«Как прежде уже не будет»

Россияне массово покидают квартиры ради жизни на природе. Как изменятся цены на дома?

Пандемийный год вынудил россиян вспомнить о заброшенных дачах — даже те, кто не был там годами, с удовольствием переехали за город в период самоизоляции. Другие бросились арендовать и скупать загородную недвижимость. После снятия ограничительных мер спрос на «загородку» начал снижаться, но в 2021-м все равно заметно превышает доковидный уровень. Эксперты полагают, что многие россияне вообще больше не вернутся в города. А за ними могут последовать и «новые дачники» — те, кого категорически не устраивает качество строящегося многоквартирного жилья. Город против деревни и беспрецедентно подорожавшие дачи — в материале «Ленты.ру».

Дачный ренессанс

Российскому рынку загородной недвижимости пришлось перезагрузиться в пандемию: даже в пустовавшие на протяжении десятилетий дачи внезапно заехали собственники и арендаторы, а цены продажи и аренды индивидуального жилья поползли вверх — тоже впервые за долгие годы. По данным ЦИАН, к лету 2021-го средняя стоимость частного дома в России достигла 7 миллионов рублей — против 6,1 миллиона в мае 2020-го.

37 процентов россиян предпочли бы жить за городом, 8 процентов — в глухом лесу

В федеральной базе Restate.ru подсчитали: дома в Подмосковье только за три последних месяца выросли в цене на 36 процентов (расчеты есть у «Ленты.ру»). Если в начале года среднестатистический коттедж около Москвы продавался за 24,7 миллиона рублей, то к маю ценник увеличился до 34 миллионов. В расчетах учитывались предложения суперэлитного жилья, поэтому средние показатели выглядят столь неприятно для потенциальных покупателей (в базе ЦИАН, например, около 300 коттеджей в Подмосковье по цене от миллиарда рублей). На деле купить дом в области можно по цене обычной столичной квартиры и даже дешевле. В Ленинградской области цены на загородные дома выросли на 11 процентов, в среднем коттедж обойдется в 9,5 миллиона рублей. В Нижнем Новгороде за февраль-апрель средняя стоимость «загородки» увеличилась на 20 процентов, до 6,5 миллиона рублей. На 14 процентов, до 5,7 миллиона, поднялся ценник в Ростове-на-Дону.

«Дома дорожают чуть медленнее квартир, — отмечают аналитики ЦИАН. — Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, — она провоцирует спрос и последующее удорожание лотов. Во-вторых, покупка дома — это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью вкладываться в решение вопросов, которые не актуальны для квартир».

Но соскучившихся по природе россиян проблемами не испугаешь. В «Мире квартир» утверждают, что с начала года частные дома поднялись в цене почти повсеместно — в 77 регионах из 84 (соответствующее исследование есть в распоряжении «Ленты.ру»). Больше всего — на 15-16 процентов — подорожали дома в Амурской области, Хабаровском крае, республиках Коми, Хакасия и Удмуртия. Снизились цены в шести регионах — Курганской области, Кабардино-Балкарии, Ингушетии, Чечне, Сахалинской области и Северной Осетии. В Москве (территории за МКАД и Новая Москва) средняя стоимость дома достигла 19,5 миллиона рублей, в Подмосковье — 17,8 миллиона (плюс 6 и 5,5 процента с начала года соответственно; элитные лоты не учитывались). Как отмечают эксперты, удорожанию загородного жилья с января традиционно способствует сезонность: в апреле-июне ценники достигают пика. «Этот год не стал исключением», — констатируют они.

Морской бис

Исключением стал безудержный рост ценников на курортную «загородку» — граждане, вынужденные оставаться в стране из-за закрытия границ, соглашаются на отдых в Сочи, Крыму, на Кавказе и Алтае. Получившие положительный опыт идут дальше — покупают на отечественных курортах жилье: неизвестно, когда снова разрешат отдыхать в Турции и Испании, а арендовать дома в условиях повышенного спроса невыгодно.

Покупать тоже уже не так приятно, как до начала бума внутреннего туризма: по подсчетам ЦИАН, загородное жилье с мая 2020-го наиболее сильно подорожало именно в регионах, где есть крупные курорты. Наибольший рост средних цен — на 22 процента — зафиксирован в Южном федеральном округе и Северо-Западном (плюс 17 процентов). Причем на юге увеличение цен было обеспечено в первую очередь Краснодарским краем — там частные дома подорожали на рекордные 48 процентов. В Севастополе ценники выросли почти на треть (на 31 процент), в Крыму — на 18 процентов. На Алтае стоимость «загородки» увеличилась на 21,5 процента. «В среднем дома в курортных регионах подорожали за год на треть», — отмечают аналитики. По их наблюдениям, дачи «в регионах с комфортным климатом» приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето.

