Рынок недвижимости России и Севастополя: цены, ипотека, спрос и предложения
Прогнозы — дело не благодарное. Потому профессионалы, как правило, их не дают. Между тем, конечно, текущую ситуацию оценивают зачастую «с прицелом» на будущее. Рынок недвижимости — не исключение. Его специалисты сегодня отмечают, что говорить о «дне завтрашнем» в утвердительной форме смысла нет. Однако, тенденции обсуждать вполне возможно. Какова же картина по состоянию на конец 2022 года?
Цены — общая картина
А стоимость квадратных метров, говорят специалисты, раскачивается с существенным «намёком» на снижение. В Севастополе при этом отмечают, что во многом такое положение дел диктуют покупатели. Нам есть ещё, куда падать в цене. Конкретно по Севастополю. Город изначально переоценен. Качество не соответствует «количеству» миллионов, которые просят за объекты, — поясняет директор Агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская. Такая же ситуация складывается и в тех городах России, которые принято считать «центрами притяжения» и деловой активности. Москва, Питер, Краснодар и т.д. Однако, отмечают эксперты, нельзя однозначно трактовать ситуацию. «Двойное дно» есть практически всегда. Да, там как и в Севастополе недвижимость зачастую переоценена. Последние новости: новостройки в Москве по цене «просели» на 43%. И ценовые дисконты уже до 30% заявлены на бигбордах везде по столице. Но необходимо точечно разбираться в происходящем. В данном случае, речь идёт о том, что в Москве было очень много новостроек, которые строились в формате апартаментов. Как правило, малогабаритные. Вот на них сейчас спрос сильно упал. Отсюда такое падение, отсюда такой дисконт. Те новостройки, которые являются полноценным жильём, востребованным, то там такого дисконта и падения спроса нет, — говорит Полномочный представитель Президента РГР в Республике Крым и ГФЗ Севастополь Руслан Маринуца. — Так что, когда мы видим -30%, -40%… Психологически, конечно, это оказывает влияние. Но практически всегда есть оборотная сторона. Надо иметь грамотного партнёра-консультанта, который способен объяснить ситуацию в целом. Ещё один момент, который эксперты видят в основе политики «падения цен»: застройщики в городах-миллионниках сдают дома, в которых много непроданных квартир. По разным объектам это количество разнится: от 30 до 50%, а иногда и выше. Это не сплошная ситуация. Но в связи с тем, что по новостройкам было очень много ипотечных программ, застройщики рассчитывали, что будет спрос, и строили. Но на самом деле количество полученных кредитов на новостройки значительно меньше, чем предложение рынка, — разъясняет Руслан Маринуца. Ипотека
В Севастополе считают: государственным субсидиям, ипотечным программам не удалось в полной мере «расшевелить» рынок продаж объектов в новостройках. Потому что в какой-то момент «закончились» покупатели с инвестиционными целями. Таких был большой процент на этом сегменте рынка. Сейчас цены падают, и даже не свои деньги (ипотечные) вкладывать рискованно, потому что неизвестно, что со стоимостью квадратов будет через год, когда дом построится, и сколько нужно будет доплатить за этот кредит. Потому такие покупатели ушли с рынка. Это и в Севастополе так, и в Москве, и в Питере. На рынке новостроек остались те, кому нужна квартира как таковая. Себе, детям… Сдавать… Но не для того, чтобы перепродать, как многие это делали, чтобы заработать миллион, — высказывает точку зрения Наталья Массальская. Напомним, программа льготной ипотеки на новостройки должна завершиться 31 декабря 2022 года. Как решение Правительства оценивают специалисты отрасли? Во-первых: предполагают, что реализация проекта всё-таки может быть продлена. Есть подозрение, что не завершат, а продлят. Это разговоры, подстёгивающие декабрьские сделки, — полагает Наталья Массальская. Предположение второе: А может быть здесь идёт «противоборство» двух очень мощных систем. Центробанк выступает за сокращение: боится, что рисковые кредиты накапливаются. И с целью предотвращения неустойчивости банковской системы выступает против продления. В тоже время Минстрой РФ говорит, что строить надо. Об этом речь шла и на Жилищном Конгрессе, к слову — здесь подробности. Эксперты высказывали точку зрения, что на данный момент руководство страны увидело последствия «перекоса». То есть, стимулировали новостройки, но в результате увидели, что «первичка» без вторичного рынка, не может. И надо стимулировать «вторичку». И сейчас действительно много говорят о том, чтобы продумать и запустить хорошие ипотечные программы для вторичного жилья, и таким образом восстановить рынок, — отмечает Руслан Маринуца. Новостройка или «вторичка»
