Если вспомнить знаменитую крышу дома Нирнзее в Гнездниковском переулке – с рестораном, оркестром и роскошным видом на Москву – или смотровую площадку «Дома на набережной», где стояли шезлонги, то мы увидим, что примерно сто лет назад эксплуатируемая кровля начала «работать» на статус объекта недвижимости. Она стала привилегированным пространством, которое доступно не всем и предназначено для отдыха. Современные технологии позволяют превращать эксплуатируемую кровлю в ботанический сад, спа-зону с бассейном-infinity, детский плейхаб, каток, открытую гостиную с камином, кинотеатр или коворкинг. Благодаря им терраса на крыше – самый очевидный способ повысить статус бизнес-центра, трафик торгово-развлекательного комплекса и добавленную стоимость жилого дома. По сути дела, эксплуатируемая крыша – это способ включить в проект экономику впечатлений. Высокая точка добавляет положительных эмоций в самые рутинные занятия вроде утренней чашки кофе, вечерней тренировки, проведения встреч с партнерами. Проектируя ее, девелопер превращает объект в эко-среду. В жилом проекте это история про статус и финансовую свободу. Эксплуатируемая кровля – не самое бюджетное решение. Ее устройство предполагает дополнительные расчеты на этапе проектирования, усиление конструкций (особенно, если на крыше предполагается бассейн, фонтаны и другая гидротехника), вложения в устройство освещения, ливневой системы, вентиляции, эвакуационных выходов и ограждений, утепление и гидроизоляцию кровли, оборудование и дизайн. Кроме того, эксплуатируемая кровля в большинстве случаев предполагает наличие зелени. Самые знаменитые крыши в мире – ACROS Fukuoka и Namba Parks в Японии, 88 Market Street (совместный проект BIG и Carlo Ratti) и Robinson Tower (бюро KPF) в Сингапуре, крышу университета Таммасат в Таиланде – это чаще всего искусственный ландшафт, где присутствуют сотни видов растений. Он предполагает устройство так называемого «пирога» из водонепроницаемых мембран, дренажа, грунта, системы подачи воды, строгий подбор растений. В России «небесный сад» возможен только с учетом климатических особенностей, что не делает задачу дешевле. Для архитекторов зеленая кровля – любимый визуальный прием. Крона из местных или экзотических растений, игра на контрасте между искусственными поверхностями и живыми растениями, подсветка – все это позволяет профессионалу развернуться и дает ему в руки дополнительные инструменты для создания запоминающегося облика здания. Для девелопера эксплуатируемая кровля – это другая философия проекта. Особенно если речь идет не о торговом центре или креативном пространстве, где крыша по определению доступна для всех посетителей, а об элитном жилье, где предполагается строгое разделение пространства на приватное и полу-приватное и совершенно исключается доступ посторонних. Таких пространств не бывает много, поэтому решать вопрос о режиме их использования лучше в стадии разработки проекта. С учетом престижа и высокой стоимости строительства и эксплуатации, имеет смысл отвести эксплуатируемую кровлю для пентхаусов. Такие лоты стоят в среднем на 30-40% дороже элитных апартаментов внутри жилого комплекса. Приватная терраса с профессионально разработанным ландшафтом, дизайнерской мебелью и качественным оборудованием позволяет довести эту разницу до 50%. В Москве достаточно проектов, где девелоперы реализовали этот формат – клубные Barkli Residence, Le Dome, жилой комплекс премиум класса «Воробьевы горы» или элитная «Резиденция Тверская». Но в этом случае вся добавленная стоимость достается пентхаусам. Остальные резиденты в лучшем случае любуются кровлей снаружи. А в ряде случаев она сразу проектируется как полностью эксклюзивное место, недоступное для посторонних глаз. Более интересными концептуально (и выгодными экономически) представляются решения, когда эксплуатируемая кровля становится социальным пространством для жителей проекта и их гостей. В этом случае крыша придает городской недвижимости черты курорта. Примеров такого подхода тоже немало: парковые лаунж-зоны в ЖК «Сады Пекина», летнее кафе в ЖК «Утесов», сады со смотровой Stories на Мосфильмовской, кинотеатр и спортивные площадки в строящемся KING & SONS. Возможен и комбинированный подход, где часть кровли доступна всем собственникам и арендаторам апартаментов, но есть и несколько лотов с собственным участком крыши. В курортных проектах de luxe-класса такая кровля – логичная часть концепции и беспроигрышный способ обеспечить приток туристов. Ни одна точка не открывает таких возможностей для создания тропических садов, спа-центров, панорамных бассейнов, как крыша отеля. Несмотря на это оригинальная кровля все еще остается штучным явлением. И именно поэтому она – must have, если надо создать нечто запоминающееся. Мы не знаем, чем бы запомнился Address Beach Resort в Дубае, если бы не бассейн на высоте почти 300 метров над уровнем земли. Отель W Hong Kong – без бассейна с мозаикой и террасы с ручной росписью. Курорт Гуанахуато Rosewood San Miguel de Allende – без панорамной площадки с каменными вазами, живыми растениями и оригинальной подсветкой. Главное условие успеха Parkroyal Pickering в Сингапуре – пейзажный бассейн и небесные сады на крыше. В проекте элитной курортной недвижимости MANTERA, который сейчас готовится к открытию, мы используем эксплуатируемую кровлю в качестве приватного пространства. В здании резиденций MANTERA Seaview residence есть шесть пентхаусов с персональными панорамными террасами. Крыша пятизвездочного отеля MANTERA Supreme превращена в оазис с рестораном высокой кухни, зоной отдыха и пейзажным infinity-бассейном, доступным для гостей и владельцев резиденций. Без таких решений было бы невозможно полностью раскрыть видовые характеристики объекта и использовать благоприятный климат субтропиков, уникальный для России. В определенном смысле сейчас, когда спрос на высококлассный отдых смещается внутрь страны, мы переносим в Россию мировой опыт по созданию курортных резиденций класса de luxe. И включение в проект эксплуатируемой кровли – важная часть нашего эксперимента.
