О ключевых факторах, влияющих на доходность коммерческой недвижимости, способах увеличения прибыли и снижения последствий рисков, «Стройгазете» рассказал член экспертного совета по недвижимости Московской Ассоциации Предпринимателей Сергей МИШИН.
Эксперт также поделился с читателями газеты методикой по повышению доходности объектов инвестирования.
Факторы, влияющие на доходность коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость приносит стабильный доход даже в период кризиса — за счет неизменно высокого спроса на ликвидные помещения, ежегодного повышения ставок с учетом инфляции и долгосрочных договоров аренды.
Уровень доходности зависит от вида помещения: офисные помещения приносят 8-10%, доходность в сегменте складской недвижимости оценивается экспертами в 9-11%, в стрит-ритейле — 8-10% годовых.
На доходность напрямую влияют также локация, технические характеристики и подготовленность объекта к размещению определенного вида бизнеса. Так, например, среди инвесторов, предпочитающих вкладываться в недвижимость для стрит-ритейла или в помещения свободного назначения, наиболее выгодными считаются объекты, расположенные на первой линии жилых домов в густонаселенных жилых комплексах; на выходе станций метро, а также в крупных деловых или торговых центрах. При этом помещение должно отвечать специфическим требованиям арендаторов по размеру, планировке, высоте потолков, электрическим мощностям, качеству ремонта, а также наличию окон и отдельного входа, готовых санузлов и мокрых зон.
Кроме того, показатель доходности напрямую связан с экономическим климатом, а также с эффективностью бизнес-стратегии инвестора.
Способы снижения рисков при инвестировании в коммерческую недвижимость
Shutterstock/FOTODOM
Инвестирование в коммерческую недвижимость сопровождается рядом рисков — например, низкая ликвидность помещения, недобросовестность арендаторов, ошибки при прогнозировании экономической модели и доходности объекта.
Базовая стратегия управления рисками включает в себя анализ рынка, прогнозирование вероятных негативных сценариев, планирование мер по сокращению ущерба и оперативное реагирование на изменение экономической и политической ситуации в стране.
Существует также несколько основных тактических способов минимизации рисков:
• выбирать максимально ликвидные помещения для инвестиций;
• страховать объекты для возмещения ущерба в случае нарушения работоспособности помещений;
• заключать договор только с юридически чистыми арендаторами и включать в документ условия оплаты и расторжения договора, порядок контроля соблюдения обязательств и санкции за их несоблюдение; сумму страхового депозита, а также арендную ставку с учетом прогноза доходности помещения;
• иметь стратегию управления активами и использовать услуги профессионального управляющего либо специальных сервисов для ее реализации;
• диверсифицировать бизнес-портфель и вкладывать средства в разные объекты;
• взаимодействовать с другими инвесторами и следить за их поведением, оперативно менять тактику в соответствии с ситуацией на рынке;
• сокращать расходы за счет автоматизации и оптимизации бизнес-процессов.
Методы максимизации прибыли в арендном бизнесе
Shutterstock/FOTODOM
Стратегия максимизации прибыли от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, как правило, включает в себя ряд задач — от разработки бизнес-плана до оптимизации затрат. Выделим ключевые:
• провести анализ рынка, сформулировать цель приобретения недвижимости и ожидаемую доходность, составить бизнес-план;
• выбрать наиболее ликвидное помещение, учесть местоположение, площадь объекта и его техническое состояние, потенциал сдачи помещения под разные виды бизнеса, прогноз стоимости аренды;
• выбрать арендатора с учетом характеристик объекта и долгосрочности контракта, заключить договор, защищающий интересы бизнеса;
• инвестировать в улучшение объекта — сделать ремонт или адаптировать под специфический бизнес, важный для жителей локации;
• оптимизировать затраты на эксплуатацию объектов и управление бизнесом.
Оценка доходности наиболее распространенных видов коммерческой недвижимости
Основной показатель эффективности вложения инвестиций в коммерческую недвижимость, который в том числе отражает эффективность мер по минимизации рисков и максимизации прибыли — это годовая доходность помещения. Это отношение прибыли к общей сумме инвестиций, выраженное в процентах.
Показатель доходности рассчитывается по формуле:
Доходность (годовая) = Арендная плата в год / Стоимость покупки х 100%
Оценим доходность наиболее распространенных видов коммерческой недвижимости: объектов стрит-ритейла, офисов и складов (см. таблицу 1):
1) арендная плата: по оценкам экспертов, в 2024 году средняя стоимость аренды помещений стрит-ритейла в центральных районах Москвы составила 40-50 тысяч рублей за квадратный метр в год, офисных помещений класса А — 25-30 тысяч рублей; складских помещений — 10 тысяч рублей;
2) стоимость покупки коммерческой недвижимости: в 2024 году средняя стоимость торговых площадей в Москве составила 437 тысяч рублей за квадратный метр, офисных помещений класса А — 410 тысяч рублей, складских помещений — 79 тысяч рублей;
3) доходность от сдачи в аренду для наиболее распространенных видов коммерческой недвижимости, по оценкам экспертов, в среднем составляла 8-12% годовых.
Методика повышения доходности коммерческой недвижимости
Shutterstock/FOTODOM
На доходность инвестиций в коммерческую недвижимость влияет ликвидность объекта и связанный с ней срок поиска арендаторов. Поиск долгосрочного арендатора занимает в среднем 3-6 месяцев. Все это время помещение простаивает и не приносит дохода.
В случае со стрит-ритейлом простоя можно избежать, если воспользоваться методикой Сергея Мишина. Суть методики заключается в сокращении времени простоя объекта за счет привлечения временных арендаторов. Краткосрочные арендаторы могут быть найдены в течение месяца и приносить доход на протяжении всего времени поиска долгосрочных арендаторов помещения.
Пример использования методики в стрит-ритейле
Методика подтвердила свою эффективность при сдаче в аренду торгового помещения на улице Народного ополчения в Москве. Оценочная стоимость помещения на 2023 год составляет 77 500 000 рублей, площадь — 55 квадратных метров, стоимость аренды — 594 000 рублей в месяц.
Помещение планировали сдавать пятерым небольшим долгосрочным арендаторам, четыре из которых нашлись быстро: ими стали продавцы шаурмы, табака, фруктов и бургеров. Пятого искали в течение трех месяцев, и чтобы помещение не простаивало, на это время его сдали временному арендатору — продавцу колбас «Ермолино». Временный арендатор снимал помещение в течение трех месяцев по дисконтированной ставке 50 000 рублей и принес арендодателю в общей сложности 150 000 рублей выручки (см. таблицу 2).
В результате мероприятий по привлечению арендаторов был найден арендатор на долгосрочную аренду, а также произошла ротация существующих арендаторов. Вместо небольшой бургерной и магазина колбас в помещении открылась кофейня с посадочными местами и арендной платой 220 000 рублей в месяц.
Размер прибыли при инвестировании в коммерческую недвижимость зависит как от бизнес-стратегии инвестора и экономико-политической ситуации в стране, так и от характеристик конкретного объекта и зависящего от них срока поиска арендаторов. Основной показатель эффективности вложения инвестиций — это годовая доходность помещения. В стрит-ритейле можно получить годовую доходность 8-10% при использовании методики, которая позволяет использовать недвижимость максимально эффективно за счет уменьшения времени простоя при поиске долгосрочных арендаторов.
