Сделок с ипотекой в России совершается все меньше и меньше. Опрошенные aif.ru эксперты рынка недвижимости считают: «дно» еще не пройдено, и в ближайшие месяцы число выданных жилищных займов обновит свой минимум.
В сентябре этого года российские банки выдали ипотечных кредитов на 70% меньше, чем год назад. По данным компании «Дом.РФ», это 37,2 тыс. займов. Если смотреть цифры с начала года, то падение в денежном выражении к 2023 году уже составило 28%. Это не удивительно: льготные ипотечные программы сворачиваются либо ужесточаются, лимиты по ним подходят к концу, а рыночные кредиты под 22% годовых люди брать не хотят. Мы задали вопрос аналитикам и практикующим риелторам: а что с выдачей ипотеки будет дальше?
Член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Ирина Киселева:
— Падение выдачи по ипотеке в сентябре остановилось по сравнению с выдачей в августе, но это точно не показатель стабильности. Если брать объем выдачи по жилищным кредитам в августе 2023 года, то, по нашим подсчетам, рынок ипотеки в августе 2024 упал на 56%. Внушительная разница, согласитесь! К 1 сентября 2024-го по «Семейной ипотеке» показатель вырос на 94% по отношению к прошлому месяцу, но находится все еще ниже уровня объема выдачи по отношению к августу 2023 года на 17%.
Все меньше возможностей взять ипотеку становится у ипотечных заемщиков. Лимиты по «Семейной ипотеке» перераспределили, но все равно их недостаточно. «Сельская ипотека» стоит. Ставки по рыночным программам растут, банки приостанавливают кредитование по ипотечным программам, таким, как комбо-ипотека, коммерческая ипотека, кредитование машиномест. Мы видим заградительные ставки от 25% годовых или повышение первоначального взноса от 30%. При таких условиях снижение выдачи ипотечных кредитов в ближайшие месяцы неминуемо.
Генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:
— Полагаю, что падение количества ипотечных сделок и общего объема выданных кредитов на рынке недвижимости еще не окончено, но мы уже приближаемся к его нижней границе. При этом в различных сегментах ситуация будет развиваться по-разному. Первичный рынок зависим от оставшихся льготных ипотечных программ, а лимиты на них у многих банков либо заканчиваются, либо уже закончились. Вероятно, что на фоне приостановления выдачи льготных кредитов сделок в сегменте новостроек в ноябре-декабре станет еще меньше. Как только правительство выделит новые квоты на льготные ипотечные программы, сокращение количества ипотечных сделок на первичном рынке завершится. Думаю, что общий объем выдачи ипотеки из-за падения в сегменте новостроек может сократиться еще на 1-2%, а количество подобных сделок снизится в пределах 5%.
«Вторичка», в свою очередь, с высокими ставками по ипотеке уже смирилась. Покупатели понимают, что ближайший год других ставок ждать не стоит, поэтому те, у кого остро стоит задача решения жилищного вопроса, стараются выйти на сделку, используя различные инструменты: и ипотеку по рыночным ставкам и, например, программы по покупке ставки, когда за счет увеличения конечной стоимости квартиры кредиты выдаются как бы под 12-14% годовых.
Риелтор-практик Наталья Перескокова:
— Просадки по выдаче кредитов были в предыдущие месяцы. Но на первичном рынке к ноябрю я бы не ждала новых антирекордов. Министр финансов Антон Силуанов заявил, что бюджеты перераспределены и денег на льготную ипотеку до конца 2025 года должно хватить. Это вселяет надежду на то, что все-таки сделки в сегменте нового жилья будут совершаться довольно активно.
Что касается «вторички», то ипотечных сделок сейчас настолько мало, что мне и моим коллегам даже особо не с чем сравнивать. В основном, неновые квартиры и дома покупают на собственные средства.
Эксперт направления «Народный фронт. Аналитика» Фёдор Выломов:
— Сейчас и, вероятно, весь следующий год будет наблюдаться охлаждение ипотечного и жилищного рынков. Во втором полугодии прогнозируем снижение объемов ипотечного кредитования на 20% ниже того, что было в первом полугодии.
Параллельно Центральный Банк уже обратил внимание на различные «креативные» ипотечные программы, которые запускают сами застройщики совместно с банками. Вероятно, уже в ближайшие месяцы будут приняты меры по их пресечению. Даже по государственным льготным программам на фоне сложной ситуацией с бюджетированием банки стали повышать долю первоначального взноса до уровня выше 20%, вплоть до 30-40%. Это еще сильнее сужает воронку спроса. Купить квартиру в новостройке по льготной программе сможет не просто семья, которая попадает под критерии. Она должна либо уже иметь какую-то недвижимость, которую можно продать для улучшения жилищных условий, либо сбережения хотя бы на 30-40% первоначального взноса. Поэтому, считаю, снижение показателей на ипотечном рынке еще впереди.
