«Падают и снова взлетают». Цены на коммерческую недвижимость Севастополя надо рассматривать как временное явление

Севастопольский рынок коммерческой недвижимости сегодня испытывает непростые времена. Аналитические исследования в сфере оценки стоимости квадратного метра говорят о том, что в июле 2024 года в Севастополе наступила стадия роста цен на рынке нежилых помещений.

Так, согласно данным сервиса недвижимости «Неагент», средняя стоимость севастопольского квадратного метра коммерческой недвижимости в настоящий момент составляет 113 610 руб. за кв. м.

[image=/uploads/_pages/146319/a358b092447eacb475f23801bcca42c1.png neagent.png][/image]

Динамика стоимости коммерческой недвижимости. Источник: сервис «Неагент».

Но всё развивается очень непросто. Цена то поднимается, то падает, причём в самые короткие промежутки по времени. В начале текущего года «квадрат» нежилых помещений стоил 120 675 руб. за кв. м. Потом пошла зигзагообразная динамика, которая несколько выбивается из привычного ритма спроса на «коммерцию», которая всегда востребована на рынке и в основном растёт.

Ценовые изменения на рынке недвижимости обусловлены различными факторами. Ключевыми являются спрос и предложение, однако их взаимодействие всегда непредсказуемо, что приводит к несоответствию их по структуре. Например, предлагаются объекты одного типа, а предложения формируются иного типа.

Ликвидные объекты достаточно быстро уходят «с молотка», на что продавцы реагируют соответствующим способом – поднимают цену. Как следствие, количественное превышение предложения над спросом далеко не всегда приводит к снижению цен. Более того, цены продолжают расти.

Как известно, «политика есть концентрированное выражение экономики», поэтому политические факторы не могут не сказаться на рынке недвижимости в целом. А коммерческие объекты всегда используются для извлечения прибыли, на которую делается ставка при покупке того или иного типа коммерческой недвижимости.

На примере Севастополя можно реально проследить, как реагирует рынок на внешние факторы.

Например, согласно данным витрины недвижимости «Restate», больше всего упала цена на торговые помещения, и в настоящий момент стоимость «квадрата» составляет 78 152 руб. за кв. м. (минус 60 782 руб. за кв. м). Напомним, например, на начало июля «квадрат» данного типа недвижимости стоил 140 192, 9 руб.

Торговля всегда чутко реагирует на любые факторы, в том числе политические и социальные.

В то же время отдельно стоящие здания не сильно подешевели. За месяц они упали в цене на 1,85%, и сейчас она составляет 130 365,66 руб. за «квадрат». А помещения свободного назначения пока стабильно растут в цене, и за июль прибавили 5,21%, что вылилось в общую стоимость - 105 389,8 руб. за кв. м.

Таким образом, у инвесторов наибольшим спросом пользуются отдельно стоящие здания, что, впрочем, для бизнеса является оптимальным типом коммерческой недвижимости.

Например, покупка «два в одном» может стать выгодным инвестиционным приобретением. Так, в Гагаринском районе Севастополя в отдельно стоящем здании бизнес-центра «Куб» продаётся помещение свободного назначения.

[image=/uploads/_pages/146319/2e08784c74fb52753d8f2559df81daf8.png svobodnoe.png][/image]

Помещение свободного назначения. Источник: сервис «Авито».

Общая площадь помещения 68,3 кв. м, продаётся за 12 млн 977 тыс. руб. Находится в современном четырёхэтажном здании, где есть бесшумный лифт, санузлы, удобные парковочные пространства, озелененная и благоустроенная территория, транспортная доступность. Проект отвечает самым современным трендам офисной недвижимости. Стабильный пoток клиентов гарантирован.

Или другой вариант, который в целом будет интересен инвестору, который не любит долгих простоев от вложенных денег. Продаётся коммерческое помещение с действующим бизнесом за 18 млн 200 тыс. руб.

[image=/uploads/_pages/146319/6fd95dc66d2a5a248b6b6d502583ff15.png kommercija.png][/image]

Коммерческое помещение с бизнесом. Источник: сервис «Авито».

Это магазин кофе, чая, кондитерских изделий, который находится в престижном районе Севастополя, которая ведёт к пляжу «Омега».

Магазин. Источник: сервис «Авито».

В стоимость включено: само помещение, вся мебель, кассовое и барное оборудование, холодильная витрина, холодильник-купе и большой запас товара. Имеется наработанный список поставщиков, развитый ассортимент, постоянные клиенты, развитая инфраструктура.

Таким образом, можно констатировать, что такая подвижная динамика стоимости коммерческих помещений Севастополя больше обусловлена политическими и социальными факторами

Также стоит отметить, что помещения для бизнеса на данном этапе имеют ограниченный перечень, их количество растёт не так быстро, как, например, жилищный сектор. Как только обстановка нормализуется, перед инвесторами будет нелегкая задача – найти деньги на резко подорожавшую коммерческую недвижимость, считают эксперты.