На протяжении многих лет управление жилым фондом и общим имуществом многоквартирных домов осуществлялось через кооперативы собственников квартир (КСК). К 2023 году их заменили на объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ).
Эти объединения, состоящие преимущественно из жильцов одного дома, должны были способствовать улучшению коммуникации между соседями и более оперативному решению возникающих проблем.
В результате старые формы домоуправления должны были быть ликвидированы еще в прошлом году. Однако на практике переход от КСК к ОСИ или ПТ вызвал ряд трудностей – от непонимания и недовольства со стороны жителей, до интриг между председателями КСК, бизнесом и некоторыми государственными структурами, не желающими расставаться со своими полномочиями. Все это привело к тому, что ситуация с домоуправлением стала еще более запутанной.
«Власть» поговорила с инициатором создания ОСИ Виктором Сыздыковым, председателем правления РОО «Республиканский общественный антимонопольный комитет» и РОО «Союз защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник», чтобы узнать, как обстоят дела с жилищной реформой сегодня, возможен ли все-таки переход от КСК к ОСИ, а также на что стоит обратить внимание для более эффективного управления жильем.
Давайте начнем с основ: чем КСК отличается от ОСИ?
Основная разница в том, что ОСИ – это один дом, один кондоминиум, один счет. Этот принцип был заложен еще до внесения поправок, в связи с необходимостью реформирования, так как 80-90% жалоб касались работы КСК, особенно многодомных КСК.
Однако, когда в 1996 году создавались КСК, они также были организованы по принципу «один дом – одно КСК». Но с тех пор, когда людям стали предоставлять права управления, некоторые председатели КСК проявили недобросовестность. К тому же многие жители не хотели заниматься этой сложной работой. В результате такие председатели начали присоединять к своему управлению другие дома. В Алматы количество присоединенных домов порой доходило до ста. Это были чьи-то личные интересы.
Теперь представьте себе, какая численность населения в таких структурах. Председатель, управляющий сотней многоквартирных домов, фактически становился «президентом» целого района. У такого председателя были свои заместители, и попасть к нему было практически невозможно. Это привело к созданию неуправляемой структуры, абсолютно непрозрачной.
Было невозможно учесть поступления и доходы от этих домов. Невозможно было понять, сколько каждый дом вносил, и особенно – куда расходовались средства. Жителей ста домов невозможно было собрать на собрание. Естественно, начались жалобы. Чтобы как-то успокоить народ, председатели КСК находили общий язык с акиматом, который закрывал на все глаза.
Так мы жили до 2017 года, фактически 20 лет. Но когда количество жалоб стало неприемлемо высоким, было принято решение о реформировании системы. Таким образом, главное отличие КСК от ОСИ заключается в управлении многоквартирными домами и отсутствии прозрачности в расходах и доходах.
Как известно, еще в прошлом году все многоквартирные жилые дома в Казахстане должны были перейти на форму управления ОСИ или ПТ. Однако большинство домов по-прежнему обслуживаются КСК, а некоторые – управляющими компаниями. Почему это произошло?
В июле 2021 года должны были вступить в силу поправки, согласно которым ОСИ должно было стать юридическим лицом. До 1 июля 2021 года КСК должны были передать все многоквартирные дома в Казахстане в управление ОСИ. Однако акиматы не справились с задачей создания ОСИ. Они были быть ответственны за этот процесс, но, как часто бывает, пошли по пути наименьшего сопротивления, переложив ответственность на жителей.
В это время шло противостояние между бывшими КСК, застройщиками, акиматами, жилищными инспекциями, которые понимали, что с введением ОСИ и необходимостью передачи домов их безответственная деятельность закончится. Поэтому они объединились против реформы. Например, в 2017 году была создана рабочая группа при министерстве индустрии для внесения поправок, связанных с ликвидацией КСК. Рабочая группа состояла из 80 человек, и только пять из них представляли нашу ассоциацию и РОО «Союз защиты потребителей и предпринимателей “Общественный защитник”». Мы единственные поддержали правительственный вариант.
