Украинские долгострои в Севастополе становятся ребусом
Волки, волки!
Первым на повестке заседания комиссии по проблемным объектам стал многоквартирный дом по адресу Маринеско, 8.
Напомним, ранее этот объект уже рассматривался. Тогда выяснилось, что с 2010 года застройщик ЖСК «Проспект» возвел две секции по 10 этажей, но во время проверки Госжилнадзор обнаружил ряд проблем.
Дом не до конца был обеспечен газоанализаторами, на некоторых этажах разная ширина площадок и высота ступеней, что не соответствует техническому регламенту. Всё это не позволяет обеспечить противопожарную безопасность объекта.
По предварительным подсчетам на достройку дома необходимо два миллиона рублей. На сегодняшнем заседании цифра «приблизительной сметы» несколько выросла – до 2,8 млн рублей. Из них на строительные работы необходимо 1,2 млн рублей, остальное – задолженность застройщика.
За эти деньги, по словам главы департамента архитектуры Максима Жукалова, нужно расширить площадь лестничных клеток, убрав мусоропровод, и увеличить высоту ступеней до нормативной. Проектировщик дома подтвердил, что такие изменения могут быть внесены в проектную документацию.
Дело осталось за малым – собрать необходимую сумму с дольщиков, их в доме насчитывается 72 человека.
Представитель пайщиков согласилась, что при разделе нужной суммы на всех размеры взносов с каждого жильца вполне реальны, однако сделать это невозможно.
По ее словам, людям уже неоднократно приходилось собирать деньги на «последние доделки», но в итоге ничего не делалось.
«Люди уже никому не верят<…>Я ответственно заявляю, что может быть человек десять-пятнадцать соберут деньги, но не больше, мы не соберем эту сумму», - отметила представитель инициативной группы.
Как уточнялось, сейчас прокуратура приняла решение о возбуждении уголовного дела в отношении застройщика.
По мнению губернатора города Михаила Развожаева, самое главное, что найден «механизм, который раньше казался тупиковым», осталось решить вопрос с инвестором достройки проблемного дома.
Других вариантов нет
Если опустить формальные подробности, то уже завтра может быть введен в эксплуатацию еще один украинский долгострой на проспекте Античный, 26.
Как пояснил Максим Жукалов, в украинский период застройщику было выдано разрешение на строительство одной секции дома на 72 квартиры, однако после некоторых изменений в проекте – один корпус «разделился» на шесть пусковых комплексов, а количество квартир увеличилось до 240.
«Чрезмерную плотность» объекта застройщик согласился компенсировать паркингом на 359 мест вместо двух секций жилого дома. Эти изменения были внесены в проект дома.
«Но в то же время формально разрешению на строительство объект не соответствует, потом что там всего 72 квартиры <указано в разрешении>», - уточнил глава депархитектуры.
Жукалов напомнил, что согласно действующему в Севастополе постановлению правительства города №339-ПП, не соответствующий проекту и разрешению на строительство многоквартирный дом может быть введен в эксплуатацию, если он соответствует региональным нормативам градостроительного проектирования.
Такое градостроительное обоснование о соответствии четырех корпусов и паркинга региональным нормативам, по словам Жукалова, застройщик представил.
«Расчет по детским площадкам, площадке для взрослых и хозяйственной площадки выполнен, мы проверили, вроде соответствует <…>Мы считаем, что ввод возможен», – заключил он.
«Тут уже других вариантов нет <…> Коллеги, я предлагаю вводить его, что тут делать остается», - согласился Михаил Развожаев.
Ближайшие перспективы
На этом фоне относительно легко процесс узаконивания проходит для еще нескольких украинских долгостроев ЖСК «Гераклейское» (Вакуленчука, 53), ЖСК «Скифия» в Казачьей бухте, а также многоквартирного дома по улице Вакуленчука, 28. Их власти города планируют ввести в эксплуатацию до конца этого года.
В первом случае ЖСК «Гераклейское» удалось получить необходимые технические условия и начать работы по электроснабжению дома. Для ее завершения подрядчику необходимо дождаться поставки распределительных щитов из Краснодара.
«Мы надеемся, что в пятницу эти щиты привезут, подрядчик их смонтирует, обещает за неделю выполнить работы, после этого можно будет выйти с итоговой проверкой», - сообщил Максим Жукалов.
В ЖСК «Скифия» заверили, что завершили строительство дома и подали соответствующее извещение, до 10 декабря Севгостройнадзор завершит итоговую проверку объекта.
