С двух сторон: долевое строительство связано с риском как для граждан, так и для строительных организаций
Отделка в срок
Директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищнокоммунального хозяйства РФ Ольга Корниенко, прежде всего, согласилась с модератором заседания в том, что водораздел, который претерпело регулирование долевого строительства — это переход от котлового метода к схеме использования счетов эскроу, по которой построено уже почти 18 700 домов — это 154,7 млн кв. метров. Руководитель департамента Минстроя России констатировала, что отрасль успешно прошла через свою реформу и были нивелированы определенные риски.
В отношении основной проблематики, которая сейчас находится на повестке дня, Ольга Корниенко отметила, что она связана с исполнением обязательств перед гражданами — участниками строительства. По ее словам, анализ показал, что основной объем нарушений прав связан не со сроками ввода жилья в эксплуатацию, а с исполнением договоров долевого участия (ДДУ). Зачастую это обусловлено тем, что в условия договора включена обязательная отделка жилого помещения, а ввод дома в эксплуатацию осуществляется без отделки. Когда застройщики выполняют отделочные работы в жилых помещениях уже после получения разрешения на ввод объекта, возникает ситуация, когда дом введен в эксплуатацию, счета эскроу раскрыты, а гражданин свое жилье пока не получил.
Минстрой России уже начал работу над решением этой проблемы. Прежде всего, регулятор считает необходимым установить единство сроков ввода для всех объектов. То есть, если застройщик планирует ввод объекта с отделкой, то эта информация должна быть включена в проектную документацию. Сейчас проектная документация, являющаяся предметом государственного строительного надзора, в большинстве случаев не включает внутреннюю отделку, хотя она является условием ДДУ. Чтобы устранить это несоответствие, Минстрой России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти прорабатывает концепцию законопроекта, направленного на установление единых сроков и отражение их в проектной документации.
Непростая рассрочка
Еще один инструмент инвестирования, над которым работает Минстрой России, это ДДУ с рассрочкой. Рассказывая о нем, Ольга Корниенко пояснила, что если рассрочка до ввода в эксплуатацию урегулирована №214-ФЗ с самого начала, то есть допускалось внесение платежей по ДДУ в сроки, установленные договором, не одномоментно, то сейчас определенную сложность представляют договоры, где срок конечной оплаты цены по ним вынесен за пределы ввода объекта в эксплуатацию и срока действия ДДУ в строительстве.
О сути проблемы рассказал начальник центра анализа рынка недвижимости Банка России Александр Копылов. Он отметил, что существующая сейчас долгосрочная рассрочка не предполагает, что приобретаемая квартира после ввода переходит в собственность покупателя. Заключается так называемый предварительный договор купли-продажи, и до момента полного расчета по этому договору квартира остается в собственности застройщика, что создает риски для покупателя. Александр Копылов считает, что после ввода дома в эксплуатацию квартира в любом случае должна переходить в собственность гражданина, а возможность оплаты сохраняться и после завершения строительства.
Сейчас Минстрой России с участием Центробанка ведет проработку законопроекта, направленного на решение проблемы договоров, окончательный расчет по которым превышает сроки ввода объекта. Как рассказала Ольга Корниенко, концепция законопроекта согласована практически всеми федеральными органами власти, но есть нюансы, которые еще не урегулированы. Речь, в частности, идет об отражении в Бюро кредитных историй (БКИ) уровня закредитованности гражданина, которому предоставляется такой вариант заключения ДДУ в строительстве. Сейчас все кредиты отражают там уровень долговой нагрузки на гражданина, но тот объем средств, который предоставляется по рассрочке, по сути, находится за пределами этой системы. Поэтому может возникнуть ситуация, когда долговая нагрузка станет для гражданина чрезмерной, и он не сможет платить по рассрочке. Александр Копылов, в свою очередь добавил, что рассрочка фактически является формой кредитования, поэтому принципиальным является отражение расходов и задолженности по рассрочке в БКИ. Для решения этой проблемы разработан механизм, который предполагает, что застройщики, у которых появляется такая информация, передают ее в банки, а те, в свою очередь, в БКИ.
По вопросу взаимодействия застройщика с дольщиками по рассрочке Ольгу Корниенко поддержала коммерческий директор Группы компаний DOGMA Жанна Белянкина. Она рассказала, что ГК DOGMA, понимая, что нынешние ставки по стандартной ипотеке очень высокие, активно использует инструмент рассрочки. Но применение этого инструмента после ввода дома в эксплуатацию сопряжено с рисками не только для дольщика, но и для застройщика. Например, если дольщик живет в квартире и делает какие-то незаконные перепланировки, видоизменяет объект и вдруг потом перестает платить, то застройщик, которому надо расстаться с таким дольщиком, оказывается не защищенным. «Поэтому здесь однозначно нужно проработать момент по взаимодействию между дольщиком и застройщиком по рассрочкам после сдачи», — считает Жанна Белянкина.
Тонкий момент
Еще одним направлением правового регулирования, которым занимается сейчас Минстрой, стало уточнение требований, регулирующих, по словам Ольги Корниенко, очень тонкий момент приема-передачи объекта недвижимости. Справедливости ради она отметила, что потребительский экстремизм имеет место с обеих сторон правоотношений — как застройщиков, так и граждан. Одной из причин этого явления стала расплывчатость мер, регулирующих особенности передачи объекта недвижимости, указанных в №214-ФЗ, и теперь их надо конкретизировать.
В связи с этим Ольга Корниенко пояснила, что актом правительства был урегулирован на этот год порядок такой передачи. Он прежде всего устанавливает определенные квалификационные требования к специалистам, которые могут привлекаться для составления актов приемки-передачи. Эти работники должны профессионально выявлять все недочеты и определять соразмерность сроков, предлагаемых застройщиком для их устранения. Для этого, безусловно, специалист должен быть квалифицированным. «Мы же не идем к врачу, у которого нет диплома! И мы полагаем абсолютно правильным применить критерии профессионализма к правоотношениям, которые вызывают и столь бурную дискуссию, и столь серьезную финансовую нагрузку на отрасль», — сообщила директор департамента Минстроя России.
Дискуссию по этому наболевшему вопросу продолжила Жанна Белянкина. Представитель ГК DOGMA полностью согласна с Ольгой Корниенко в том, что приемом-передачей объекта недвижимости должны заниматься только лицензированные специалисты. Они должны работать со строительными компаниями по единым стандартам и чек-листам. Это необходимо потому, что любого, даже самого добросовестного застройщика легко привлечь к финансовой ответственности за незначительные нарушения. Причем на этом сейчас уже построен целый бизнес.
В свою очередь, Ольга Корниенко рассказала о результатах анализа структуры финансового обременения, возникающего по переданным гражданам объектам. Он, в частности, показал, что сумма заявленных исков зачастую превышает в три раза саму стоимость ДДУ в строительстве. Происходит это не повсеместно, но, тем не менее, такой практикой занимается целый сегмент профессиональных взыскателей. «Так что, действительно, определенные злоупотребления в этой сфере есть», — подтвердила представитель Минстроя России.
Александр ВЫСОКИНСКИЙ, заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера:
«С одной стороны, данный механизм обеспечил защиту денежных средств граждан, с другой, установил баланс интересов между дольщиками, застройщиками и банками. На сегодня с применением счетов эскроу построено более 18 тысяч домов, через данный механизм строится 99% объема возводимого жилья»