По словам сенатора, сегодня застройщики несут высокие предпринимательские риски при освоении участков. Например, МКД может быть исключен из работы на основании решения, принятого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, уже после заключения с застройщиком соглашения о реализации договора. В таком случае существенно меняются планировка и экономика проекта, увеличиваются его сроки. Со своей стороны, власти субъектов не спешат устанавливать дополнительные гарантии для граждан, переселяемых из ветхих и аварийных МКД при реализации проектов КРТ. К тому же примерно в половине регионов в бюджетах недостает средств на такие жилищные инициативы.
Как считает Владимир Городецкий, для решения указанных проблем надо внести ряд изменений в законодательство, в том числе в Жилищный кодекс. Прежде всего необходимо проработать вопросы, связанные с распространением жилищных гарантий, предусмотренных для собственных жилых помещений в МКД, на собственников аварийных и ветхих домов блокированной застройки и садовых домов.
Во-вторых, застройщикам должная быть оказана господдержка. А в-третьих, важно проработать вопрос о расширении проведения образовательных программ, направленных на повышение квалификации работников государственных, муниципальных органов власти и иных специалистов в части применения ими законодательства о КРТ.
Отчасти эти инициативы уже учтены на практике. Как напомнила директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич, на механизм КРТ до 2030 года планируется направить 120 млрд рублей. Что важно, эти средства будут распределены между 37 регионами с низким уровнем бюджетной обеспеченности. Конечно, денег всегда не хватает, тем не менее, уже набраны неплохие темпы реализации проектов. Так, в активной стадии освоения сегодня находится 771 территория площадью 17,6 тыс. гектаров, заключено 647 договоров о реализации механизма КРТ. Всего в проработке свыше тысячи территорий. Во многих регионах в рамках КРТ уже ведутся строительно-монтажные работы, выдано 463 разрешения на строительство с объемом более 6,5 млн кв. м жилья, из них порядка 1,5 млн кв. м уже введено. Принято решение по расселению аварийного ветхого жилья в объеме порядка 190 тыс. кв. м, в результате чего свои жилищные условия улучшат 11 тыс. граждан.
Оператором программы переселения граждан из аварийного жилфонда в течение многих лет является ППК «Фонд развития территорий». С 2025 года эта программа станет частью нового нацпроекта «Инфраструктура для жизни». Как рассказал директор фонда по вопросам КРТ Наиль Сайфуллин, госкорпорацией разрабатываются инструменты по совершенствованию института операторов таких проектов. Основной посыл предлагаемых изменений в том, чтобы добиться синергии возможностей органов власти всех уровней, когда в отношении территорий ведется совместная проработка градостроительного потенциала с учетом максимальной эффективности, капитализации, расширения мер господдержки. По новым правилам девелоперы смогут получить до 50% в качестве компенсации затрат на расселение аварийного фонда, включенного в границы осваиваемой территории, исходя из нормативной стоимости переселения, утвержденного Минстроем России. «Ключевым вопросом остается защита интересов граждан. Предполагается, что по проектам КРТ жители расселяемых домов будут получать равнозначное по площади жилье. Это позволит нивелировать риски, даст гарантию того, что проект будет реализован, а жители получат новые квартиры», — подчеркнул спикер.
Выступивший следом президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков также отметил, что институт операторов КРТ является важным звеном во всем механизме реализации таких проектов. Однако их более быстрому воплощению мешает ряд сложностей. В частности, не хватает квалифицированного персонала на местах, договоры составляются в одностороннем порядке, присутствует несвязанность программ и другие моменты.
«Уже сейчас ряд добросовестных подрядных организаций, которые заключили договоры, отмечают высокий риск неисполнения взятых на себя обязательств в связи с тем, что экономика жилищной стройки после июня этого года стала совершенно другой», — обратил внимание аудитории Антон Глушков.
К тому же из-за ограничений по господдержке органы местного самоуправления повсеместно начали пробовать «зашивать» все обязательства по созданию социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в договоры КРТ. В противном случае, если освоение земельного участка не в рамках этого механизма, то разрешения на строительство не выдаются. «На мой взгляд, это достаточно порочная практика и очень рискованная», — сказал глава НОСТРОЙ. Чтобы пресечь эти злоупотребления, он предложил в рамках мониторинга применения механизма КРТ обязательно обращать внимание на участие органов исполнительной власти и их обязательства в договорах на реализацию проектов КРТ.
В ходе заседания были рассмотрены и другие вопросы, связанные с применением механизма КРТ на практике, был отмечен опыт регионов, в частности, Новосибирской, Нижегородской и Московской областей. Наиболее интересные предложения по развитию таких проектов вошли в резолютивную часть мероприятия и будут оформлены в законодательные инициативы.
Наиль САЙФУЛЛИН, директор ППК «Фонд развития территорий» по вопросам КРТ:
«Институт операторов КРТ имеет большие перспективы с точки зрения администрирования процессов реализации таких проектов и нивелирования всех возникающих рисков»
