Квартира со свободной планировкой — это жилплощадь, в которой нет межкомнатных перегородок, а несущие конструкции сведены к минимуму. Чаще всего такие квартиры проектируют в домах бизнес-, элит- и премиум классов. Их покупают люди, которые хотят с нуля создать удобную для себя квартиру с гардеробными, кабинетами, мастер-спальнями и другими комнатами, которые не закладывают в проект застройщики. Откуда взялось понятие «свободной планировки», зачем она нужна, с какими рисками может столкнуться покупатель и оправдываются ли затраты на такое жилье, выяснил ДОМОСТРОЙНН.РУ.
Начать следует с того, что квартиры со свободными планировками впервые появились в России в 90-х годах. Застройщики увидели, что люди все чаще стали делать перепланировки под себя, ломать стены, увеличивать метраж комнат за счет коридоров. Тогда и родилась идея проектировать квартиры без внутренних перегородок.
В российском законодательстве нет понятия «свободная планировка», поэтому утверждение, что в квартире без стен можно делать все, что душе угодно — это миф. Как и то, что в такой квартире совсем нет стен. Каждый застройщик обязан создать предварительную планировку помещения, в которой указывается, где должны располагаться «мокрые зоны» (кухня и санузлы) и вентиляция, после чего эти документы утверждаются. Но обо всем по порядку.
Если собственник решил сильно видоизменить утвержденную застройщиком планировку, то он должен быть готов к бумажной волоките и визитам во многие инстанции. Если не узаконить все изменения, в будущем владельца могут ждать проблемы. Например, такую квартиру будет очень сложно продать, особенно ипотечникам, ведь банки не дают займы для покупки жилья с незаконной перепланировкой. Также, если об этом узнают в жилинспекции, хозяину придется заплатить штраф и узаконить все видоизменения. Самое страшное наступает, когда правила перепланировки нарушены, и оформить ее законодательно не получается. В таком случае собственнику вынесут предписание вернуть все, как было. Что нужно учесть, чтобы планировка была законна?
Во-первых, кухня. Это помещение относится к «мокрым зонам», поэтому здесь нужно учитывать все нюансы. Так, согласно закону, все нежилые помещения должны находиться только над и под нежилыми помещениями. Таким образом, расширить кухню можно только за счет коридоров или кладовок, а также, если под присоединенной площадью у соседей снизу находится кухня, санузел или нежилые помещения. Также стоит отметить, что в двушках и квартирах большей площади кухня должна быть не менее 8 кв. м, а в однушках — равна или более 5 «квадратов».
Во-вторых, санузел. Здесь действует такое же правило «мокрых зон» — их можно размещать только над и под такими же помещениями. Кроме того, запрещено изменять расположение стояков и вентиляции. По сути, единственное, что можно сделать с санузлом — это объединить ванну и туалет и расширить площадь за счет коридоров. Но и здесь надо знать, что ширина коридора, который ведет в жилые комнаты, должна быть не менее метра, в остальных случаях — не менее 0,85 м. Вход в санузел может располагаться только в коридоре. Собственник может сделать отдельный вход из комнаты при условии, что в квартире есть еще один санузел с входом из коридора.
В-третьих, комнаты. По санитарным нормам в однушках минимальная площадь жилого помещения составляет 14 кв. м. В двушках и трешках размер комнаты должен быть не меньше 8 «квадратов» при условии, что одна из комнат квартиры равна или больше 16 кв. м. Поэтому из двушки сделать трешку иногда проблематично. Ширина же любого жилого помещения должна начинаться от 2,4 метра. Также не стоит забывать, что в комнатах обязательно должен быть естественный свет.
В-четвертых, балкон. Балконы относятся к вспомогательным помещениям, поэтому увеличить площадь жилой комнаты за счет него не удастся. Это связано с тем, что расширение площади обогреваемых помещений зимой увеличит нагрузку на отопительную сеть. Таким образом, будет уменьшен тепловой контур. Но собственник вправе установить остекление до пола (только двойные стеклопакеты!). Также необходимо помнить, что переносить водяные отопительные приборы на балкон нельзя.
Генеральный директор агентства недвижимости «Самолет плюс Высота Нижний Новгород» Ирина Малыгина отмечает низкий спрос на квартиры со свободной планировкой. По словам собеседницы, это связано с тем, что такое жилье всегда сдается с черновой отделкой, а строительные материалы стоят дорого.
Нижегородский практикующий дизайнер и хоумстейджер Саша Максимова придерживается мнения, что спрос на такие квартиры не велик из-за дороговизны ремонта, а также из-за того, что после возведения стен площадь жилья уменьшается.
А вот дизайнер Инна Анохина на собственной практике отметила возрастающий интерес к «квартирам без стен». Она рассказала, что зачастую люди хотят купить именно такое жилье из-за мифа о том, что в нем можно сделать необычный и уникальный ремонт, но они не знают, что это регламентируется правилами и нормами.
По словам дизайнера, «свободная планировка» — это, скорее, маркетинг. На деле же под этим понятием скрывается большое количество подводных камней.
Учесть пожелания всех членов семьи, не ошибиться с планировкой и сделать ее по закону поможет дизайнер. Даже если собственнику не нужны авторские решения и эксклюзивные материалы, профессионал поможет грамотно распределить нежилое пространство для создания гардеробной, постирочной или кабинета.
Кроме того, дизайнер лучше знает, как и где разместить коммуникации, чтобы все трубы, розетки и выключатели выглядели стильно, но и чтобы при поломке до них можно было легко добраться.
Если у покупателя квартиры нет желания нанимать дизайнера, с планировками может помочь застройщик. Некоторые девелоперы на этапе сделки предлагают клиентам несколько вариантов, чаще всего для разной целевой аудитории.
Наши собеседницы поделились, что квартиры со свободными планировками в Нижнем Новгороде проектируют в домах бизнес- и элит/премиум-класса, поэтому покупателями чаще всего становятся представители бизнеса, сферы IT или люди, занимающие руководящие должности.
Мы спросили у специалистов, что выгоднее приобрести: двушку в 60–70 квадратных метров с предчистовой отделкой или квартиру со свободной планировкой такой же площади, но с возможностью сделать ее уникальной и удобной для себя? Их мнения разделились.