Мы предложили внедрить обязательное ежемесячное предоставление акта выполненных работ. Это не только отчетная форма перед жителями, но и производственная документация, в которой указано, что было сделано и за какую стоимость. Однако эта прозрачность, по вышеупомянутым причинам, не устроила многих. В итоге, понятие актов выполненных работ было просто устранено.
То есть, я правильно понял, что сегодня ОСИ работают по тому же принципу, что и КСК?
Абсолютно верно.
Тогда в чем же разница?
Сегодня ситуация не изменилась. Конечно, есть ОСИ, которые работают прозрачно. То есть, они имеют подрядчика, сами выступают заказчиком, ежемесячно предоставляют акт выполненных работ. А есть такие, которые этого не делают. Потому что со стороны акимата работа часто ведется «спустя рукава», и существует негласная поддержка выполнения работы по принципу КСК. Акимату невыгодна прозрачная работа как ОСИ, так и КСК.
Это чистейшее лоббирование. В этом процессе участвовал и НПП «Атамекен», потому что затрагивались интересы крупных застройщиков. Нормальное ОСИ никогда не примет бракованный дом после его строительства. Ведь ОСИ – это один дом, и оно отвечает за него перед жителями. Если дом был принят с дефектами, ремонт придется оплачивать из средств жителей этого дома. Естественно, жители не оставят такого председателя в покое.
Сейчас же нам дали «задний ход» не только фактически, но и законодательно. Депутаты «переобулись» и каким-то образом «вложили» в уста президента, что реформа ОСИ была ошибкой.Но это не значит, что ОСИ нужно ликвидировать. Ошибки надо исправлять и дорабатывать. Ведь уже создано 6,5 тысяч ОСИ по всей республике, то есть в минимум 6,5 тысячах многоквартирных домов. А что теперь делать с теми ОСИ, которые работают нормально и прозрачно, удовлетворяют потребности жителей и никогда не станут КСК или управляющей компанией?
Могут ли объединения собственников имущества осуществлять свою деятельность в стандартных советских пятиэтажках? Не кажется ли вам, что ОСИ жизнеспособны только в многоквартирных домах нового типа?
Конечно, могут. Почему кто-то считает, что в пятиэтажном доме нужно платить меньше, а в 25-этажном больше? На самом деле, разницы нет. Все зависит от объема работ и необходимости в ремонте. Если хотят качественный ремонт, соберут больше денег. Если решат сделать «по-быстрому», соберут меньше. Поэтому нет разницы, пятиэтажный это дом или 25-этажный. Главное – это исходить из потребностей в капитальном ремонте или в регулярных работах. И в этом контексте не может быть двух ОСИ для двух домов, если только они не находятся на одной площадке или не имеют общую инфраструктуру. Это редкость, потому что существует основной принцип, о котором я уже говорил.
Сейчас начали дискредитировать ОСИ, чтобы испугать председателей и потенциальных кандидатов. В том числе пенсионеров с опытом, чтобы они не решались брать на себя ответственность. Им внушали, что один дом не может быть отдельным ОСИ, особенно если это пятиэтажка. Да, сборы там будут небольшими, но если собрать их за один раз, можно провести ремонт на десять лет. А потом собирать деньги постепенно, чтобы хватило на текущие нужды, поддержание и оплату труда председателя и дворника.
Более того, президент говорил, что в планах было сделать ОСИ первой низовой ступенью местного самоуправления. Это было правильное решение. Если ОСИ станет частью местного самоуправления, почему бы не начать давать субсидии небольшим домам? У нас ведь субсидируют каждую невыращенную корову, непосаженный гектар. Так какая разница? Дом – это основное место проживания, от которого зависит благополучие граждан. Государство может найти варианты, чтобы поддерживать такие дома. Можно, например, проводить обследования для признания домов аварийными или ветхими. То же самое можно сделать для домов, требующих капитального ремонта. Особенно если учесть, что в свое время государство не обеспечило своевременный ремонт. И такие дома должны получить поддержку.
