Отображения сведений о зонах с особыми условиями использования территорий в договоре об ипотеке
В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – Управление) обращаются граждане и юридические лица за осуществлением государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договоров об ипотеке.
Управление обращает внимание граждан и юридических лиц на следующее.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах) (ст. 12 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке).
Согласно п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации прав, не содержит установленные федеральным законом или договором ограничения прав сторон такой сделки.
В настоящее время государственная регистрация ипотеки приостанавливается по основанию, предусмотренному п. 17 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, в случае отсутствия в представленном в орган регистрации прав договоре об ипотеке либо в приложении к такому договору сведений об ограничениях (обременениях), установленных в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом данного договора, в том числе в отношении земельного участка – сведений об ограничениях (обременениях), связанных с установлением ЗОУИТ.
Частями 8 и 9 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 342-ФЗ) предусмотрены условия, при которых до 01.01.2028 зона с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ), установленная до 01.01.2026, может считаться установленной даже в случае, если сведения о такой зоне отсутствуют в ЕГРН.
С учетом вышеизложенного, необходимо указание в договоре об ипотеке (помимо информации об иных имеющихся ограничениях/обременениях):
информации обо всех имеющихся на момент заключения сделки ограничениях в связи с наличием ЗОУИТ, содержащихся в ЕГРН (текстом в договоре или отсылкой на приложение к договору в виде выписки из ЕГРН и/или иного документа, содержащего перечисление всех ЗОУИТ);
сведений о том, что залогодатель проинформировал залогодержателя обо всех известных ему на дату его заключения (подписания) ЗОУИТ, содержащихся в том числе в ЕГРН, правоустанавливающих документах и иных источниках, по состоянию на дату заключения договора и при этом залогодержатель согласен с передачей в залог земельного участка с ограничениями, установленными в данных ЗОУИТ, и если в соответствии с законом установлены иные зоны и ограничения, которые неизвестны залогодателю и не указаны в договоре, то залогодержатель не может требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке, ссылаясь на статью 12 Закона об ипотеки, статью 336 Гражданского Кодекса РФ.