2024 год прошел под эгидой существенных изменений в структуре ипотечного кредитования на новостройки, на фоне которых застройщики разработали собственные программы стимулирования спроса, а некоторые банки постарались получить дополнительный доход, в том числе в виде комиссий от застройщиков за продажи по льготной ипотеке. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе компании «Жилфонд», уточнив, что эти инструменты, хоть имеют разное происхождение, привели к одному результату: завышению цен на новостройки.
Директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский отметил, что в 2024 году рынок увидел много схем, некоторые из которых вызывают вопросы, а другие выглядят откровенно проблемными. «После того, как банки подняли минимальный первоначальный взнос по льготным кредитам, на рынке появились посредники, которые предлагают следующую схему: если у человека не хватает денег, некая компания может выкупить квартиру у застройщика, допустим за 5 млн рублей, а затем перепродать конечному покупателю по ипотеке уже по более высокой цене, например, за 7 млн. Разницу от перечисленного банком “обналичивают” и используют чтобы компенсировать недостающий первоначальный взнос, увеличивая таким образом тело кредита. Также мы знаем, что в стоимость объекта часто включают “субсидии” на процентную ставку от застройщиков, и прочие “кэшбеки”. Многие люди успели воспользоваться “выгодными” на первый взгляд, но проблемными в перспективе вариантами», — привел пример он.
Эксперты пояснили, что вплоть до момента сдачи дома в эксплуатацию у обладателя такой ипотеки может не возникать вопросов и проблем. Однако в момент, когда недвижимость переходит из правового статуса строящегося жилья на вторичный рынок, возникает необходимость провести следующие действия: регистрация объекта, затем его оценка и изменение статуса в залоговых документах банка.
По словам Александра Чернокульского, именно на этом этапе может выясниться, что квартира стоила не 7 млн, а 5 млн, ну может быть 6 млн вместе с повышением цены к моменту сдачи дома. «Банку не очень интересно получить в залог недвижимость, рыночная стоимость которой существенно ниже тела ипотечного кредита. Последствия могут быть разными, в зависимости от договора и политики конкретного банка. Думаю, некоторые могут разрывать договор кредитования и требовать полного погашения ипотеки в момент обнаружения несоответствия, другие будут требовать погашения разницы между оценкой и стоимостью объекта в договоре ипотеки и пересматривать условия кредитования в одностороннем порядке, также возможны судебные процессы по поводу правомерности использования госсубсидий, и так далее», — рассказа он.
Глава компании добавил, что при обычных рыночных обстоятельствах разницу мог бы нивелировать рост цен и инфляция: квартиры в новостройках по мере продвижения строительства обычно дорожают. «Но сейчас, на фоне снижения активности на рынке недвижимости, застройщики не так активно повышают цены, а вторичный рынок и вовсе топчется на месте, еле догоняя инфляцию. И в следующем году причин для существенных сдвигов пока не предвидится, так что, полагаю, мы увидим, как сдаются в эксплуатацию новостройки, которые активно распродавали по разным схемам в 2024 году», — заключил Александр Чернокульский.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что более половины россиян (60%), имеющих непогашенный жилищный кредит, пользуются возможностью досрочного погашения ипотеки. Среди жителей Москвы так ответили 75% респондентов, Санкт-Петербурга — 61%.
