Ставки по ипотеке снижаются быстрее, чем понижает ключевую ставку ЦБ. «Сноб» рассказывает, почему это происходит, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать.
Центробанк понизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта — c 8% до 7,5% годовых, что должно привести к примерно равнозначному снижению ставок по ипотеке. Однако некоторые застройщики уже сейчас предлагают ипотеку под 0,1% годовых. «Сноб» узнал у специалистов, как снижение ключевой ставки повлияет на цены, откуда взялись «нулевые» ипотечные ставки и что надо знать при оформлении подобного кредита
Цены на жилье в Москве начали резко расти с конца зимы 2022 года. По данным «Индикаторов рынка недвижимости», в начале февраля средняя цена квадратного метра в Москве составляла около 253 тысяч рублей, а в середине апреля — уже 272 тысячи. Затем начался постепенный спад, с начала которого было установлено два ценовых рекорда: в апреле аналитики впервые за пять лет зафиксировали понижение цен на вторичку, а в июле заметили первое с 2019 года снижение стоимости квартир в новостройках. «По нашим данным, в течение летних месяцев на первичном рынке Москвы цены не снижались, а наоборот немного росли, — объясняет управляющий партнер “Метриум” Надежда Коркка. — В июне стоимость квадратного метра к маю потеряла около 3%, однако в июле-августе цены пошли вверх и наверстали упущенное (+4,5% в августе по отношению к июню)».
Эксперты объясняли летнее падение цен низким спросом на недвижимость и конкуренцией между застройщиками, которым необходимо было продать готовые квадратные метры. К осени средняя цена квадратного метра в Москве, по данным «Индикаторов рынка недвижимости», понизилась до 259,5 тысячи рублей.
Чтобы привлечь покупателей, многие застройщики начали продавать квартиры с дисконтом. За год количество таких предложений в Москве выросло вдвое. Если прошлым летом скидки от застройщиков доходили до 4%, то в этом году можно было купить квартиру с дисконтом в 15% и даже 20% — но при условии, что покупатель сразу выплачивает полную стоимость квартиры. Кроме того, на рынке появились предложения взять ипотеку со ставкой от 0,1% годовых, а еще разделить первоначальный взнос на несколько частей или вообще его не платить. Однако выбирать квартиру по такой акции стоит внимательно, отмечает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, у квартир с «нулевой» ипотекой часто завышена цена. «При заключении такой сделки цена квартиры будет примерно на 20% выше, чем для покупателя с “живыми” деньгами, — поясняет Попов. — Потому что снижение выплат по процентам должно быть компенсировано иными платежами».
Покупателям, которые хотят выплатить жилищный кредит раньше срока, лучше брать обычную льготную ипотеку, советует Попов. А предложение с почти нулевой годовой ставкой может подойти тем, кто планирует расплатиться с кредитом за 20–30 лет.
У массового распространения «нулевой» ипотеки есть риски, предостерегает Попов. По его словам, продавать купленную по такой схеме квартиру придется по рыночной цене — таким образом владелец может потерять деньги на разнице покупки и продажи.
Если существующие внешнеэкономические обстоятельства сохранятся, ценник на жилье продолжит снижаться, причем как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости, считает Алексей Попов. Другого мнения придерживается управляющий партнер «Метрум» Надежа Коркка. «Вероятно, цены будут корректироваться в сторону роста, но лишь в пределах инфляции. Также стоимость квадратного метра будет повышаться из-за увеличения девелоперских издержек: логистика строительных материалов и оборудования усложнилась, а их стоимость выросла. Если говорить о жилье на вторичном рынке, то здесь цены продолжат стагнировать, потому что предложение все так же будет превышать спрос. И собственникам, многие из которых продают квартиру, чтобы купить новое жилье по программе льготной ипотеки, придется снижать цены и предоставлять скидки от 10%», — объясняет Коркка.
Вероятно, этой осенью понизятся и ставки по ипотеке, но не сильно, предполагает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «Снижение ключевой ставки на 0,5 процентного пункта довольно небольшое в масштабах рынка, поэтому оно не окажет существенного влияния на величину средней процентной ставки по ипотечным кредитам», — говорит Новиков. По его мнению, покупателям, которым необходимо решить жилищный вопрос, есть смысл приобретать жилье сейчас: «В настоящее время на рынке есть множество программ с достаточно комфортными ставками. Кроме того, у покупателя всегда есть возможность рефинансирования ипотечного кредита, если он был взят по обычной рыночной программе, а ключевая ставка в будущем снизится».
Автор: Алексей Синяков