Предпочтения меняются. Не кардинально. Однако однозначного стремления прикупить исключительно новое жильё уже нет. И, скорее всего, не будет. Существует мнение, что в случае сокращения ипотечных программ с господдержкой на первичном рынке, вторичный рынок получит толчок в развитии. Вопрос безопасности выйдет на первый план. Дешевые ипотечные программы отодвигали его на второй план. Сейчас, когда ипотечные программы будут без льгот, а значит подорожают, то безопасность будут ставить во главу угла. И люди будут выбирать «вторичку», — считает Полномочный представитель Президента РГР в Республике Крым и ГФЗ Севастополь. Плюс: значительное число потенциальных новосёлов всё-таки предпочитают действовать по схеме «Купил — въезжай — живи». Или сдавай. Категория людей, которые хотят купить сразу «здесь и сейчас», обширная. Как вложение средств и небольшой бизнес, в частности. Сейчас у нас много таких покупателей, которые хотят вложить свои миллионы рублей, в бизнес-аренду. Пусть она имеет срок окупаемости 20 лет. Но это лучше, чем держать деньги дома. А новостройку ты не сдавать будешь, а ждать её, — определяет ситуацию директор АН «Мультидом». Предполагают ли специалисты, что такое возможное «переключение» интересов покупателей с новостроек на жильё вторичное спровоцирует подъём цен на него? По Севастополю — вряд ли. Над нами «шумно»… Мы — прифронтовая территория всё-таки. Местные не делают на этом акцент. А вот приезжие из городов материковой части России — да. А они составляли до недавнего времени костяк покупателей, интересовавшихся здесь жильём, — говорит Наталья Массальская. — Сейчас такой стагнации как на рынке недвижимости в Севастополе нет ни в одном регионе страны. Севастопольская недвижимость — цены и спрос
Вместе с тем, отмечают эксперты, стагнация «по-севастопольски» — не значит остановка. У нас рынок работает! Жилая недвижимость, конечно, будет жить. Но он замедлился. Количество сделок уменьшилось. Падают ли цены? Падают. Сейчас рынок покупателя. Люди смотрят объекты недвижимость по 5, 5 млн рублей, а говорят – даю 4,5 млн рублей. Такие вот дисконты. Смотрят по 7 миллионов, выходят и говорят – даю 6 миллионов. Не все продавцы берут эти предложения в реализацию, конечно. Многие отказываются. Но тот, кто очень мотивирован — нашлась подходящая квартира, уезжают в другой город и т.д. — на компромиссы идут. Но здесь надо сказать, что таких предложений с возможностью «договориться» немного. И они не в свободном доступе. Их не рекламируют. Потому мы всегда говорим своим клиентам: стоит в принципе смотреть, что есть из соответствующего вашим запросам. 5 миллионов рублей, так пять, даже если вы готовы заплатить 4,5 млн рублей. Смотрим, а потом будем делать своё предложение и слушать реакцию. Сейчас именно так решаются многие квартирные вопросы, — констатирует директор АН «Мультидом». По данным ЦИАН, в октябре в Москве спрос на новостройки снизился на 39%, а на вторичном вырос на 11%. Столичные эксперты эту ситуацию называют нестандартной. По Севастополю положение дел несколько иное. Я бы не сказала, что такая ситуация в регионе. Количество сделок у нас не увеличилось. С другой стороны мы видим, что спрос на новостройки также упал. И застройщики сами говорят об этом. Так что в целом — да, рынок в городе движется, но замедленными темпами и с падающими ценами. Каким может быть в итоге это «ценовое дно» – гадать не могу. И никто сейчас не скажет, как, когда и куда развернётся эта ситуация. Но ясно одно: активно формируется отложенный спрос. И люди, которые любят Крым, бывали в нём, хотели здесь иметь недвижимость, но отложили покупки, глядя на ситуацию, они вернутся. Вопрос лишь когда. Завтра или через год? — подчёркивает Наталья Массальская. — И! Цены сейчас стали интересные, к слову. И если кто-то не мог раньше себе позволить приобретение недвижимости на полуострове, то сейчас уже может рассматривать варианты зачастую. Жители холодных регионов, в частности. У них хорошие зарплаты, и они заходят в ипотеки. Здесь снизилась цена и есть выбор. О недвижимости в Крыму и в Севастополе, а также актуальные предложения по продаже квартир, домов, земельных участков и коммерческих помещений: АН «Мультидом» ВКонтакте
АН «Мультидом» в Телеграм
