«Дневной дозор»: Может ли индивидуальное жилье в Пскове стать альтернативой квартирам?
В России набирает темпы индивидуальное жилищное строительство. Как глава Минстроя Ирек Файзуллин сообщил на недавнем совещании у президента Владимира Путина, с начала года в российских регионах введено почти 44 миллиона квадратных метров индивидуального жилья (314 тысяч) домов, что на 23% превышает прошлогодний показатель. Тенденция к увеличению ввода частных домов, по словам министра, сохранится. Если вспомнить, то еще лет 20-30 назад жители нашей большой страны мечтали получить квартиры в новеньких многоэтажках. Фиксировался бум жилищного строительства, особенно в мегаполисах. Да и в Пскове многоквартирных домов строилось в разы больше, чем, скажем, в 90-е. С годами ситуация поменялась. Теперь многие хотят жить не в «человейниках», а в собственных коттеджах. Особенно это характерно для жителей маленьких городов вроде Пскова: расстояния до городской черты со всей инфраструктурой небольшие, а стоимость дома сопоставима с ценой на приличную 3-4-комнатную квартиру. Согласитесь, при наличии личного транспорта весьма выгодное вложение.
Но есть у истории с собственным домом и «минусы»: домовое хозяйство необходимо содержать. Частые проблемы с вывозом мусора, с газоснабжением, канализацией и электричеством, как правило, влекут за собой дополнительные затраты. Прибавьте к этому состояние дорог и проблемы инфраструктурного плана — многим жителям коттеджей приходится часто ездить в город, потому что в зоне их проживания нет всего, в чем они нуждаются. Поэтому многие продолжают считать, что квартира в городе намного лучше, чем заморочки с индивидуальным жильем. Что в итоге победит — квартиры или индивидуальное жилье? Могут ли в Пскове и Псковском районе коттеджи составить альтернативу квартирам? Какие проблемы препятствуют развитию индивидуального жилищного строительства? Об этом — в программе «Дневной дозор».
Заместитель руководителя группы компаний «ЛУГ» Светлана Сибилькова не ощущает, что покупать квартиры в Пскове и Псковском районе стали меньше. По ее словам, в этом плане все продолжает колоситься. А вот руководитель отдела продаж группы компаний «Реставрационная мастерская» Андрей Монин, исходя из своего опыта, отмечает некоторое снижение спроса на квартиры.
«В связи с завершением господдержки по некоторым программам, да, ощущаем снижение спроса. Сейчас действует программа для семей с маленькими детьми с господдержкой с процентной ставкой шесть процентов, по этой программе сделки идут, и все работает».
По статистике Сбера, за год на Северо-Западе России на 90% вырос спрос на кредитные средства для индивидуального жилищного строительства. В Псковской области этот показатель составил 70%. С января по июль 2024 года жители Псковского региона оформили более 60 ипотечных кредитов на коттеджи. Заметно вырос и средний размер ипотечного кредита на частные дома. По Северо-Западу он составил 5 млн рублей, а по Псковской области — 3 млн 600 тысяч. Как отмечают эксперты, многие россияне в последнее время отдают предпочтение покупке собственного дома из финансовых соображений. Льготная ипотечная программа «Господдержка» теперь не действует, поэтому покупка жилплощади в многоквартирных домах стала дорогим удовольствием, а сельская ипотека (программа льготного кредитования покупки недвижимости в небольших населенных пунктах всего под 3% годовых) все еще в действии. Иными словами, построить или купить собственный дом сейчас дешевле, чем покупать квартиру.
В этом убедилась и псковичка Анна Машкова. Два года назад она поменяла квартиру в элитном доме на Завеличье на загородный дом в нескольких километрах от Пскова. И ни о чем не жалеет. Постоянные пьянки-гулянки, шум, выхлопные газы, проблемы с парковкой, мусор сыграли решающую роль в ее намерении переехать из густонаселенного жилого комплекса в свой дом. В итоге это оказалось не только более комфортно и безопасно, но и доступно — дом Анна приобрела на полмиллиона дешевле, чем продала квартиру. Хотя, справедливости ради отметим, что не так все идеально - проживание в коттедже несет за собой не только плюсы, но и минусы.
