Как продать жилую недвижимость, приобретенную по госпрограмме «Военная ипотека»?
Напомним, что «Военная ипотека» — программа для военнослужащих, которая позволяет купить жилье полностью или частично за счет государства. Получить кредит по ней могут участники специальной накопительно-ипотечной системы, за которую отвечает ФГКУ «Росвоенипотека».
В рамках программы можно купить квартиру, дом, таунхаус или комнату. Деньги на первоначальный взнос и ежемесячные платежи (на время службы) через НИС перечисляет государство.
Участнику НИС открывают специальный счет, куда ежегодно перечисляют накопительный взнос. Его размер регулируется законом о федеральном бюджете — в 2024 году он составляет 365,3 тыс. руб.
Через три года военный получает право использовать эти деньги в качестве первого взноса по ипотеке. Также он может оставить их на счете и копить дальше. Если средств для первоначального взноса недостаточно — как в первом, так и во втором случае, — есть вариант добавить собственные сбережения.
Военнослужащие, принимавшие участие в боевых действиях, в том числе участники СВО, могут получить военную ипотеку с момента включения в реестр участников НИС. Далее ежемесячные платежи по кредиту предоставляет государство.
Военный также берет на себя обязательство — отслужить минимум 20 лет. Если к моменту окончания службы кредит не погашен, тот должен будет вносить оставшиеся платежи сам.
Если военный захочет уволиться раньше этого срока, все выделенные на покупку жилья деньги придется вернуть, причем как при закрытой ипотеке, так и нет. На это дается 10 лет. Все платежи по кредиту в дальнейшем также ложатся на него.
При этом, средства не нужно возвращать, если:
- врачебная комиссия признала военного негодным к военной службе, и его из-за этого уволили.
- военнослужащий погиб или пропал без вести. В этом случае жилье в ипотеке переходит к супругам и детям, а кредит досрочно закрывает государство.
- военный отслужил 10 лет и более, и увольнение произошло: при достижении предельного возраста пребывания на военной службе; из-за проблем со здоровьем (комиссия признала его ограниченно-годным к военной службе);
из-за сокращения; по семейным обстоятельствам.
Эти же условия действуют и в том случае, если заемщик захочет продать жилье в военной ипотеке, поскольку право распоряжаться перечисленными на НИС деньгами в полной мере у него появляется по истечении 20 лет службы (плюс в ситуациях-исключениях).
Иными словами, если срок службы меньше положенного и вы продаете квартиру, деньги придется вернуть на накопительный счет (вне зависимости от того, погашен кредит или нет). Если вместе с этим вы не увольняетесь, в дальнейшем средства можно будет использовать. При увольнении сумма, по сути, сгорает.
Таким образом, ипотека закрыта, если военный отслужил необходимый срок. В этом случае процедура продажи будет стандартной, как и при реализации любой другой квартиры.
Если же, военный не отслужил минимальный срок, то продать квартиру не получится, так как, на ней обременение не только банка, но еще и государства. Второе снимается после 20 лет выслуги (или в иных случаях, перечисленных выше), а также при увольнении — после выплаты задолженности перед ФГКУ «Росвоенипотека».
То есть оптимальный вариант в случае продолжения службы — закрыть кредит досрочно и потом продать жилье.
Порядок действий такой для снятия обременения:
- узнайте в банке сумму задолженности;
- направьте в «Росвоенипотеку» заявление о намерении вернуть деньги, выделенные государством на покупку жилья;
- закройте ипотеку. Для этого можно оформить потребительский кредит, использовать собственные накопления или одолжить у друзей и родственников. Также не забудьте взять в банке закладную с отметкой о погашении обязательств;
- перечислите деньги «Росвоенипотеке» по реквизитам, которые будут указаны в ответе на заявление (2-й пункт);
- отправьте в «Росвоенипотеку» еще одно заявление — о снятии обременения в пользу РФ. К нему приложите копию паспорта (2-3 страницы и с действующей регистрацией) и оригинал справки о продолжении прохождения военной службы. Она должна быть датирована позднее дня возврата денег.
Затем «Росвоенипотека» подаст в Росреестр заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в пользу государства. Соответствующую отметку внесут в течение трех рабочих дней.
После этого потребуется получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременений на квартиру, и можете приступать к продаже квартиры.
Продать квартиру можно, если кредит закрыт, но служба не завершена, но тогда также придется вернуть деньги, выделенные на приобретение жилья, на накопительный счет. При этом право воспользоваться средствами в дальнейшем за ним сохраняется.
Порядок снятия обременения и продажи здесь такой же, как и в предыдущем случае, за исключением первого и третьего пунктов.
Если же кредит не погашен, а служба завершена в обозначенные законом сроки, то схема та же, что и при продаже обычной ипотечной квартиры.