Еще два долгостроя на Острякова, 244 и Степаняна, 9А правительство Севастополя намерено достроить за счет средств фонда обманутых дольщиков. Пока эта структура в городе не создана, так как нет понимания механизма финансирования.
«Мы ждем подтверждения от Дом.рф по механизму финансирования по постановлению правительства этой достройки. Когда получу официальную информацию, тогда этот фонд будем создавать, чтобы не плодить структуры, если не будет финансирования», - пояснил Михаил Развожаев.
Всё, что зависит от органов исполнительной власти, добавил Жукалов, по этим двум проблемным домам было сделано. На проспекте Острякова, 244, напомним, владельцы почти 350 квартир не могут жить в собственном жилье.
Предыдущее правление жилищно-строительного кооператива с 2016 года не смогло заключить договоры на технологические присоединения газа, электроснабжения, канализации и водоотведения.
На сегодняшний день земельный участок для завершения строительства предоставлен, а застройщик ЖСК «Остряково» вступил в процедуру банкротства. Кроме того, в прокуратуру города направлены материалы о фактах мошенничества, обнаруженных управлением долевого строительства в действиях застройщика.
Темная финансовая история
Одним из двух новых украинских долгостроев сегодня на комиссии был рассмотрен 64-квартирный дом на проспекте Генерала Острякова,3. Это первый дом, включенный в федеральный перечень проблемных объектов Дом.рф.
Как признал представитель застройщика ООО «СК»Крымжелезобетон», дом «много лет был на слуху», но решения по нему так и не было принято, а в более чем пятилетней задержке строительства виноват департамент по имущественным и земельным отношениям – ведомство не переоформляло с застройщиком договор аренды земли.
«Только в 2020 году в феврале мы получили зарегистрированный договор аренды земли», - утверждает застройщик.
По его словам, сегодня готовность дома составляет 80% - выполнены геодезические работы, получены техусловия на подключение дома к сетям, проводится техническое обследование конструкции здания.
Осталось выполнить внутренние коммуникации, а также провести внешнее подключение и благоустройство объекта. Сделать всё это застройщик пообещал до лета следующего года.
«Всё остальное на объекте давным-давно выполнено, он готов», - заверил представитель «СК «Крымжелезобетон».
Он добавил, что фактически сегодня дом принадлежит пайщикам и является их собственностью на основании судебных решений.
Правда, поставить объект на строительный надзор застройщик планирует только на следующей неделе, предыдущая попытка сделать это в 2018 году оказалась неудачной – не хватало документов.
«На сегодняшний день нет проблем с финансированием, как только встанем на поднадзорность, мы приступим к выполнению работ», - пообещал застройщик.
Не так позитивно выглядит вся эта история строительства дома глазами пайщиков. По словам председателя инициативной группы Оксаны Хмуровой, люди устали жить обещаниями застройщика, которые он регулярно не выполнял.
В августе 2014 года женщина купила квартиру в доме, сдать его в эксплуатацию застройщик обещал в первом квартале 2015 года.
Однако это обещание так и не было выполнено – до сих пор Оксана Хмурова с двумя детьми вынуждена скитаться, как и десятки других семей, по съемным квартирам в ожидании приобретенного жилья.
Женщина убеждена, что ничего не мешало достроить застройщику дом в 2015 году, а вот на какие средства сейчас компания намерена завершать строительство – неясно.
По информации Оксаны Хмуровой, с 2014 года ООО «СК «Крымжелезобетон» хозяйственную деятельность не осуществляет: в отделе судебных приставов по Железнодорожному району Симферополя организовано исполнительное производство о взыскании с застройщика около двух миллионов рублей задолженности, все счета компании заблокированы.
Мало того, что сейчас застройщик ведет какие-то работы внутри дома в отсутствии строительного надзора, так еще может случиться так, что после завершения строительства дом с купленными квартирами пайщиков будет отнят кредиторами компании, переживают пайщики.
Кроме того, по информации главы Севреестра Артема Фадеева, по в едином госреестре недвижимости есть постановление, согласно которому ООО «СК «Крымжелезобетон» запрещено в связи с задолженностями выполнять регистрационные действия.
«Мы не сможет поставить дом на кадастровый учет и в дальнейшем осуществить регистрацию прав собственности <собственников>», - отметил Фадеев.
Не «совсем корректной» назвал глава Севреестра слова застройщиков о принадлежности квартир собственникам - действующим законодательством не предусмотрен механизм регистрации прав собственности в объекте, не введенном в эксплуатацию, отметил он.
