Сроки владения некоторыми земельными участками и долями квартир начнутся раньше, чем возникло право собственности на них. При продаже такой недвижимости право не платить НДФЛ появится раньше, чем возникает сейчас.
В 2024 году в России приняты несколько законов, которые меняют точку начала отсчета владения некоторой недвижимостью. Ранее этот момент был жестко привязан в дате, с которой возникало право собственности на объект. Теперь в некоторых случаях срок владения начинается раньше. Речь о ситуациях, когда, например, новый земельный участок как объект права был образован из нескольких смежных. Или о таких, когда в квартире были выделены отдельные доли, хотя сам собственник при этом не менялся. Новый подход позволит гораздо раньше получить возможность не платить НДФЛ при продаже такой недвижимости.
Проблема со сроками владения
До 2017 года никакой неоднозначности со сроками владения долями не существовало, хотя действующий тогда закон о регистрации недвижимости был довольно запутанным. Например, он не предусматривал прекращения права на объект недвижимости в случае его раздела, хотя это и было бы логично, вспоминает адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. Но именно это позволяло ФНС и Минфину разъяснять, что при определении срока владения долей, полученной при разделе, моментом возникновения права собственности следует считать дату регистрации права на исходную квартиру или землю, говорит эксперт. По такому же пути шла и судебная практика.
Все изменилось в 2017 году, когда произошла масштабная реформа регистрации недвижимости. В частности, с этого момента одновременно с регистрацией прав на новые объекты, созданные при разделе, стало регистрироваться прекращение прав на исходные объекты, рассказывают в компании «Юков и партнеры». По этой причине позиция ФНС и судебной практики по вопросу начала отсчета срока владения изменилась на противоположную. Этот срок стал считаться с даты регистрации новых объектов, созданных в результате разделения.
Принятые сейчас Госдумой законы, по сути, возвращают порядок, существовавший на практике до 2017 года, резюмирует эксперт.
Срок владения. Зачем нужен и как считать
Источник: Daenin / Shutterstock / FOTODOM
Необходимость или отсутствие необходимости уплачивать НДФЛ при продаже недвижимости зависит от того, как давно возникло право на это имущество. Как напоминают в Федеральной налоговой службе, в соответствии со ст. 217.1 Налогового кодекса от налогообложения освобождаются:
- через три года владения, если недвижимость получена по наследству, в дар от близких родственников, в результате приватизации или по договору ренты. Сюда же относятся случаи, если продаваемое жилье является единственным или новое жилье приобретено не позднее чем через три месяца после продажи старого;
- через пять лет — во всех остальных случаях.
По умолчанию, в соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса, отчет этого периода начинается с даты начала владения — этот момент фиксируется в государственном реестре недвижимости. Есть лишь несколько исключений:
- если недвижимость достается по наследству, срок владения начинается не с момента регистрации на наследника, а с даты смерти наследодателя;
- если речь идет о квартире в новостройке, срок владения начинается не с даты ее оформления в собственность (такое возможно лишь после ввода дома в эксплуатацию), а с даты полной оплаты договора долевого участия.
Однако существуют и другие ситуации, когда вести отсчет срока владения недвижимостью от даты ее регистрации неразумно. Речь, например, о ситуации с долями, когда они выделяются после покупки квартиры. В этом случае доля как объект права появляется гораздо позже, чем возникло право на саму квартиру. И даже если всей квартирой владел тот же самый человек, которому впоследствии перешла лишь одна доля в ней, срок владения должен был обнуляться и отсчет начинаться заново.
То же самое касается случаев, когда доли в жилье, наоборот, объединяются. Или же если речь идет о разделе на доли земельных участков (образовании отдельных участков из исходного единого) или объединении нескольких.
Как теперь определять срок владения
Источник: Ikebana Art-studio / Shutterstock / FOTODOM
Принятые в 2024 году изменения в Налоговый кодекс противоречия с минимальными сроками владения снимают.
В случае с земельными участками подход теперь будет такой:
- если участок как единый объект права получился в результате объединения нескольких, то минимальный срок владения отсчитывается с момента покупки (либо получения по наследству или в бессрочное пользование) последнего из них;
- если участок образован в результате раздела исходного участка (или выделения долей в нем, если он ранее находился в долевой собственности), вводится то же правило. Но лишь в том случае, если из исходного земельного участка получилось не больше двух отдельных участков.
В ситуации с долями в квартире подход будет аналогичным:
- при продаже такой доли будет учитываться не только срок владения самой долей, но и исходной квартирой в целом. Отдельно в законе прописана ситуация, когда квартира, из которой выделена выставляемая на продажу доля, была получена с использованием материнского капитала. В этом случае срок владения начинается с момента получения права собственности получателем маткапитала;
- в законе оговорена и обратная ситуация: если квартира получается в результате объединения нескольких отдельных помещений. В этом случае срок владения объединенным жильем начинается с момента получения в собственность последнего из приобретенных объектов.
Как нововведения отразятся на рынке недвижимости
Особого оживления или, наоборот, затишья на рынке недвижимости из-за меняющегося подхода к определению минимального срока владения долями эксперты рынка недвижимости не ожидают. Хотя признают: он восстанавливает справедливость и упорядочивает спорные моменты, которые ранее встречались из-за пробелов в законодательстве и его разных трактовок.
«Мы сталкивались с такими ситуациями, — рассказывает юрисконсульт офиса «Академическое» агентства «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева. — Клиентка приобрела большой земельный участок, через некоторое время поняла, что для нее он велик, выделила половину для продажи. И получалось, что у нее возникло новое право на вновь образованный земельный участок с новым кадастровым номером. Для освобождения от налога ей необходимо выждать пятилетний срок владения, и не было точного разъяснения, включается ли в этот срок период владения первым — большим земельным участком». Теперь эта проблема исчезнет.
