Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что рост цен на жилье может замедлиться. С чем это связано и сколько будет стоит квадратный метр в Москве к декабрю 2024 года, «Снобу» рассказали участники рынка недвижимости.
С 2014 до 2017 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы неуклонно снижалась, рассказал «Снобу» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Снижение цен было связано с несколькими факторами, в числе которых ослабление рубля и санкции в отношении России. На период с 2018 по 2024 год пришлось множество знаковых событий для рынка недвижимости: отрасль перешла на проектное финансирование, появилась ипотека с государственной поддержкой, рынок пережил период пандемии. В это время рост цен то ускорялся, то замедлялся. Затем продажи квартир временно просели после объявления в 2022 году «частичной мобилизации», однако спрос на жилье быстро восстановился. С этого времени в Москве наблюдался рост цен.
«Подорожание было вызвано несколькими факторами: возможностью покупать квартиры по льготной ипотеке, введением специальных кредитов для IT-специалистов, ростом цен на земельные участки и увеличением себестоимости строительства — она выросла из-за подорожания строительных материалов, услуг подрядных организаций и усложнения логистики», — поясняет управляющий партнер компании Touch Сергей Шиферсон.
«Спрос на новое жилье комфорт- и бизнес-классов в значительной мере был сформирован за счет заемных средств», — рассказала «Снобу» управляющий директор агентства недвижимости NF Dom Наталья Сазонова. В комфорт-классе доля покупок с использованием кредитов доходила до 80%. Однако 1 июля в России была отменена льготная ипотека, а 26 июля Центробанк поднял ключевую ставку с 16% до 18%. Вслед за ней процент по ипотеке повысили банки.
«Из-за этого рынок первичной недвижимости в Москве практически за месяц погрузился в "ледниковый период", — отмечает Наталья Сазонова. — В ближайшее время спрос на новостройки будут формировать три категории покупателей: те, кто готов полностью оплатить сделку своими средствами, люди, готовые выплачивать высокий процент по ипотеке, и клиенты, ожидающие поступление крупных средств на свои счета, например после продажи другой квартиры».
Таких покупателей немного. Поэтому спрос на жилье, считает Сазонова, продолжит падать. По оценке коммерческого директор «ОМ Девелопмент» Анны Соколовой, при худшем раскладе объем сделок может сократиться до конца года на 40%. Падение спроса приведет к тому, что поведение застройщиков изменится — они будут повышать цены очень осторожно. Наталья Сазонова не исключает, что летом и осенью цены на первичном рынке жилья Москвы выйдут на плато, то есть их рост практически прекратится. А низколиквидные квартиры — неудачно расположенные или со сложными планировками — риелторы и застройщики могут начать продавать со скидками.
До конца этого года ощутимая корректировка цен вряд ли произойдет, считает коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. По его мнению, снижение темпов их роста можно прогнозировать только в 2025 году.
«Рост стоимости квартир будет зависеть от объема вывода новых проектов, темпов их продаж и степени реализации проектов, которые уже продаются. Цены на ЖК, которые реализуются сейчас, скорее всего, стабилизируются. Но при этом девелоперы предпочтут замедлять темпы строительства, а не снижать стоимость квартир. Поэтому можно ожидать, что старт новых проектов также замедлится», — поясняет Моребис.
«Помимо спроса, цену жилья формируют другие факторы: инфляция, подорожание стройматериалов и увеличение стоимости лотов по мере их строительной готовности», — говорит генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. Снижение или стагнацию цен в отдельных проектах, по ее мнению, можно ожидать до тех пор, пока Центробанк не начнет снижать ключевую ставку.
«В ближайшее время динамика цен снизится, но она точно будет превышать инфляционные величины, — считает директор по продажам компании ”Мангазея“ Федор Ушаков. — Если в стране растет цена на хлеб, бензин и авиабилеты, а банковские депозиты приблизились к ставке в 20% годовых, то стоимость качественной недвижимости однозначно будет корректироваться на инфляционный минимум».
«При сохранении текущих условий по ипотечным программам и уровня ключевой ставки рост цен на жилье в Москве до конца 2024 года составит 3–6%», — считает управляющий директор агентства недвижимости NF Dom Наталья Сазонова.
Подготовил Алексей Синяков
