Нотариусы: прежде чем купить участок с «покосившейся избушкой» — узнайте тонкости такой сделки
За прошлый год, отмечают в Федеральной нотариальной палате, нотариусы удостоверили более четверти миллиона сделок, касающихся распоряжения земельными участками. Регионами-лидерами по числу сознательных граждан, желающих оформить сделку максимально безопасно и комфортно, а потому нотариально её удостоверивших, стали Краснодарский край, Московская и Ростовская области, Республика Дагестан и Ленинградская область.
Обращение к нотариусу при удостоверении сделки с недвижимостью — это ответственный подход и гарантия безопасности сделки, что, безусловно, актуально и при покупке участка или дачи. Тем более, что скрытых рисков, о которых вряд ли узнают неподкованные в юридическом плане граждане, в сделках с землей немало.
Например, вы мечтаете прикупить симпатичный участок с покосившейся избушкой, снести её и отстроить себе добротный таунхаус. Покупаете и уже потом узнаете, что избушка хоть и внешне не особо презентабельная, а представляет собой культурную ценность. А это может значить, что строение не только нельзя сносить, но и ремонтировать без согласования. Продавец может утаить такую информацию, а может и сам не знать, что продает особенный дом.
Бывает, что на участке есть какой-то объект недвижимого имущества, который не стоит на кадастровом учете. Например, собственник земельного участка построил садовый домик, по каким-то причинам не стал регистрировать права, а теперь предлагает вам купить землю с домом. То есть вы заплатите не только за участок, но и за дом, права на который не оформлены. Не стоит соглашаться на такое предложение и уж тем более вносить предоплату или спешить рассчитаться по сделке, какой бы заманчивой ни была цена. В ближайшей перспективе могут возникнуть проблемы — уже на моменте перехода права от продавца к покупателю. «Как правило, Росреестр отказывает в регистрации таких участков, потому что в соответствии с земельным кодексом, судьба строения должна следовать судьбе земельного участка. Прежде чем приобретать недвижимость, нужно убедиться, что она стоит на кадастровом учете и за продавцом зарегистрировано право собственности на нее», — предупреждает член Комиссии Федеральной нотариальной палаты по имиджу, взаимодействию со СМИ и общественными организациями Ирина Аникеева.
Всех этих сюрпризов можно избежать, если вы будете приобретать участок не в простой письменной форме, а обратитесь к нотариусу. «Нотариус проведет доскональную проверку и сторон сделки, и предмета сделки — земельного участка и строений, если они имеются. Он проверит дееспособность участников сделки, убедится в их непричастности к экстремистской или террористической деятельности, проверит, нет ли информации о возбужденной в отношении продавца процедуре банкротства, проверит паспортные данные участников сделки, при необходимости запросит согласия супругов на сделку и т.д. Также нотариус, перед удостоверением сделки, обязательно запросит из ЕГРН актуальную выписку», — поясняет Ирина Аникеева.
Нотариус проверит выписку на предмет информации об арестах, запрещениях, судебных спорах, о запрете регистрационных действий, о категории и виде разрешенного использования земельного участка. Самое главное — в выписке содержится информация о правообладателе. С 1 марта 2023 с целью защиты персональных данных доступ к полной информации из ЕГРН стал ограничен. Как раньше, самостоятельно, покупатель получить выписку, содержащую персональные данные продавца, не может. Однако такие полномочия сохранены за нотариусом. Запросив эту выписку, он оперативно получит достоверную и актуальную информацию о том, кто является собственником земельного участка. Это важно для безопасности сделки, вы точно будете знать, что покупаете землю именно у того, кому она по праву принадлежит, — подчеркивает нотариус. При этом подвох может таиться не только в статусе строения и праве собственности, но и в самой земле. Очень важное значение имеет категория земельного участка и вид разрешенного использования. Как правило, люди покупают землю, чтобы возвести на ней какое-либо строение — садовый домик или даже жилой дом для постоянного проживания. Земельные участки чаще всего приобретают на землях двух категорий: земли в населенных пунктах и земли сельскохозяйственного производства.
Важно понимать, что не на всех этих землях можно строить жилые дома. Если речь идет о землях сельскохозяйственного производства, участок должен относиться либо к категории для ведения личного подсобного хозяйства, либо для индивидуального жилищного строительства, либо для садоводства. Это же касается и земель населенных пунктов.
