В Госдуме в окончательном чтении приняли законопроект о применении эксроу-счетов в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Он ждет одобрения Совета Федерации и подписи президента. Расскажем, что значит этот закон для рынка и как он может изменить цены.
Как и в случае с многоэтажным строительством, деньги заказчика будут храниться на эскроу-счете. Лишь после получения прав собственности они перейдут подрядчику.
Закон не обязывает строить частные дома только таким способом, альтернативы продолжают действовать, хотя изначальное предполагалось, что проектное финансированием станет обязательным для всего ИЖС.
Как считают авторы, механизм позволит снизить риски ипотечного кредитования, низкого качества и задержки ввода в эксплуатацию объектов.
Ранее мы рассказывали, каким законопроект был в ранних версиях. В них есть ключевые изменения.
Теперь задействовать эскроу можно с индивидуальными проектами из любых материалов, определенных заказчиком и подрядчиком. Ранее предполагалось, что это будут только типовые проекты из отечественных материалов.
Строить дома можно не только на участках в собственности заказчика, но и на тех, что находятся в аренде или предоставлены в безвозмездное пользование.
Воплощать проекты подрядчики могут как за заемные деньги, так и за свой счет. В первом случае счета эксроу будут открываться в том банке, где взят кредит, и никак иначе. Во втором – банк для открытия экроу можно выбрать.
Заказчики могут внести на эскроу материнский капитал. Его можно вернуть обратно и использовать заново, если договор не будет выполнен. Строить также можно с привлечением ипотеки.
Средства на эскроу-счетах будут застрахованы. Если банк обанкротится, заказчикам вернут до 10 млн рублей.
Ожидается рост цен: подрядчики больше не смогут напрямую использовать деньги покупателей. Те, у кого нет средств на проект, как и в случае с многоэтажным строительством, будут брать деньги под процент в банке.
В частности, поэтому механизм критикует гендиректор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов. Он считает, что страдают прежде всего покупатели, потому что процент по кредиту застройщики закладывают в итоговую стоимость жилья.
Гендиректор СРО «Алтайские строители» Зинаида Герасимович одобряла законопроект, но говорила, что полностью перейти на проектное финансирование наш регион не вполне готов. Основная масса ИЖС-девелоперов – небольшие организации, которые не могут рассчитывать на крупные банковские займы или строить дома за счет собственных средств.
А вот «Дом.Рф», который уже участвовал в экспериментальных эскроу-проектах, не видит риска заметного подорожания. «Ставка для подрядчиков по таким кредитам около 1%, выдаются траншами — это снижает стоимость обслуживания кредита», - заявил институт РБК.
Он также добавил, что работа подрядчиков по строительству не будет облагаться НДС.
По мнению министра строительства Алтайского края Ивана Гилева, он создаст понятный юридический механизм между покупателем и строителем в ИЖС.
Как отметила Зинаида Герасимович, механизм может облагородить рынок загородного жилья и отсеет недобросовестных застройщиков.
«Сейчас ИЖС ведут пока еще кустарно, серыми бригадами, что дискредитирует сегмент в глазах кредитных организаций», — говорила она.
Законопроект о применении эксроу-счетов возник на волне спроса россиян на загородное жилье.
Сейчас он только растет. В январе-мае ввод индивидуальных жилых домов в Алтайском крае по площади в два раза превысил ввод высоток и поставил очередной рекорд.
С января по май 2024 года общая площадь введенных в эксплуатацию индивидуальных домов в Алтайском крае достигла 308 тыс. кв. метров. Это больше показателя пяти месяцев 2023 года на 15%.
Доля ИЖС по площади по итогам пяти месяцев тоже достигла – 67% (в разные годы она достигала 30-60%).
Все эти рекорды объясняют расширением кредитования ИЖС и более низкой ценой квадратного метра. И все это на фоне того, что застройщики высоток после снижения массированной господдержки ограничивают объемы ввода для поддержания цен.