За что должны платить ОСИ и КСК, а за что – жильцы дома? Предусмотрены ли какие-либо лимиты на эксплуатационные сборы? И что собой представляет накопительный взнос?
Накопительный взнос нужен для капитального ремонта. Когда возникнет необходимость в капитальном ремонте, к этому времени — а это обычно 2-3 года — должна быть собрана определённая сумма на накопительном счете. Председатель ОСИ не имеет права снимать деньги самостоятельно. Только общее собрание может принять решение о распределении этих средств. Банку запрещено выдавать средства без соответствующего протокольного решения с подписями членов совета.
Кроме того, существует понятие ОДН (общедомовые нужды), что подразумевает расходы на содержание общего имущества. ОСИ, как орган, представляющий собственников, отвечает за содержание, ремонт и эксплуатацию общего имущества через нанятые сервисные компании. Если ОДН относится к ОСИ, то именно оно должно оплачивать энергетическим компаниям за потребляемые ресурсы.
Однако энергетические компании не заключают договор с ОСИ, потому что это им невыгодно. ОСИ потребует установки общедомовых счетчиков для учета электроэнергии, расходуемой каждым подъездом. Это справедливое требование, ведь, например, я могу потреблять больше электроэнергии, чем первый подъезд, но должен оплачивать общие расходы. Хотя это запрещено, энергетические компании выставляют счета непосредственно жильцам. Им так проще, потому что это требует дополнительных усилий, в том числе установки счетчиков и учета показаний.
Почему, будучи сервисной компанией, которая предоставляет услуги, они обходят ОСИ и выставляют счета напрямую? Потому что, если договор с ОСИ будет заключен, оно начнёт контролировать расход энергии, что приведет к экономии: дворникам будет сказано, чтобы в 5-6 утра выключали все электроэнергетические приборы, а общедомового счетчика будут регулярно снимать показания, чтобы составить акт.
Фотография Владислава Сона
Допустим, я как житель этого не вижу. Я плачу каждый месяц квартплату, в которой предусмотрены эксплуатационные расходы, и за это тоже оплачиваю. Но, насколько я понимаю, наше КСК не предоставляет этот акт.
Да, акт выполненных работ должен вывешиваться. Должна быть ежедневная проверка, прием работы. Старший по подъезду должен расписаться за выполненную работу. Это все можно отработать. Но я еще раз говорю, что акт выполненных работ вообще убрали из законодательства.
Еще один момент. Если жители хотят сэкономить, можно выбрать одного подрядчика. Например, пять председателей ОСИ собираются, договариваются и находят хорошего подрядчика с квалифицированной командой. Это приведет к удешевлению. Чем больше домов обслуживает подрядчик, тем ниже будет цена. Найти адекватное решение всегда можно.
Насколько мне известно, на председателей ОСИ теперь возложена обязанность по обеспечению безопасности проживания жильцов. Не вызывает ли это у них каких-либо вопросов?
Если мы начнем возлагать ответственность за безопасность и прописывать в законе, например, директору завода или фабрики, то это будет неправильно. Ведь они тоже руководители. Если в законе указано, что кто-то отвечает за безопасность, например, за случай, когда человека придавило крышей или плитой, или дверью прижало, то первым, к кому обратится суд, будет директор. Но у нас есть Конституция, в которой прописано, что самым ценным является жизнь человека, его права и безопасность. А комфортное проживание – одна из задач государства. Именно государство должно обеспечивать безопасность граждан и создавать органы, которые будут отвечать за это. При расследовании будет выяснено, кто виноват.