«Отвечая на вопрос, жалею я или нет, я не жалею, потому что одним из мотивационных аспектов переезда из квартиры в свой собственный дом было то, что когда я покупала трехкомнатную квартиру в новом районе, там было три-четыре дома, в которых достаточно мирно уживались люди, а после расширения микрорайона получилось достаточно, на мой взгляд, неадекватное соседство, что пугало моего ребенка. Было не очень безопасно вечером выходить на улицу, даже гулять на площадке. Окна не открыть: все гуляют, орут, а на площадках пьянка и так далее. То есть такое тесное не совсем адекватное соседство меня кардинально не устроило. Я приняла решение, что я хочу жить максимально далеко от людей, на достаточно нормальном расстоянии. Первого сентября было два года, как я переехала в свой дом. За эти годы я отметила следующие плюсы: у меня автономное водоснабжение, нет управляющей компании, которой я плачу непонятно, за что - за вывоз мусора, за ремонт подъезда, за какие-то вопросы, связанные с разными сборами-поборами. Вот это все меня не касается. Перейдя с электричества на газ, я вообще стала минимально платить. Если в среднем стоимость коммунальных услуг, которые я оплачиваю за трехкомнатную квартиру, составляли у меня порядка 12-10 тысяч рублей, то на данный момент в самое холодное время года я плачу максимально суммарно за газ плюс электричество, допустим, три тысячи рублей, то есть разница огромная. Плюс бонусом я плачу только за интернет, за остальные никакие вещи не плачу. Я плачу только за электричество и за газ, вода у меня своя. Что касается проблем, связанных с проживанием в коттедже. Во-первых, это отключение электроэнергии. Если отключают свет, то в холодное время года два-три часа у тебя просто нет ничего. То есть у тебя не отапливается дом, у тебя не работает газовый котел, даже если у тебя есть газ, он не нагревается. Дороги - это самая большая проблема, с которой сталкиваемся мы каждый день. Мы на протяжении двух недель каждый день звоним в нашу волость и просим, чтобы грейдер прошел и выровнял нам хотя бы немножко дорогу».
В собственном доме жить или в квартире, зависит, прежде всего, не от финансового аспекта, а от личных предпочтений человека, отмечает директор «Северо-западной промышленной компании», девелопер Иван Мешков. И одно никогда не победит другое.
«Кому-то комфортно жить в доме, а кому-то комфортно жить в квартире. Кто-то готов утром ходить двор от снега чистить, а кто-то не готов. У меня очень много друзей и знакомых, которые арендовали дом, пожили там год и по итогу пришли к выводу, что дом - это не их вариант, и жить они готовы в квартире. Поэтому да, действительно, возможности для строительства индивидуального жилья, конечно, большие. Люди на сегодняшний день дома сами себе строят. Но сказать о том, что одно победит другое - нет, такого нет и никогда не будет».
За то, что в нашей стране, в том числе в Псковской области, начал расти спрос на индивидуальное жилье, нужно благодарить коронавирус. В то время многим хотелось обособиться, спрятаться, вспоминает риэлтор Андрей Шубарцов и, опираясь на свой профессиональный опыт, отмечает, что показатели ввода коттеджей продолжают расти. Теперь к списку причин присоединился и финансовый аспект: строить или покупать готовый дом стало выгоднее, чем покупать квартиру. Например, чтобы купить в кредит «вторичку», надо чувствовать себя в финансовом плане достаточно уверенно, потому что выплаты получаются достаточно высокие.
Фото: Андрей Шубарцов / «ВКонтакте»
«Зачастую здесь даже чисто экологически, во-первых, понятно, что жизнь за городом, на свежем воздухе, где-то поблизости от леса или от какого-то водоема - это очень комфортно. Ну и по деньгам, если посчитать стоимость квадратного метра либо строительство самостоятельного какого-то загородного жилья, либо покупку готового где-то в пригороде, то получается, что довольно выгодная история. Квадратный метр сильно дешевле, чем в новостройках. Возвращаюсь к ИЖС, я вижу, что здесь будет дальше расти все. Здесь самое сложное - это хорошие, подходящие участки земли найти для поселка, если это какой-то крупный застройщик, либо для индивидуального жилья, чтобы было комфортно жить. Плюс с точки зрения коммуникаций: электричество, газ, чтобы можно было подвести. Если бы это была какая-то государственная программа, которая была бы заточена именно под создание этих условий для проведения коммуникаций, чтобы это было достаточно масштабно, эффективно, я думаю, что люди с удовольствием бы пошли в эту историю. Еще больше, чем сейчас, я имею в виду».
