Что делать, если покупаемая квартира вдруг разонравилась, а ипотека на нее уже одобрена? Эксперты aif.ru разъяснили, чем может обернуться внезапный отказ от сделки.
Можно передумать и расторгнуть сделку?
Если договор еще не подписан, заемщик имеет право в любой момент отказаться от заключения договора ипотеки, без всяких заявлений. Вторая ситуация — когда договор подписан, но сделка еще не зарегистрирована в Росреестре. Тогда клиенту нужно написать в офисе банка заявление на отказ от ипотеки. Если документы уже сданы на регистрацию, нужно оперативно обратиться в Росреестр и остановить процесс.
«Когда сделка прошла регистрацию, но банк еще не перевел продавцу деньги, вы вправе обратиться в банк с заявлением о расторжении с покупателем договора купли-продажи, — говорит юрист Сергей Гаврюшкин. — Затем нужно зарегистрировать расторжение в Росреестре и предоставить банку подтверждающий это документ. В таких случаях вопросы решаются без суда, штрафов, дополнительных сборов. Просто важно принять решение своевременно».
Когда имущество передано, договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, на недвижимость наложено обременение банка, а покупатель получил деньги, тогда ипотечная сделка считается полностью заключенной.
Судиться или нет?
Эксперты указывают на два пути расторжения сделки с ипотечным договором: по соглашению сторон (заемщика и банка) и по решению суда. В первом случае покупатель должен обосновать, почему сделка не может состояться. И причины должны быть действительно вескими. Например, обнаружилось тяжелое заболевание, пропал доход, необходимый для обслуживания кредита, или произошел несчастный случай. Каждую ситуацию нужно подтверждать соответствующим документом, будь то заключение врача или копия трудовой книжки.
Иногда ипотечник и банк договориться не могут, и тогда приходится решать вопрос в суде.
«Расторгнуть договор, потому что просто передумал, нельзя, — говорит ипотечный брокер Елена Молокова. — Суд может встать на сторону покупателя, если только продавец нарушил условия подписанного договора. В остальных случаях шансы выиграть тяжбу сводятся к нулю, плюс человек потеряет время и понесет судебные издержки. Лучше найти способ договориться с банком и перепродать ипотечную квартиру. Рекомендую не забывать о 13-процентном налоге на доход с продажи жилья — его придется выплатить, если человек владел объектом менее 3-5 лет».
Какие платежи вернуть не получится?
Когда кредит и объект одобрен, сделка ещё не зарегистрирована в Росреестре, и покупатель внезапно отказывается брать квартиру, то он обязан возместить покупателю сумму задатка в двойном объеме, напоминает Гаврюшкин. Когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность расторгается, продавец должен вернуть аванс.
Если с момента использования кредита уже прошло какое-то время, то банк начислит проценты по ипотеке. Их кредитор возвращать не обязан, ведь свои обязательства по выдаче займа он выполнил именно на условиях уплаты процентов, уточняет Елена Молокова.
То же самое касается других услуг, которые понадобились для оформления кредитной сделки.
«Это, например, плата за открытие банковского счета, комиссия за услуги риелтора и ипотечного брокера, а также за оценку имущества, — добавляет ипотечный брокер Дмитрий Ракута. — Такие платежи являются невозвратными, поскольку эксперты оказали запрашиваемую услугу. Когда человек принимает решение о покупке жилья и подписывает юридически значимые документы, он должен понимать бремя полученной ответственности. Если нет веской причины, такой как несчастный случай или ошибки при подготовке к сделке, то вряд ли банк захочет пойти навстречу заемщику и согласится "откатить" сделку назад».