Если же речь идет о земле сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства или для личного подсобного хозяйства (для полевых работ), на таких участках возводить жилые строения нельзя. Также вы не можете построить садовый или жилой дом на землях, которые предназначены для огородничества. Вы сможете сажать там клубнику или картофель для личных нужд, а вот капитальную постройку соорудить не имеете права. Сарай или какое-либо временное сооружения для инвентаря — можно, жилье — нельзя. Также зоны, где нельзя размещать дома, это земли, где проходят магистральные трубопроводы или газопроводы, водопроводы, сети канализации, высоковольтные ЛЭП.
Есть еще и такой подводный камень, как земельные участки с особыми условиями использования территорий. Например, вы покупаете землю, потому что мечтаете стать фермером и производить козий сыр. Для этого планируете завести коз. Если для этих целей вы по незнанию приобретете земельный участок, который находится в водоохранной зоне, то использовать его для реализации своих планов вы не сможете.
Еще один потенциально опасный нюанс — участки, четкие границы которых не определены в соответствии с действующим законодательством. Прямого запрета на приобретения такого участка нет, информацию об этом также содержит ЕГРН. Но последствия у такой покупки могут быть неприятные. При установлении границ могут возникнуть споры с соседями других земельных участков. Если вы приобрели такой «неопределенный» участок и построили на нем дом, может оказаться, что он частично стоит на участке соседа. И тот вправе требовать исправить это. Нотариусы нередко уже по выписке из ЕГРН видят факт наложения границ разных участков друг на друга и предостерегают потенциальных покупателей.
Может показаться, что самый беспроблемный способ стать землевладельцем — получить участок в наследство. Но и тут есть нюансы. Допустим, вы получили гектар земли вместе с тремя другими наследниками в равных долях. Может казаться, что достаточно договориться на словах: вот здесь, в северной части участка дом строю я, в южной — ты и так далее. Не все так просто. Если земельный участок принадлежит вам на праве общей долевой собственности, то в каждом квадратном сантиметре этого участка только ¼ принадлежит вам, остальные ¾ — вашим сособственникам. То есть ¾ земли под вашим домом — не ваши. Чтобы уйти от этого, необходимо произвести раздел земельного участка на несколько земельных участков. О том, как это сделать, вам также подробно расскажет нотариус, который оформляет наследственное дело.
Если вы единственный собственник и хотите продать одну часть участка, а другую оставить себе, все просто — процедура происходит по вашему заявлению. Большой участок прекращает свое существование, снимается с кадастрового учета и преобразуется в два разных земельных участка со своими кадастровыми номерами. При этом границы земельных участков должны быть определены, а также должен быть обеспечен свободный доступ к каждому участку. Если собственников несколько, то раздел происходит с согласия всех совладельцев.
Обращение к нотариусу при планировании сделки с землей может не только обезопасить стороны договора, но и заметно облегчить им весь процесс. Например, купить участок, который находится в другом регионе, благодаря современным технологиям нотариата можно, даже не встречаясь лично с продавцом. Как известно, сделки с недвижимостью проводятся только по месту её нахождения. Если раньше для того, чтобы купить участок у моря, жителю Сибири или Крайнего Севера пришлось бы ехать через половину страны, либо выдавать доверенность на совершение сделки представителю и подвергать сделку дополнительным рискам, то сегодня все можно решить быстро, надежно и с комфортом благодаря дистанционному удостоверению сделок двумя и более нотариусами.
Вы приходите к нотариусу, скажем, в Омске, где живете, а продавец — к нотариусу города Севастополя. Сделка происходит по защищенному каналу связи, договор подписывается электронными подписями сторон, удостоверяется УКЭП нотариусов и направляется на регистрацию. Расчет можно произвести через депозит нотариуса, который гарантирует, что ваши деньги точно попадут в нужные руки строго в нужный момент — только после перехода права собственности. Полную ответственность за сделку несут оба нотариуса. Сторон в такой сделке может быть сколько угодно, то есть в дистанционном формате можно продать и приобрести даже участок земли, который находится в долевой собственности.
источник: Федеральная нотариальная палата