Россияне считают недвижимость самой перспективной инвестицией. Несмотря на то, что объявленная 21 сентября текущего года частичная мобилизация отразилась на рынке жилья, граждане нашей страны не спешат отказываться от заветных квадратных метров.
В октябре текущего года специалисты федерального портала «Мир квартир» провели исследование в 70 населенных пунктах страны и выяснили, что в 46 городах квадратный метр нового жилья подорожал за 3 последних месяца, в 22 подешевел, в 2 остался неизменным.
Больше всего за квартал приросли в цене новостройки Новокузнецка (+13,6%) и Мурманска (+10,3%), а также Красноярска (+4,7%), Барнаула (+4,5%), Краснодара (+4,2%), Владивостока (+4,2%), Вологды (+4,2%), Астрахани (+3,9%), Хабаровска (+3,9%) и Новосибирска (+3,5%).
Подешевели больше других Тверь (–7,4%), Севастополь (–5,8%), Челябинск (–3,7%), Калининград (–2,4%), Нижний Тагил (–2,3%), Симферополь (–2,2%), Сочи (–2,1%), Киров (–2,1%), Белгород (–1,9%) и Грозный (–1,4%).
По словам опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов, после объявления мобилизации в стране, покупатель обдуманнее совершает сделки. Несмотря на периоды активных действий СВО, рынок в течение каждого месяца будет восстанавливаться. В будущем можно предположить, что у мобилизованных военнослужащих будет хороший доход, а они смогут решить вопросы о покупке жилья. Это будет влиять на спрос в сторону повышения.
Сейчас у покупателей возникает много сомнений по поводу стабильности доходов, в том числе на это повлияла объявленная по стране частичная мобилизация.
Аналитики уверены, что девелоперы до конца 2022 года снижать цены не будут, сейчас они к этому не готовы. Но и резкого увеличения цен также мы не будем наблюдать. Интерес к новостройкам будет всегда, пока действуют государственные программы.
Снижение цены на первичном рынке многоквартирных домов может произойти в I–II квартале 2023 года. Но здесь всё зависит от того, как быстро рыночная экономика сможет приспособиться к новым условиям.
А как в Крыму и Севастополе?
В рамках национального проекта «Комфортная и безопасная среда для жизни» к 2030 году в Крыму необходимо построить 14 млн квадратных метров жилья.
«Правительством Российской Федерации в Государственную Думу внесен важный для нашей республики законопроект, благодаря которому станет возможна реализация проектов жилищного строительства в рамках СЭЗ. Это ускорит развитие строительной сферы в регионе, жилищные условия смогут улучшить большее число граждан.
Рост объемов жилищного строительства отвечает национальной цели развития России «Комфортная и безопасная среда для жизни». Для ее достижения Республике Крым и г. Севастополю до 2030 года необходимо ввести более 14 миллионов квадратных метров жилья и улучшить жилищные условия более 650 тысяч семей.
Кроме того, внесение изменений в законодательство будет способствовать выполнению поручения Президента Российской Федерации по привлечению в экономику крымского региона не менее 800 млрд рублей внебюджетных инвестиций», – говорил ранее глава Крыма Сергей Аксёнов.
Но сегодня строительные компании, ведущие свою деятельность в Крыму и Севастополе, сталкиваются с рядом проблем: недостаток земли под жилищное строительство, неразвитая инфраструктура, юридические обременения участков.
С точки зрения опрошенных «ИНФОРМЕРом» экспертов, увеличить темпы роста жилищного строительства на полуострове может приток застройщиков с материка, а также распространение на отрасль преференций участников Свободной экономической зоны.
В марте на совещании о социально-экономическом развитии Республики Крым и Севастополя вице-премьер России Марат Хуснуллин поставил региональным властям задачу максимально увеличить объемы строительства и ввода в эксплуатацию жилья и туристических объектов. По его мнению, Крыму и Севастополю надо выходить на показатель 0,82 метра на человека быстрее, чем вся страна.
Но по сравнению с другими регионами нашей страны на полуострове темы строительства невысокие. По данным Крымстата, в прошлом году было введено в эксплуатацию 742 тыс. кв. м жилья (из них 292 тыс. кв. м многоквартирного жилья). В январе—июне 2022 года этот показатель составил 448 тыс. кв. м, что на 83% больше, чем за аналогичный период прошлого года. На многоквартирное жилье пришлось всего 56 тыс. кв. м. Для сравнения, в первом полугодии текущего года в Краснодарском крае было введено 3,9 млн кв. м жилья (включая частные дома) с ростом в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2021 года.
По словам директора департамента архитектуры и градостроительства Севастополя Максима Жукалова, земельные ресурсы на территории города Севастополя ограничены, в связи с чем отсутствует достаточное количество земельных участков, обеспеченных социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой, которые могут быть вовлечены в жилищное строительство.
При этом спрос потенциальных клиентов на недвижимость в Севастополе превышает предложения, что влечет увеличение стоимости жилой недвижимости. К примеру, средняя стоимость 1 кв.м. жилья в 2022 году составила 143,4 тыс. рублей, при этом в 2021 году стоимость жилья составляла 99,3 тыс. рублей, за год стоимость выросла на 40%.
Снижение стоимости жилой недвижимости в Севастополе возможно путем обеспечения спроса новыми объектами жилищного строительства. В связи с чем Правительством Севастополя проводятся мероприятия по вовлечению новых территорий для жилищного строительства, в том числе, с использованием механизма комплексного развития территории, в этих целях определены несколько территорий общей площадью более 500 га.