По словам Развожаева, сейчас предстоит выработать юридический механизм – как «очистить от требований кредиторов» достраиваемый дом и не оставить без квартир пайщиков.
«Понятно, что мы не введем <в эксплуатацию>, пока вы не очистите свою финансовую историю. Естественно, мы не можем допустить, чтобы мы ввели дом, а потом он ушел еще каким-то претендентам, перед которыми у компании долги, а люди, которые пять лет ждут, остались с судебными тяжбами», - обратился глава города к представителю застройщика.
Как уточнялось, строительство дома на проспекте Острякова, 3 будет взято на особый контроль городских властей и в феврале будущего года будет проведена внеочередная проверка исполнения застройщиком своих обязанностей. Обманутые пайщики надеются, что это последний шанс для застройщика, неоднократно обманывавшего их, завершить строительство их дома.
«Зачем вы это всё покупали?»
Пожалуй, в самую странную и сложную жизненную ситуацию попали жильцы домов по улице Артдивизионная, 4, 6 и 8. Там на участке под ИЖС, принадлежащем физическому лицу, был выстроен пятиэтажный жилой дом на 120 квартир.
В 2016 году судом дом был признан самостроем из-за несоответствия строения и вида разрешенного использования участка.
В 2018 году правительство хотело заключить мировое соглашение с застройщиком, но суд отказал в этом желании властям, поскольку целевое назначение земли так и не было изменено.
Кроме того, смутили судей условия властей оставить за собой право на снос объекта, если застройщик в срок не завершит строительство.
Позже вид разрешенного использования всех трех участков был изменен на среднеэтажную жилую застройку и поданы документ на постановку объекта под строительный надзор, осталось газифицировать жилой дом.
Однако, по словам представителя строительного кооператива, прежде нужно «правильно оценить обстановку» вокруг дома. По словам жильцов, все документы на дом, в том числе разрешение на строительство, являются фиктивными.
На сегодняшний день открыто исполнительное производство о сносе дома, никакого контроля по строительству дома никогда не было. Кроме того, коммуникации подведены не как к многоквартирному дому, а как к частному, утверждают пайщики.
«На сегодняшний момент проживание в этом доме – это большая угроза для жизни и здоровья людей, которым некуда пойти, потому что другого жилья у них нет», - отметила представитель кооператива.
Дальше – больше. Оказалось, что земельный участок под домом принадлежит не какому-то постороннему физическому лицу, а вполне конкретному – бывшему председателю правления кооператива.
В судебных спорах он был в составе ответчиков, но в 2017 году апелляционным определение суда был исключен из числа ответчиков, так как не являлся застройщиком, а просто предоставил свой участок под застройку ЖСК «Корабел».
«Это одно и то же лицо, которое довело до решения суда о сносе. И каким образом он получил эту землю, тоже под большим вопросом», - пояснила жительница проблемного долгостроя.
Теперь обманутым пайщикам предстоит как-то договариваться с собственником участка – выкупить его средств нет, а изъять его государство может только под снос самовольной постройки. Не подходит людям и самый простой способ аренды участка у сосбвтенника – пайщики с ним и рядом не сядут.
«Он украл наши деньги, это мошенник», - убеждены жильцы долгостроя.
На резонный вопрос Михаила Развожаева «Зачем покупали?» представитель пайщиков сообщила, что их просто обманули.
«Обманули нас мошенники. Мы поняли, что дальше тупик, поэтому мы взяли в свои руки всё, переизбрали правление. Мы ужаснулись, когда узнали истинное положение дел», - призналась она.
Инициативные жильцы вскрыли целый ряд преступлений, собрали доказательства и подали заявления в правоохранительные органы, но уголовное дело до сих пор не заведено.
Тем не менее, обманутые дольщики не теряют надежды, они разработали целую дорожную карту, как вернуть свою собственность.
Порядка восьмидесяти требуют технической экспертизы здания, объективного расследования действий бывшего правления кооператива, изъятия земельного участка из частного владения в собственность города и разработки новой документации на дом.
Члены комиссии намерены подробно изучить этот вопрос до следующего заседания.
«Несмотря на то, что нарушено всё, что можно и нельзя, сейчас будем искать механизмы», - пообещал Михаил Развожаев.
Полина Ласькова
Фото zen.yandex.ru, ask.fm, kaspersky.ru, pixabay.com