Из-за того, что стоимость квадратного метра в России за последние 4 года улетела куда-то в космос, я все чаще слышу про «надутый пузырь» на рынке недвиги. И что если этот пузырь лопнет, то кирдык жилому сектору, а там и банки со всей финансовой системой могут упасть. Но как конкретно может лопнуть пузырь? Какие события этому будут способствовать? Давайте разбираться. Классическое надувание «пузыря» заключается в том, что цена какого-то актива продолжительное время растет, а затем этот актив становится таким дорогим, что купить его либо невозможно, либо нужно привлечь большой займ. При этом быстро и выгодно продать такой актив тоже не получится. «Узкое горлышко» российского рынка недвижимости как раз находится между первичным и вторичным рынком, где стало невозможно продать актив выгодно. Разница между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынке достигает 30-40%. То есть когда вы покупаете жилье напрямую у застройщика, в момент передачи ключей на руки ваша квартира теряет в цене 30-40%. Связано это с тем, что вам придется продавать такой актив уже как вторичку, а на нее спрос меньше, да и льготных кредитов никогда не существовало. К слову, почти каждая четвертая квартира на первичном рынке жилья в период с 2020–2024 год покупалась по льготной программе. На текущий момент в России очень дорогие кредиты и высокая инфляция. Ситуация, в рамках которой очень легко попасть в нужду или личный дефолт. И если кто-то не сможет обслуживать свой долг по ипотеке, а выгодно продать актив на вторичном рынке тоже не удастся, то этими деньгами даже ипотеку перекрыть не получится. А что, если таких людей будут десятки тысяч? Это уже угроза финансовой системе страны. Если клиент впадает в дефолт по ипотеке, то банк забирает себе жилье в качестве обеспечения кредита. Но реализовать весь этот объем жилья на вторичке при низком спросе и дорогих кредитах будет сложно, и тогда финансовые институты могут начать делать скидки, чтобы спасти хотя бы часть капитала. Однако не все банки могут переваривать такие убытки — кто-то из них может уже сам угодить в дефолт. И вот вам пузырь и угроза экономике. Понятно, что государство всеми силами постарается спасти рынок жилья и банковский сектор в такой момент. Но я бы не относил свои деньги на депозиты в те банки, у которых большие объемы длинных ипотек в последние 4 года. Никита Митрофанов, экономист, автор Telegram-канала «Китайская угроза»
