1 июля текущего года завершилась госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 8%, которая была введена в разгар ковидных ограничений. Программа стала использоваться в качестве временной меры поддержки.
Когда в мае 2020 только начали выдавать льготную ипотеку, стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в среднем по стране составляла 77 тысяч рублей. В мае 2024 года — уже в районе 154 тысяч . За четыре года цены выросли ровно в два раза. Притом что накопленная за это время инфляция составила менее 40%.
Это произошло из-за роста спроса, который значительно опережал возможности предложения. Дешевые кредиты, доступные фактически в неограниченном количестве, побудили людей активнее покупать недвижимость — как для улучшения жилищных условий, так и в качестве инвестиции и сбережения накоплений.
В 2023 в течение года банки выдали больше 2 млн ипотек, тогда как в доковидном 2019 только 1,3 млн — рост более чем в полтора раза. Жилья тоже стали строить больше, но лишь на треть: 110,4 млн квадратных метров в 2023 против 82 млн в 2019 году.
По расчетам Центробанка РФ, если тратить на выплаты по ипотеке половину среднероссийской зарплаты, в конце 2023 года можно было позволить себе квартиру площадью 42 кв метра. А в начале 2020, до старта льготной программы, — 43 кв метра.
Льготная ипотека изначально была ориентирована на новостройки, что позволяло поддержать строительный сектор. Это условие оставалось неизменным все четыре года. В результате спрос оказался сильно перекошен в пользу первичного рынка. На вторичном рынке, где ставки выше, цены росли медленнее.
Разрыв в ценах к маю 2024 года достиг 45%, хотя четыре года назад был около 25%. Как отмечает Центробанк, это создавало большие риски как для покупателей, так и для банков.
«Это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. Так, если вы покупаете у застройщика квартиру, скажем, за 10 млн, то продать ее сможете в среднем уже только за 7 млн. Это «кричащий» дисбаланс, в некоторых регионах этот дисбаланс еще выше», — отмечала глава регулятора Эльвира Набиуллина.
Госпрограммы субсидирования ипотеки перегревают не только рынок недвижимости, но и розничное кредитование. Они делают менее эффективными усилия Центробанка РФ, который пытается высокой ставкой охладить спрос на ипотеку и прочие кредиты. Это важное условие сдерживания инфляции: чем меньше денег люди будут занимать в банках, тем скромнее будут их траты и ниже совокупный спрос, который влияет на цены.
Но этот механизм дает сбой, когда государство активно поддерживает кредитование бюджетными деньгами. Несмотря на фактически запретительные ставки, которые банки установили по рыночным ипотечным программам, кредитование в России продолжает расти. И в первую очередь благодаря льготной ипотеке.
Если в 2021 на льготные ипотеки приходилась четверть всего объема выдачи жилищных кредитов, то в конце 2023 — уже 84%.
В этих условиях Центробанк РФ своими действиями с ключевой ставкой фактически никак не влияет на рынок, потому что условия там фиксированы, что снижает эффективность денежно-кредитной политики государства. В результате регулятор вынужден еще жестче действовать в отношении рыночных ставок, из-за чего страдает, в сущности, вся российская экономика.