Перспективы развития индивидуального жилищного строительства в Пскове ничем не отличаются от перспектив в любом другом регионе, отмечает архитектор-девелопер, спецпредставитель Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства в регионах Сергей Станкевич. У всех муниципальных образований, кроме городов-миллионников, примерно одинаковая стратегия развития ИЖС. И заключается она в том, что коттеджи строятся в непосредственной близости от города. Вокруг Пскова огромные территории, поэтому перспектива для развития коттеджной застройки есть, отметил Сергей Станкевич и перечислил ряд проблем, которые мешают этому сектору развиваться более активно, правильно и современно.
Фото: пресс-служба правительства Псковской области
«Первое, но стандартное, по большому счету, для всей страны - это отсутствие генпланов и многих других нормативных документов, которые позволяют системно развивать территорию, не теми способами, как делают сейчас, когда коммерческим способом выкупают небольшой какой-то объем земли, например, в Неелов, еще где-то, чтобы построить там двадцать домов и уходят. А когда мы говорим о системном развитии какого-то направления, где может формироваться поселок за поселком, там в итоге на тысячу домов, например. Вторая проблематика - это отсутствие системных достаточно крупных девелоперов, которые работают именно в ИЖС. А это приводит к тому, что не создается интересные концепции не разрабатываются интересные проекты инфраструктуры. Все-таки системный подход - это даже уже не поселки, это так называемая горизонтальные города и некоторые загородные кластеры. Развивать их без крупных девелоперов и такого встречного системного подхода к государству, ну в данном случае областей, в Псковской области невозможно»
Загородное домостроение очень важно. Оно может стать драйвером рынка недвижимости, полагает руководитель агентства недвижимости «Этажи» Роман Максименко. Учитывая, что госпрограмма льготного кредитования отменена, а сельская ипотека еще действует, можно сказать, что индивидуальное жилищное строительство — это панацея для покупателей. Однако в Пскове и Псковском районе есть сдерживающий фактор — отсутствие крупных застройщиков, обладающих приличным капиталом для того, чтобы строить коттеджные поселки мечты, отмечает Роман Максименко и в красках описывает, как схема работает сейчас.
«Это происходит на уровне B2B, то есть бизнес для бизнеса. Получается, что некий инициатор должен найти земельный участок, подумать, сколько там домов поместится. По сути, просто порезать его на клочки. Построить там несколько домов и как можно быстрее продать. При этом ни за качеством толком никто не следит, ни за технологическим процессом. Никто не формирует целевую аудиторию - под кого это все строится. Некое движение предпринимателей без централизованного подхода. Что нужно сделать? Смотрите, должен быть кто-то, кому это интересно, кому это нужно. Если есть заинтересованное лицо в виде органов власти или банков, например, кого-то, кому это будет нужно, тогда все решается достаточно просто. Определяются площадки, туда приглашаются инвесторы. Инвестор вовсе может не быть застройщиком или девелопером, это вовсе не обязательно. Потому что застройщик риелтора наймет. Инвестор просто поймет, что есть доходность этого проекта. Вложит деньги в это».
Может ли индивидуальное жилье в Пскове стать быть альтернативой квартирам? Судя по мнению наших сегодняшних спикеров, однозначно нет — псковичи будут покупать как квартиры, так и коттеджи — все зависит от личных предпочтений и от размера кошелька. Но для того, чтобы индивидуальное жилищное строительство процветало, нам не хватает самую малость — системного подхода, проработанной нормативной базы и крупных застройщиков, заточенных именно на строительство коттеджей.
Татьяна Иванова