Но в случае с пожаром, например, почему должен быть виноват председатель ОСИ? Это – часть схемы, направленной на запугивание потенциальных кандидатов в председатели ОСИ. Таким образом пытаются «зарубить» ОСИ как институт. Почему? Потому что недобросовестным чиновникам невыгодно, когда люди решают свои проблемы совместно. Ведь когда управлением занимается КСК, люди не интересуются, кто их соседи, не ходят на собрания. Но когда это один дом, люди знают, что их деньги идут только на их дом, и тогда они начинают активно участвовать: ходят на собрания, знакомятся, решают общие проблемы. Именно этого и боятся недобросовестные чиновники. Они понимают, что такие люди смогут объединиться и начать коллективно защищать свои интересы. Поэтому им проще ликвидировать ОСИ, так как на одном доме они не заработают.
Кроме того, сейчас многие застройщики при сдаче дома захватывают подвалы, технические этажи и территорию, создавая магазины и квартиры, и все это происходит без ведома жильцов.Таких домов много, и это продолжается тайно, без уведомлений собственников. Но для того, чтобы противостоять этим процессам, нужен хотя бы один человек, который знает законы.
Мы много таких домов забрали через суд. Например, ЖК «Мирас» в Астане. Я приобрел там квартиру и два года требовал, чтобы они сделали ремонт. В 440 квартирах не было утеплителя под подоконниками, и я заставил застройщика переделать окна. Мы создали ОСИ, собрали людей, составили дефектный акт и сказали застройщику: «Пока не устраните дефекты, ни копейки больше не получите». Они были вынуждены переделать. Когда люди объединяются и решают проблемы сообща, это пугает и акимат, и государство в целом. Им не нужны активные и сплоченные люди, которые знают свои права.
Как раз хотел спросить по поводу общедолевого имущества: как с этим быть?
Сегодня собственностью жителей – подвалами, техническими этажами и территорией — распоряжается кто попало. Это всё равно что забрать у жителей квартиры и сказать: «Вот, здесь будет жить мой человек». Почему кто-то должен распоряжаться общим имуществом, продавать его под магазин или под что-то еще без разрешения жителей? Где государство, где жилищная инспекция? Почему они не следят за этим? Они должны заботиться о том, чтобы эта собственность использовалась по назначению, а не была распродана или сдана в аренду без согласия собственников.
Например, если сдают паркинг, то он должен быть под контролем ОСИ или КСК. Пример – столичный ЖК «Гранд Астана», который находится рядом с Пирамидой. Знаете, кому принадлежит паркинг? ТОО «Астана LRT» (ТОО «City Transportation Systems» – прим. автора). Эта компания не участвовала в строительстве, но акимат берет и отдает им паркинг, потому что они «свои».
Это беспредел. А представьте, что происходит по всей стране. Все общедолевые права на собственность должны быть возвращены владельцам. Когда люди покупают квартиру, они также покупают право на общую собственность. Например, они не купят дом без лестницы. В этом надо навести порядок.
Почему сегодня город забирает стоянки возле домов и превращает их в парковки? На левом берегу столицы много таких примеров. В свое время застройщик приобрел землю у акимата, например, два гектара. А потом акимат после застройки утверждает, что эта земля теперь – общая. Люди заплатили за землю, так как она вошла в стоимость квартиры. А акимат, по сути, ограбил людей, забрав их землю. Нужно подходить к этим вопросам более ответственно и понимать, что право собственности – священно. Нарушил – отдай обратно.
В случае с ЖК «Гранд Астана» паркинг вообще находится под домом. Как дом может стоять без подвала? Стены паркинга являются фундаментом дома. Я за этот фундамент заплатил, за бетон, за стены дома, а потолок паркинга является полом первого этажа, за который тоже оплачено. Где здесь логика?
В одном из интервью вы упомянули, что в Казахстане пришло время ввести специальную профессию «управляющий домом». Это означает, что все управляющие и председатели должны быть квалифицированными профессионалами, а не случайными людьми?
Да, люди должны не только проходить проверку, но и обучаться. В университетах и колледжах должны появиться специальности, такие как «управляющий домом» или «менеджер по управлению жилыми домами». Да, это профессия управдома, если говорить простыми словами. Это универсальная должность, человек должен быть и психологом, и разбираться в самых разных вопросах, ведь он работает с людьми.
