Новоселам со средним достатком теперь в пределах МКАД ловить нечего.
Купить квартиру по цене ниже 5 млн рублей в пределах МКАД стало невозможно — такого жилья на рынке больше не осталось, подтверждают опрошенные aif.ru эксперты. При этом спрос на новостройки в январе 2023 года вырос еще на 8,6%. И одновременно замедлились темпы погашения проблемных ипотечных кредитов.
«Это разные процессы, прямой взаимосвязи между ними нет, — уверена замдиректора института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. — Абсолютное большинство сделок без ипотеки носит спекулятивно-инвестиционный характер. Объемы ипотеки сокращаются начиная с апреля, люди не рискуют брать такой длинный кредит».
Январский всплеск спроса вызван выгодными предложениями как раз ипотечных программ, причем по новостройкам ставки стали чуть ли не на порядок ниже, чем на вторичное жилье, отмечает доцент кафедры экономической статистики РЭУ имени Плеханова Ольга Лебединская. Из-за этого быстро выбрали все доступное жилье — на более дорогие сегменты никто замахиваться не стал.
«Люди пустили свои денежные накопления в недвижимость, — продолжает она. — За второе полугодие 2022 года объем средств на вкладах граждан сократился с 43,2 трлн до 37,8 трлн рублей, такая же динамика была и на валютных счетах. Часть денег вывели из страны, а часть вложили в недвижимость, — до недавнего времени это был практически безальтернативный вариант вечной ценности. На премиум-сегмент денег не хватило, но все бюджетное раскупили».
Замедление темпов погашения проблемных ипотечных кредитов не грозит сложностями ни для банков, ни для строителей, заверил доцент кафедры экономики НИТУ МИСиС Лазарь Бадалов.
«Даже учитывая сложную экономическую ситуацию 2022 года, доля просроченных ипотечных кредитов не увеличилась, а снизилась, — сказал он. — В свою очередь, количество ипотечных кредитов, наоборот, сохраняет тенденции к увеличению. Такая ситуация объясняется ответственным подходом к процессу выдачи ипотечных ссуд и со стороны кредиторов, и со стороны заемщиков».
По мнению Лебединской, следующий всплеск активности возможен после возвращения мобилизованных на СВО граждан, которые захотят вложить свои боевые деньги опять же в недвижимость. В этом им помогут многочисленные льготные ипотечные программы, которые сейчас доступны на рынке, например «Семейная», «Господдержка 2020–2022», а также сниженная ставка для IT-специалистов. Но это не должно привести к еще большему росту цен, считает Школьная. Бюджетный сегмент и так стал дорогим, а до элитного эти покупатели вряд ли дотянутся.
Удерживать цены от дальнейшего роста будут вводимые в эксплуатацию новые дома, их продолжат возводить и сдавать ради сохранения строительной отрасли, в которой заняты несколько миллионов человек, говорит Лебединская.
«Всякий спад в реальных доходах не вечен, после многолетнего ожидания все надеются на новые решения правительства, которые наполнят кошельки людей, — объясняет она. — Более бюджетных квартир, чем сейчас есть, рынок не ждет, но вместе с тем может появиться большой объем квартир для социального найма бюджетными служащими, построенный по госзаказу. Такого жилья сейчас явно не хватает в городах».
В ситуации, когда по каким-то личным причинам надо срочно купить квартиру, а бюджет весьма ограничен, остается рассматривать варианты по карману в Подмосковье рядом с железными дорогами, чтобы на электричке было удобно добираться до города. Но и в такой ситуации важно четко понимать свои финансовые возможности, предупреждает первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.
«Москва — город, куда стремятся переехать из других регионов России, здесь очень активная экономическая жизнь, и, конечно, уровень зарплат превышает средний по стране, поэтому в Москве на жилье стабильно высокий спрос, — уверен он. — На рынке жилья вводится рекордное количество новых объектов, у покупателя есть очень большой выбор, люди могут подобрать подходящий вариант, спланировать свои доходы и расходы, что очень важно при покупке жилья».