В июле текущего года заместитель председателя Совета министров — министр финансов РК Ирина Кивико рассказывала, что в Крыму планируется реализация крупных строительных проектов на общую сумму 3,2 млрд руб.
Это строительство крупного многофункционального логистического центра в Симферопольском районе, развитие виноградарства в Симферопольском и Бахчисарайском районе и жилищный проект в Феодосии, где планируется возвести жилищный комплекс малоэтажной застройки в средиземноморском стиле на 400 квартир. Сумма инвестиций в ЖК ожидается в объеме более 1,9 млрд руб. Срок реализации — порядка семи лет.
Согласно данным Инвестиционного портала Республики Крым, в регионе на сегодняшний день реализуются проекты строительства современного жилого микрорайона «Жигулина Роща» (Симферополь), инициированного ООО «Столичная коммерческая группа» (общий объем инвестиций — 16,2 млрд руб.), и строительства жилого комплекса в городе Евпатория, инициированного ООО «Петрокомплект» (общий объем инвестиций — 2,5 млрд руб.).
Также в Крыму продолжаются мероприятия, направленные на сокращение непригодного для проживания жилищного фонда. Согласно целям и задачам национального проекта «Жильё и городская среда» к концу 2024 года необходимо расселить более 900 чел. из аварийных жилых помещений общей площадью 16,32 тыс. кв.м.
Как рассказывают «ИНФОРМЕРу» российские девелоперы, Крым сегодня является привлекательным местом с точки зрения инвестиций в жилую недвижимость, исключение составляют степные районы полуострова. Застройщики проявляют интерес к Симферополю, Севастополю и курортным зонам, так как покупатели хотят приобрести жилье именно там.
Недвижимость в Крыму и Севастополе остаётся востребованной и способна приносить прибыль. Близость моря, мягкий климат и неповторимые природные красоты – полуостров привлекателен для жизни и отдыха в любое время года. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать квартиру посуточно или на долгий срок, наконец, перепродать.
Конечно же, сейчас заработать на перепродаже недвижимости сложнее, однако, по словам экспертов, покупка квартиры с инвестиционными целями оправдана даже в наше непростое время. Другой вопрос, что не стоит рассчитывать заработать на вашей квартире через два-три года. Придется подождать, но зато ожидания окупятся сторицей.
Еще одна причина выбрать первичный рынок — это программы льготной ипотеки.
По мнению экспертов, в 2023-2024 годах льготная программа семейной ипотеки будет наиболее популярной. Отметим, что на конец сентября в данной программе уже участвуют около 400 тысяч семей. Общая сумма выданных кредитов достигла более 1,4 триллиона рублей. А в следующие два года семейную ипотеку оформят около 240 тысяч семей.
Ранее в Институте развития «Дом.рф» предложили выдавать семейную ипотеку семьям с детьми до 18 лет. На данный момент программа семейной ипотеки распространяется на родителей, у которых не ранее 1 января 2018 года появился хотя бы один ребенок.
Вторичный рынок подходит и для тех, кто хочет заработать на перепродаже, и для тех, кто просто хочет получить свое жилье.
Но цены кусаются, зачастую они выше, чем у застройщиков, а качество жилого фонда на порядок хуже. Так, согласно данным риелторов, наиболее дорогие квадратные метры находятся в Ленинском районе Севастополя – 186 777 руб./ кв.м; затем идёт Балаклава – 180 108 руб./кв. м; Гагаринский район – 167 207 руб./кв.м; за ним – Балаклавский район – 142 018 руб./кв.м; Фиолент – 132 270 руб./кв.м; и замыкает Нахимовский район – 99 027 руб./кв.м.
На рынке недвижимости Крыма и Севастополя, несмотря на мобилизацию, заявлено много проектов, в том числе весьма масштабных и грандиозных, при этом стоимость квартир и апартаментов продолжает расти.
Значительнее всего подорожал квадратный метр в комфорт-классе — 22%. Снижение стоимости квадратного метра наблюдается только в классе премиум, данный показатель опустился на 4%.
Эксперты объясняет тенденцию повышения стоимости «квадрата» жилья в Крыму появлением элитного класса жилья, которое ранее отсутствовало на рынке полуострова. Стремительнее всего жилье дорожает в Большой Ялте: в отчетном периоде 2022 года стоимость квадратного метра здесь выросла на 47%; менее всего — в Севастополе — на 9%.
Лидерами по количеству реализованных квартир и апартаментов являются: Симферополь (34% всех продаж на рынке), Большая Евпатория, включая город Саки (25% всех продаж), Большая Ялта (20% от всего объема продаж).
Среди новостроек Крыма и Севастополя наибольшим спросом пользуются лоты малых площадей — студии и однокомнатные квартиры. На их долю за первое полугодие 2022 года в общем объеме реализации приходится порядка 72% всех реализованных лотов, 22% — двухкомнатные лоты, и лишь не более 5% приходится на трех- и четырехкомнатные лоты. Также отмечается рост экспозиции апартаментов.
До конца 2022 года ожидать возвращения спроса на уровень до январских значений не стоит. Вероятность снижения средней стоимости квадратного метра крайне мала, скорее всего, она закрепится на текущем уровне.
Несмотря на бытующее мнение, что в связи со сложившейся кризисной ситуацией объемы экспозиции первичной недвижимости в Крыму будут снижаться, многие девелоперы, наоборот, рассматривают Крым в качестве перспективного рынка для развития.
