Чем в Севастополе опасна покупка квартир на землях ИЖС и СНТ
В последние годы в Севастополе особо остро стал вопрос с так называемыми «проблемными домами».
Что подразумевается под этим термином? «Проблемными домами» называют многоквартирные дома (МКД), возведённые на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и в садовых некоммерческих товариществах (СНТ).
Часть этих домов волевыми решениями городских властей удалось узаконить, некоторыми до сих пор в «зависшем состоянии», а вот некоторые согласно решений судом (дома 58, 60 по ул. Героев Бреста, дом 24 на ул. Кияченко) подлежат сносу.
В чём причина такой «проблемности» — разберёмся в нашей статье.
Недобросовестные застройщики на начальном этапе строительства перед государственными и контролирующими органами маскируют возведение многоквартирного дома под индивидуальное жилье. Потенциальных покупателей привлекают крайне низкой стоимостью приобретаемого жилья, якобы высоким качеством строительства, соблюдением строительных норм и правил, предъявляют правоустанавливающую и разрешительную документацию.
В отдельных случаях перед потенциальными покупателями раскрываются механизмы дальнейшей легализации такого рода самовольных построек и обеспечения ввода в эксплуатацию с последующим оформлением права собственности. На самом деле скрывается, что фактическое уклонение застройщиком от предусмотренных процедур строительства многоквартирного дома ставит под угрозу безопасное проживание покупателей в таких домах.
При этом точечная застройка частного сектора многоквартирными домами приводит к проблемам с электроснабжением, водообеспечением и водоотведением, возникающими из-за превышения нагрузок в сетях, образованием на узких улицах частного сектора стихийных парковок для автомобилей жильцов, затрудняющих комфортное проживание жильцов соседних домов.
Необходимо отметить, что квартир в домах, построенных на землях для индивидуального жилищного строительства, по закону не может быть в принципе. В таких случаях продают только доли, поэтому оформить покупку можно лишь как долевую собственность после ввода объекта в эксплуатацию. Даже если застройщику удается оформить на объект право собственности, оно может быть оспорено в суде по заявлению любого заинтересованного лица. Граждане при этом остаются обманутой стороной.
Законодательством установлено, что такое индивидуальные жилые дома, а что – многоквартирные жилые дома: на основании ч. 3 ст. 48 , п. 1 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом не должен превышать трех этажей, и в нем должны проживать родственники, то есть дословно: объект предназначен для проживания одной семьи. Это главные признаки, если говорить совсем упрощенно.
Такой дом должен быть расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого относится к индивидуальному жилому строительству (ИЖС). Напомним, в отношении земельных участков устанавливаются виды разрешенного использования (ст. 7 Земельного кодекса РФ), и в других целях использовать их нельзя, ответственность за это предусмотрена ст. 8.8 КоАП.
В границах земель населенных пунктов на ИЖС, согласно закону о «дачной амнистии» (п. 2.7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»), можно строить жилые объекты для индивидуального пользования и регистрировать их по упрощенной схеме – не получая разрешения на строительство и оформляя права на них также в упрощенном порядке.
В 2010-2016 годах был настоящий бум малоэтажной застройки, на который пришелся и расцвет одной «хитрой» схемы. За основу брался только параметр трехэтажности, дом регистрировался по «упрощенке» и строился как индивидуальный на земле с видом разрешенного использования – ИЖС.
Потом в доме определялись доли в праве общей собственности и фактически его распродавали как многоквартирный. Раньше эта схема применялась повсеместно, многие недобросовестные застройщики пользовались такой лазейкой, значительно снижающей стоимость строительства за счет более дешевой земли под ИЖС, отсутствия необходимости оформления объемной разрешительной и проектной документации и ответственности за проведение инженерных коммуникаций.
Также такой застройщик, разумеется, не отвечал за социальную нагрузку – школы, больницы, детсады – то, что обязаны предусматривать строители МКД.
Люди покупали такое жилье, а потом для них наступали сюрпризы. Например, на дом в категории ИЖС выделяется всего 15 КВт – этой мощности недостаточно даже для нескольких квартир, не говоря уже про 10-15, которые могли там легко разместить застройщики, и даже более. Покупатели хватались за голову и не знали, как им выживать. А потом еще и правительство начало выявлять такие строения, стали высылать прокурорские представления и принимать решения о сносе.
И сносили, кстати, не только в Севастополе и Крыму, довольно массово – множество людей, купивших квартиры в таких домах, попросту потеряли свои сбережения и остались без жилья. Такие дела редко получают широкую огласку, поскольку речь не идет о сотнях и тысячах обманутых дольщиков. Однако, примеров очень много.
Тогда встала проблема неоднозначности и нечеткости формулировок таких понятий, как «ИЖС» и «многоквартирные малоэтажные дома». И наши суды начали выдавать разъясняющие позиции исходя из фактических обстоятельств дела. К текущему моменту накопилось уже порядочно разъяснений и судебной практики, чтобы указать основные признаки, по которым суды определяют дома как многоквартирные и предписывают их снос.
Как я уже сказано выше, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ индивидуальный жилой дом – это дом, предназначенный для проживания одной семьи, это один из основных признаков, который был определен в Верховном суде Российской Федерации.
Собственник может построить на земельном участке ИЖС дом не выше трех этажей и высотой не более 20 метров, площадь дома – до 1,5 тыс. кв. м., но жить в нем могут только люди, которые приходятся друг другу родственниками. Если же в «индивидуальном жилом доме» на каждом этаже расположено несколько отдельных пронумерованных квартир, с отдельными санузлами, кухнями и своим выходом в коридор, суд вполне может квалифицировать данный объект как МКД с соответствующими последствиями в виде его сноса.
Что делать, чтобы не стать собственником такого жилья?
Напомню, это может быть сделкой повышенной опасности. Что должно насторожить в первую очередь, так это цена. Квартиры на несколько порядков дешевле рынка чаще всего встречаются в малоэтажном МКД, возведенном с нарушениями законодательства. Достаточно высока вероятность того, что такой объект, согласно российскому законодательству, могут признать самовольной постройкой и вынести решение о сносе. Конечно, можно будет через суд требовать возврата денег и компенсацию убытков.
Однако, на практике, у застройщиков не всегда могут быть для этого средства, учитывая также, что не всегда полная стоимость фиксируется в договоре купли-продажи. Поэтому обязательно проверяйте законность возведения дома и продажи квартир, а также полномочия продавца на отчуждение недвижимости.
Порядок действий при покупке квартиры в малоэтажном доме:
- запросите и тщательно изучите всю документацию от застройщика: свидетельство о регистрации и устав юридического лица, разрешение на строительство, договор аренды земельного участка или документы о праве собственности; проверьте целевое назначение участка, на котором ведется строительство – это самое главное. Это можно сделать, заказав выписку из Росреестра.
- обратите внимание на тип договора, который вам предлагается заключить: это договор на участие в долевом строительстве или покупка доли? Последний вариант однозначно должен вас насторожить: именно такой формат используется в сделках с незаконно возводимыми многоквартирными домами.