Тонкости при покупке земельного участка в Севастополе
Выбирая компанию для помощи в оформлении сделки купли-продажи земельного участка, клиент в первую очередь заинтересован в добросовестности исполнителя и получении стопроцентного результата.
Но не следует забывать, вооружен только тот, кто подготовлен к взаимодействию со всеми госорганами, участвующими в сделке, осознает все риски, появляющиеся при оформлении сделки, и владеет информацией обо всех этапах и тонкостях процедуры. Именно на эти вопросы помогает ответить данная статья.
В соответствии со ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
На отношения по продаже земельных участков, не изъятых из оборота и не ограниченных в обороте, распространяются общие положения гражданского законодательства о купле-продаже. Так, в соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Земельные отношения регулируются также и §7 «Продажа недвижимости» гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.
Главное требование закона для такого договора следующее: при заключении договора о продаже земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок как объект сделки:
- размер земельного участка;
- его местонахождение;
- перечень угодий, входящих в состав земельного участка;
- цель использования земельного участка;
- цена.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ, п. 2 ст. 8 ЗК РФ и п. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации прав в договоре должны быть указаны:
- местоположение участка;
- площадь;
- кадастровый номер;
- категория земли;
- разрешенное использование участка.
К основным документам на землю относятся:
- кадастровый паспорт участка, подтверждающий прохождение объектом купли-продажи государственного кадастрового учета, что в соответствии с Земельным кодексом РФ является обязательным для заключения договора купли-продажи земли;
- государственный акт на земельный участок, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах.
Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании ст. 70 ЗК РФ. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации.
Кроме этого объект договора купли-продажи недвижимого имущества (земельный участок) должен обладать полной оборотоспособностью, то есть возможностью отчуждаться.
Земельные участки, изъятые из оборота, прямо указаны в законе (ст. 27 ЗК РФ). К таким участкам относятся земли, на которых расположены государственные природные заповедники, здания Вооруженных Сил Российской Федерации, объекты организаций Федеральной службы безопасности и другие.
Объекты, ограниченные в обороте – это объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, участки, входящие в состав земель лесного фонда или занятые ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами космической инфраструктуры, а также загрязненные опасными отходами и радиоактивными веществами.
В соответствии с п. 1 ст. 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – ФКЗ от 21.03.2014), законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Согласно с п. 3 ст. 1 указанного Закона, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов. Указанный же договор был подписан 18 марта 2014 года. Таким образом, на территории Республики Крым с этой даты применяется законодательство РФ.
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность. При этом нотариальное удостоверение договора-купли продажи по российскому праву не является обязательным.
В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
ФЗ от 21.07.1997 № 122 устанавливает, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».
Государственная регистрация является единственным доказательством прав на недвижимость. Только таким образом можно доказать наличие зарегистрированного права конкретных лиц или его отсутствие.
Управление по государственной регистрации и кадастру по Севастополю на сегодняшний день является единственным государственным органом, который обладает конституционным правом на осуществление кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость в данном субъекте РФ.
Сведения, подлежащие проверке при регистрации документов прав на недвижимость:
- наличие обременений на приобретаемый объект. К ним относятся:
- сервитут (например, обязательство обеспечения проезда различного транспорта или предоставления доступа к коммуникациям);
- ограничения по застройке – (например, береговая линия);
- коммуникации – газопроводы, военные кабели и т.п.;
- залог земельного участка в банке.
Для подтверждения юридической чистоты участка и отсутствия обременений (арестов, залогов и т. д.) необходимо истребовать из Росреестра выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – документ, отражающий правовой статус участка, с указанием информации, подтверждающей, что земельный участок не является предметом спора, а правовые документы соответствуют требованиям законодательства РФ.
- наличие права собственности - при проверке правоустанавливающих документов на земельный участок, покупатель должен убедиться, что объект продажи принадлежит именно тому лицу, которое является (представилось) продавцом (при наличии представителя предоставляется нотариально заверенная доверенность). В кадастровом паспорте должно быть указано разрешение на использование участка и его категорию. При планировании жилого дома, в графе «разрешенное использование» должно быть указано «жилищное строительство», а в категории земли – «земли населенных пунктов»;
- соответствие площади участка, указанной в документах, фактической.
- точное расположение земельного участка (объекта сделки) на местности (данные с заявленными в документах должны совпадать)
- наличие следующих сведений об объекте отчуждения в кадастровом паспорте участка: технические характеристики участка, категория земли, сведения о технических обременениях (ограничения по использованию земли (например, через участок может проходить трубопровод или линия электропередач, что является препятствием для дальнейшего строительства)).
Если документы требуют незначительных доработок, может быть заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и договор о внесении аванса.
В договоре также должны быть указаны следующие сведения:
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на - использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Основные этапы оформления земли в Севастополе.
1. Составление и подписание договора купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Из-за несоблюдения этого условия договор может быть признан недействительным (ст. 550 ГК РФ).
Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя).
Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).
При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. Для согласования стоимости цены земельного участка рекомендуется использовать данные о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценке земель.
Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком. Государственная кадастровая оценка земли производится в соответствии с постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». Вместе с тем Закон не устанавливает обязательность кадастровой стоимости земельного участка при согласовании цены договора.
В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования (желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца).
2. Подготовка документов и представление их в территориальное отделение МФЦ
Перечень документов, необходимых для регистрации земельного участка и получения выписки из ЕГРН:
- заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении МФЦ перед подачей документов);
- договор купли-продажи земельного участка (3 экз.);
- паспорта участников сделки (если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями);
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
- правоустанавливающие документы на участок;
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- акт приема-передачи (ст. ст. 16, 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
Размер государственной пошлины составляет 350 или 2000 руб. (пп. 22 и 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представляется документ об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами.
При отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).
Подача документов на регистрацию перехода права собственности производится сторонами сделки или их представителями с надлежащим образом оформленными полномочиями лично, через многофункциональный центр.
После подачи документов выдается расписка в их получении.
Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона № 122-ФЗ).
3. Получение выписки о зарегистрированных правах покупателя на земельный участок
В указанный сотрудником МЦФ срок необходимо явиться и получить зарегистрированные документы.
При исполнении договора купли-продажи, а именно при передаче земельного участка покупателю, продавец участка обязан:
- передать его в надлежащем состоянии, пригодном для цели его использования
- предупредить покупателя о всех недостатках земельного участка до заключения договора (при отсутствии такой информации от продавца и обнаружении покупателем в последующем недостатков, не позволяющих использовать земельный участок по назначению, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков.
Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок.
Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок, в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи).
Новые собственники земельных участков с момента оформления права собственности становятся плательщиками земельного налога (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета, если участок предназначен для индивидуального жилого строения или расположен под приобретаемым жилым домом.
При выборе юридической компании в Севастополе, занимающейся оформлением сделок купли-продажи земельного участка, прежде всего, следует обращать внимание на ее надежность, опыт работы на рынке, а также на ценовую политику компании.
Завоевать ваше доверие должен лишь тот исполнитель, который в состоянии предложить своим клиентам приемлемую стоимость услуг при высоком качестве их оказания.