Конечно, этому обучали в Казцентре ЖКХ, в комитете по делам строительства, в министерстве, в нашей ассоциации. Но отношение было, скорее, несерьезным, ведь этим должно заниматься именно государство. Оно не должно считать это мелочью. Пускай хотя бы обучают в средних профессиональных учебных заведениях. Этого будет достаточно. У людей уже есть опыт, но переквалификация и повышение квалификации – это важные шаги. Все должны проходить эти курсы, независимо от того, кто избран — пенсионер или нет.
С каждым годом количество ветхих и аварийных домов будет только расти, если вовремя не проводить капитальный ремонт. Управдомы как раз могут сыграть ключевую роль в этом процессе. В конце концов, каждый год можно объявлять месяц или неделю обследования состояния жилых домов. Каждый многоквартирный дом должен представить акт обследования в свой акимат. Этот акт должен содержать информацию о проведенных и незавершенных работах, указания на необходимые средства и возможные способы их привлечения, в том числе возможный кредит. Все это будет прозрачно, и управдомы должны заниматься этим процессом.
Вы упомянули, что ОСИ должно было стать низовой ступенью местного самоуправления. Как вы считаете, этот вопрос может быть пересмотрен?
Мы предложили всем членам политических партий вступать в домовые советы, поскольку их деятельность напрямую связана с юридической, организационной и другой помощью населению. Ведь народ – это избиратели. Если, например, член партии Amanat декларирует в программе необходимость оказания прямой помощи населению, то почему он не может рассматривать ОСИ как низовое звено местного самоуправления? Совет – это высший орган управления после общего собрания. Если общее собрание делегирует совету свои полномочия, то председатель ОСИ должен перед ним полностью отчитываться. Так было раньше, а сейчас все изменилось. ОСИ перестало быть органом управления, само это слово убрали. Знаете, как его теперь называют? Субъект управления. Этот термин был введен, чтобы включить в систему и КСК, и управляющие компании, и объединить их с ОСИ. Но это не субъект управления. ОСИ – это представитель собственников, который отвечает за общее имущество и за ваш кондоминиум. А управляющая компания или бывший КСК не могут отвечать за вашу частную собственность. Как я упоминал выше, они распоряжаются общей собственностью: подвалами, техническими этажами и так далее. Они могут продавать её, но ОСИ должно её сохранять и оберегать. Это как мини-государство.
В заключение хотел бы добавить, что тема ЖКХ действительно одна из самых актуальных на сегодняшний день. Говоря в глобальном контексте, на уровне законодательства, что, по вашему мнению, необходимо изменить, чтобы улучшить восприятие КСК и ОСИ и в целом решить проблемы, связанные с ЖКХ?
Мы обратились к Токаеву, Ашимбаеву и Кошанову. Я также предложил всем депутатам раздать это письмо, чтобы они были готовы. Сейчас взят курс на тихую ликвидацию ОСИ. Причиной послужила недобросовестная деятельность КСК. Мы вернулись к тому, что сначала ликвидировали КСК, убрали его из закона, а теперь опять возвращаемся к тому, с чего начинали. Закон в нынешнем виде не может быть назван реформой. Жилищной реформы просто нет. Это самое страшное.
Необходимо вернуть ту правительственную концепцию, которая была, когда мы начинали в 2015-2017 годах. То есть вернуть ОСИ в том виде, в котором оно существовало в 2020 году, когда оно вошло в законную силу. КСК нужно убрать. Пусть они передают свои функции и перерегистрируются в общественные объединения. Не нужно оставлять их отдельно.
У них, кстати, есть такое «детское» понимание: «А куда денем КСК?» А почему его надо девать? Он должен перерегистрироваться, потому что был органом управления. Став ОСИ, он останется органом управления, но с другими функциями. А вот управляющие компании вообще нужно ликвидировать. В России, например, законодательно запрещено застройщикам создавать аффилированные компании для обслуживания построенных ими домов. У нас пока такой нормы нет, потому что это чистое лоббирование. Застройщик должен только строить.
