Юридические тонкости, связанные со строительством индивидуального жилого или садового дома в Севастополе в 2024 году

По вопросу строительства жилого дома специалисты юридической компании «ЩИТ» подготовили статью для редакции «ИНФОРМЕРа».

В чем отличие индивидуального жилого дома от садового дома?

Основное отличие данных наименований связанно с видом разрешенного использования земельного участка, так как и на садовом участке, возможно, строить жилой дом.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков (Приложение к приказу Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540):

• Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – код 2.1

• Ведение садоводства – код 13.2

Требования к строительству дома распространяются как на застройку участков ИЖС, так и при возведении дачных домов на территории СНТ.

Данные нормы и требования прописаны в Градостроительном кодексе РФ, Правилах застройки и землепользования, СНиПах, СанПиНах, регламентируют расположение строения на участке, планировку здания, противопожарные и санитарные нормы.

Нужно ли получать разрешение на строительство индивидуального жилого или садового дома?

До 3 августа 2018 года и в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ для начала строительства требовалось «разрешение», которое было призвано зафиксировать факт соответствия проекта строительства жилого дома планам использования участка в данном поселении или его структурной части.

На сегодняшний день документ «разрешение» на строительство получать не нужно, при этом согласно ГрК РФ Статья 51.1 вам необходимо:

1. В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:

1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком;

9) способ направления застройщику уведомлений, предусмотренных пунктом 2 части 7 и пунктом 3 части 8 настоящей статьи.

2. Форма уведомления о планируемом строительстве утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

3. К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;

3) заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;

4) описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в случае, если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 настоящей статьи. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Какой срок действия уведомления о планируемом строительстве жилого дома?

Получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении о планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве в соответствии с частью 1 настоящей статьи.

Переходит ли право на строительство жилого дома при продаже земельного участка?

Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 - 3 части 21.1 статьи 51 настоящего Градостроительного Кодекса. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.

Какое максимальное количество этажей разрешено строить на участке для ИЖС?

Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три.

Считается ли мансарда этажом?

В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

Таким образом, под этажностью следует понимать количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м.

Этаж мансардный (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.

На участках ИЖС разрешено строить дом с количеством этажей не более трех с учетом подземных?

Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три. Тем самым количество подземных этажей не учитывается.

Какой этаж считается подземным?

Этаж надземный – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.

Этаж подвальный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.

Этаж технический – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Этаж цокольный – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Какая максимальная разрешенная высота жилого дома?

Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с высотой не более двадцати метров.

Каким образом измеряется высота жилого дома?

Высота здания измеряется от отметки земли до высочайшей части дома (например конька крыши).

«Дачная амнистия» отменяет порядок получения уведомления о планируемом строительстве?

«Дачная амнистия» не отменяет получения разрешительной документации. Упрощенный порядок регистрации жилого дома предусмотрен для уже возведенного строения.

Какой документ подтверждает разрешение на строительство дома?

«Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке» - является документом, подтверждающим разрешение на строительство.

Какой орган принимает документы по уведомлению о планируемом строительстве?

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации является Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя.

Какой срок рассмотрения документов?

Срок предоставления государственной услуги составляет не более 7 рабочих дней со дня принятия от заявителя уведомления о планируемом строительстве и приложенных документов.

В случае если строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения и в уведомлении о планируемом строительстве не содержится указание на типовое архитектурное решение, в соответствии с которым планируется строительство или реконструкция таких объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, Уполномоченный орган в срок не позднее 20 рабочих дней со дня поступления этого уведомления предоставляет государственную услугу.