Точечная застройка в Екатеринбурге – вчерашний день, как утверждают городские власти. А застройщики продолжают "втыкать" высотки в существующих жилых кварталах. Муниципальные Правила землепользования и застройки (ПЗиЗ) им это позволяют.
Например, градостроительная зона Ж-5, предназначенная для высотного жилья, имеет очень широкий спектр разрешенного использования: спорт, хранение транспорта, магазины, здравоохранение, образование. А перечень условно-разрешенных еще шире – ветеринарные поликлиники, офисы банков, религиозные объекты, кафе, гостиницы, автомойки. Дело за малым: заявить, что собираешься строить на участке подземный паркинг или спортивный комплекс. А дальше – поле чудес в стране дураков.
Взять, к примеру, участок 66:41:0702064:81, расположенный недалеко от пересечения улиц Советской и Уральской (микрорайон Пионерский). Согласно ПЗиЗ, его основное назначение – многоэтажная жилая застройка. Однако в 2008 году участок постановлением тогдашнего главы Екатеринбурга Аркадия Чернецкого был предоставлен гаражному кооперативу "Пионер" для строительства подземного гаража "с размещением на его кровле двухэтажного здания спортивного назначения". В 2021 году председателем кооператива становится известный девелопер Вячеслав Трапезников (до октября 2024 года – глава компании "Астон. Екатеринбург"). Тогда же "Пионер" и "Астон" заключают договор передачи прав и обязанностей по аренде участка, который спустя три года перейдет в собственность "Астона", причем без торгов.
В 2015 году на участке по адресу Советская, 19 намеревались построить подземный гараж. Фото: "Яндекс. Панорамы"
По информации Главархитектуры Екатеринбурга, спортивный объект с подземным паркингом был введен в строй в декабре 2023 года. Спустя несколько месяцев началась его "реконструкция" с преобразованием в… 33-этажную жилую высотку. Соответствующее разрешение администрация города выдала в апреле текущего года.
Больше всех удивились жители соседних домов: они были уверены, что строится физкультурно-оздоровительный комплекс, даже заключили с застройщиком соглашение – готовы терпеть временные неудобства взамен на последующее благоустройство территории. Узнав, что вместо ФОК в их дворе будет "свечка", они подали судебный иск – суд признал заключенное соглашение недействительным.
"Был бесконечный шум, когда забивали сваи, с потолков в квартирах сыпалась штукатурка, в стенах пошли трещины, даже кухонные гарнитуры падали", – рассказала "Уралинформбюро" Варвара, жительница одного из соседних домов.
Сегодня вместо подземного паркинга застройщик обещает возвести многоэтажный жилой дом
Прокуратура Свердловской области также заинтересовалась историей волшебного превращения подземного гаража в небоскреб. Сейчас в арбитраже идет рассмотрение иска надзорного органа к застройщику и МУГИСО. Прокуратура требует признать недействительным договор купли-продажи участка, заключенный в феврале 2024 года между министерством и специализированным застройщиком "Астон. История".
Как пояснил суду представитель застройщика, договор с МУГИСО не запрещает менять разрешенное использование участка. Он был арендован как "место размещения подземного гаража", что… не предполагает его дальнейшей эксплуатации в указанном качестве. Строительство спортивного объекта всего лишь "рассматривалось" – затраты "зашкаливают", прибыль застройщику спорткомплекс не принесет. Поэтому было решено строить над гаражом многоквартирный дом, и статус участка (Ж-5) это позволял.
Пока идут суды, стройка на Советской "заморожена"
И это не единичный случай земельной "многоходовки". Достаточно вспомнить эпопею с участком на улице Владимира Высоцкого, рядом с Шарташским лесопарком, где планировалось возведение семейно-досугового центра. Из девяти объектов центра был построен только один! После чего арендатор участка выкупил его у МУГИСО за 15% от кадастровой стоимости и перепродал компании "Активстройгрупп" (аффилирована с девелоперскими структурами Игоря Заводовского и Константина Погребинского) под строительство ЖК "Каменные палатки". Было возбуждено уголовное дело по статье "Мошенничество", которое в итоге "увязло".
Или взять проект компании "Фортис" в центре Екатеринбурга, по соседству с комплексом консульств. Сначала на перекрестке улиц Энгельса и Гоголя соорудили подземный паркинг с надземным офисником, а затем снесли надстройку и начали возводить 13-этажный апарт-отель. Согласно геопорталу Екатеринбурга, этот объект по-прежнему имеет статус паркинга.
Строительство многоэтажного апарт-отела на месте двухэтажного паркинга (угол улиц Гоголя и Энгельса)
Соответствует ли градзаконодательству и ПЗиЗ практика, при которой застройщик, получив землю под один проект в процессе меняет его на другой? И предусмотрены ли в нормативных актах какие-либо ограничения на строительство высотных объектов в кварталах существующей застройки?
У зоны Ж-5 весьма широкий спектр разрешенных видов использования
Согласно ответу на запрос "Уралинформбюро" главы Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Руслана Габдрахманова, Градкодекс РФ разрешает собственнику участка "по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону… и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц". Основные и вспомогательные виды использования участка собственник также волен выбирать самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований. Более того, высотность строящихся зданий в зоне Ж-5 никак не регламентируется.
"Правила землепользования и застройки в Екатеринбурге отличаются практически полным отсутствием ограничений, – пояснила начальник отдела градостроительного проектирования филиала ЦНИИП Минстроя России "УралНИИпроект" Гульнара Родионова. – По сути, они развязывают руки девелоперам, потому что дана установка "стройка – драйвер экономики, надо ее поддерживать". При этом в других городах в градостроительных регламентах ограничений очень много. Сейчас, например, объявлен конкурс на разработку ПЗиЗ Ярославля, и в условиях для исполнителя как раз прописаны ограничения по плотности, высотности и так далее. Ярославль – город исторический, и местные власти упирают на то, чтобы для центра был один регламент застройки, для периферии – другой, для новых районов – третий. В Екатеринбурге такого, к сожалению, нет".
Аукцион по первым участкам КРТ в Екатеринбурге, июль 2022 года
Возможно, пресечь бесконтрольную раздачу участков под строительство могли бы региональные власти, например, МУГИСО, в ведении которого находятся так называемые "неразграниченные" земли Екатеринбурга. Но в марте 2023 года губернатор Евгений Куйвашев внес в областное Закособрание законопроект, разрешающий предоставлять без аукционов и конкурсов участки, предназначенные для инфраструктуры индустриальных парков. В результате МУГИСО в 2023 году рассмотрело 1700 заявок на предоставление участка без торгов, а в нынешнем – 2800 заявок! Выводы делайте сами.
Евгений СУСОРОВ