33,8 миллиона рублей в среднем просят за частный дом в городе-курорте Сочи

Как рассказал «Ленте.ру» эксперт по сочинскому рынку недвижимости Кирилл Флутков, в главном курортном городе страны спрос на частные дома в 2020-м увеличился на 30 процентов. Самым активным периодом в прошлом году эксперт назвал четвертый квартал: более 28 процентов заявок на покупку домовладений поступили в период с октября по декабрь. «Покупая дом, нужно обращать внимание на все, так как нет неважных моментов при таких сделках, — подчеркнул риелтор. — Другое дело, что не всегда бюджет позволяет быть бескомпромиссным при выборе жилья. В Сочи иногда сползает земля, и, выбирая объект, нужно оценивать подобные риски».

По данным портала «Росриэлт», дом в Сочи в среднем стоит 33,85 миллиона рублей. Сотка земли обойдется в 1,48 миллиона. В Севастополе ценник ниже — 17,43 миллиона за дом и 524,6 тысячи рублей за сотку. В Ялте придется выложить 40,66 миллиона за коттедж и 2,23 миллиона за сотку. Геленджик демократичнее — там за дом просят 18,35 миллиона рублей, за сотку — 1,5 миллиона рублей. На западе, в Калининграде, средняя цена дома — 19,7 миллиона рублей, сотки — 409,6 тысячи рублей.

«Прежней жизнь уже не будет»

Рост спроса на загородное жилье в России продолжится, уверены эксперты. В Restate.ru поясняют — если раньше, в 2020-м, еще были надежды на скорое окончание пандемии, то «теперь стало понятно, что совсем прежней жизнь уже не будет». «Границы с Евросоюзом так и не открылись, и совершенно непонятно, когда это произойдет, — сетуют аналитики. — Вдобавок российские власти прекратили авиасообщение со столь любимой россиянами Турцией, так что вариантов для летнего отдыха стало еще меньше». По сути, своя дача на родине — чуть ли не единственный вариант, если не хочется платить за аренду жилья для отдыха.

В «Мире квартир» дачный ажиотаж также связывают с массовым переводом россиян на удаленную работу и валютными колебаниями, которые побуждают граждан вкладывать деньги в недвижимость, в том числе загородную. «А разработанные правительством меры по жилищному кредитованию — сельская ипотека, льготная ипотека на частные дома, возможности использования материнского капитала, региональные программы стимулирования домостроения — несомненно, поддержат спрос и цены в этом сегменте рынка в ближайшем будущем», — предрекают специалисты.

В Restate.ru отмечают, что «пока банки только заходят на загородный рынок, кредитов выдается еще очень мало, хотя нет сомнений, что к концу года ипотека здесь развернется гораздо сильнее». Спрос на ипотеку для покупки загородного жилья, без сомнения, будет: как показал проведенный минувшей весной опрос, более трети россиян (37 процентов) предпочли бы жить за городом, но в ближайшем к нему доступе. 8 процентов опрошенных с удовольствием уехали бы в глухой лес. Только 20 процентов мечтают о жизни в центре мегаполиса.

«Мы видим попытки властей помочь этому спросу (на загородную недвижимость — прим. «Ленты.ру»). Получается это пока не очень хорошо. Сельская ипотека привела к очередям, но не на строительство частных домов, а на покупку квартир в комплексах, которые располагаются в локациях, которые формально являются сельскими», — говорится в аналитической заметке ГК «Балтийская Недвижимость» (есть в распоряжении редакции). Но эксперты уверены, что пандемия будет иметь долгоиграющее значение для рынка загородной недвижимости. «Велика вероятность того, что это событие заставит людей пересмотреть отношение к жизни. <…> В прошлом году покупательский интерес был к объектам, которые до этого висели в продаже годами. Это показательно», — подчеркивают они.

Директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная между тем полагает, что россияне будут стремиться за город из-за низкого качества вводимых в эксплуатацию многоквартирных зданий. Правда, у нее есть сомнения в том, что спрос на загородное жилье будет платежеспособным.

Сомнения логичны: взять ипотеку в 2021-м планирует только каждый десятый россиянин, причем большинство кредитов, очевидно, будут оформлены на покупку квартир. Сбережений у граждан тоже мало, 37 процентов не имеют их вовсе. Поэтому в обозримом будущем мечта о собственном доме сбудется, конечно, не у всех.

Мария Волкова

“Лента”