажи, а не в качестве капитальных вложений в основные средства.Налоговые льготы на сотни миллионов рублейСуд оценил и объём полученной застройщиком выгоды. Только за 4-й квартал 2024 года льготы и преференции ООО "СЗ "Грин"" составили более 100 млн рублей.В этот период, по данным арбитража, компания получила льготы по налогу на прибыль — 105 822 019 рублей, по налогу на имущество — 6 373 173 рубля, по земельному налогу — 1 145 155 рублей, а также по уплате страховых взносов — 15 050 038 рублей.В общей сложности за десятилетний период действия договора, с 2021-го по 2031 год, сумма сэкономленных средств могла быть существенной."Недостоверность инвестиционной декларации ООО "СЗ "Грин"" с очевидностью проявляется в том, что в качестве капитальных вложений при заключении договора показаны одни затраты, но при этом созданы непосредственные условия для получения налоговых льгот в отношении финансового результата, сформированного за счёт совершенно других источников", — указывает арбитраж.В итоге суд пришёл к выводу о том, что девелоперский проект был замаскирован под капитальные вложения в основные средства.Городской арбитраж согласился с доводами прокуратуры о том, что "несостоятельность и недостоверность указанных положений инвестиционной декларации является очевидной, а приведённые параметры Договора являются прикрытием, фикцией с целью распространения режима свободной экономической зоны на собственный строительный проект ООО "СЗ "Грин"".К слову, подобные конфликты вокруг резидентов свободных экономических зон возникают не впервые. Особый налоговый режим создавался прежде всего для запуска новых производств, инфраструктурных и сервисных проектов. Однако на практике в него нередко пытаются вписать девелоперские проекты, где основной источник дохода — продажа недвижимости. Именно вопрос о том, можно ли считать такие проекты инвестициями в развитие региона, сегодня становится ключевым в спорах между застройщиками и надзорными органами.Позиция застройщика: инвестиции в проект превышают 100 млнДиректор ООО "СЗ "Грин"" Евгений Бережненко, к которому ForPost обратился за комментарием, решение суда считает ошибочным. Он заявил о расхождениях в представленных суду данных об инвестициях и сообщил, что компания будет отстаивать свои интересы в апелляционном суде.Фактические капитальные вложения в проект, по словам директора компании, составляют около 120 миллионов рублей, а не 6,35 миллиона, как указано в судебном решении."Мы заключили дополнительное соглашение, увеличившее объём капвложений до 108 миллионов. Более того, соглашение получило положительное заключение экспертного совета по вопросам СЭЗ. В состав совета, одобрившего проект, входили представители Минстроя России, губернатор города Севастополя, руководители профильных департаментов. Таким образом, проект прошёл все необходимые процедуры согласования и был признан эффективным", – рассказал глава фирмы "СЗ "Грин"".Особо Евгений Бережненко подчёркнул, что суд оставил без внимания письмо Минстроя России, в котором прямо указано, что оказание услуг по строительству объектов туристской инфраструктуры полностью соответствует целям создания СЭЗ."Деятельность по развитию туризма и инфраструктуры прямо названа в законе как одна из приоритетных целей СЭЗ, которая обеспечивает устойчивое социально-экономическое развитие города.Комплекс Garden является не жильём, а туристическим гостиничным комплексом, что подтверждено выпиской из единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии. Этот документ приобщён к делу, но в решении суда не описан", — добавляет Евгений Бережненко.Таким образом, по мнению инвестора, суд первой инстанции проигнорировал ключевые доказательства законности его деятельности в свободной экономической зоне. В компании подчёркивают, что данное судебное решение выходит далеко за рамки одного хозяйственного спора и создаёт опасный прецедент, разрушает инвестиционный климат и доверие к решениям уполномоченных органов в регионе.В подтверждение добросовестности компании и эффективности проекта Garden глава фирмы говорит о появлении нового туристического объекта с акватермальными зонами, создании высокооплачиваемых рабочих мест для жителей города, о 500 млн рублей налоговых поступлений на первом этапе и ещё 500 млн, которые должны поступить в бюджет в ближайшие пару лет."Получается, что инвестор, получивший одобрение от всех уровней власти и на протяжении четырёх лет исправно исполнявший свои обязательства, спустя годы может столкнуться с иском о признании сделки ничтожной, что, по сути, отменяет договор, как будто его и не было вовсе", — комментирует ситуацию Евгений Бережненко.Особую тревогу у руководства "СЗ “Грин"" вызывает судьба ещё одного инвестиционного проекта — создания туристического комплекса с развитой инфраструктурой, договор по которому действует до 2039 года. Выход из СЭЗ может поставить под угрозу и его реализацию.Компания рассчитывает, что суд апелляционной инстанции даст надлежащую оценку всем представленным доказательствам, а также учтёт фундаментальные принципы гражданского права: запрет на противоречивое поведение и необходимость поддержания стабильности условий инвестиционной деятельности.Что будет, если решение вступит в силу Итак, иск прокуратуры удовлетворён: договор об условиях деятельности в СЭЗ суд признал недействительным. Что это означает и к каким последствиям приведёт?Если компании не удастся оспорить решение в апелляции, все предоставленные ей преференции будут отменены.Но самый серьёзный удар, который получит застройщик, в другом. С утратой статуса резидента СЭЗ он должен будет предоставить уточнённые декларации по налогам за всё время получения льгот.Это значит, что нужно будет пересчитать земельный налог, налоги на прибыль и имущество без учёта пониженных ставок и льгот и уплатить налоги по полным ставкам в городской бюджет. Такая же обязанность возникнет у застройщика и в отношении страховых взносов.Иными словами, ООО "СЗ "Грин"" должно будет возместить всю сумму полученных льгот.При рассмотрении апелляционной жалобы суд определит, насколько обоснованна позиция застройщика в этом споре с надзорными органами.Алина Громова
