Виктор Зубик - Основатель Smarent.com, частный инвестор в недвижимость с опытом более 10 лет. Сейчас на proptech-рынке появляется много стартапов и компаний, которые хотят изменить рынок недвижимости и убрать назойливых агентов. Но мне кажется, что не все так однозначно, и многие стартапы не понимают ценность и недооценивают экспертизу агентов или брокеров и преувеличивают ценность искусственного интеллекта (ИИ). И рисков покупки недвижимости сейчас через ИИ больше, чем через агента по рекомендации.
С учетом развития технологий купить недвижимость стало проще. Сейчас все сделки проходят в электронном виде, бронирование квартиры через онлайн-оферту, оплата банковской картой, а ипотека в онлайн-формате, и даже для подписания договора выпускают электронную подпись. Покупатель недвижимости может совершить сделку по покупке квартиру без выезда в город покупки, то есть все технологии упрощают сделку и оплату, чтобы вы только совершили покупку. Но никто не обеспечит вам правильный выбор объекта и выстраивание стратегии. Стартапы или большие агентства недвижимости стали делать упор на электронные решения для выбора квартиры, но почему-то никто не подумал, что при наличии крупных сайтов агрегаторов (в России это «Циан» и «Авито», в ОАЭ это PropertyFinder или Bayut) покупатель все равно нанимает агента и платит ему комиссию на уровне 2—4% от суммы сделки (в Москве это около 400–800 тыс. рублей при средней стоимости квартиры в 20,5 млн рублей, по данным «РБК Недвижимость»). Получается, что есть сайт, на котором есть все квартиры, и покупатель не может выбрать квартиру для личного проживания или инвестиции под сдачу в аренду. И это логично, так как у покупателя нет знаний рынка недвижимости, и с покупкой зачастую он сталкивается всего пару раз в своей жизни, а тратить большое количество часов он не хочет или нет возможности. А агенты и брокеры по недвижимости имеют большую насмотренность и опыт около 5–10 лет на рынке и знает все нюансы со сделками по недвижимости: как взять ипотеку, провести сделку и, самое важное, — какую квартиру выбрать. И также используют профессиональный софт для поиска квартир для клиента: сайты агрегаторы новостроек, доски объявлений, чаты и профессиональные сообщества. И сейчас появилась идея, что с помощью нейронной сети можно разработать и обучить искусственный интеллект как агента по недвижимости (тем более что все понимают, что агенты по недвижимости и брокеры — это самоучки и нет профессионального образования для риэлторов). Рассказать про планировки, научить сравнивать стоимость квартиры с конкурентами, рассчитывать ипотечные и арендные платежи. И это будет в разы эффективнее, потому что агент не может запомнить все даже про свой город, не говоря уже про разные страны. А с учетом того, что купить квартиру и провести сделку можно почти в любой стране мира в онлайн-формате, хотелось бы, чтобы и агент мог рассказать и сравнивать квартиры в разных странах и дать лучшее решение в рамках поставленной задачи (цель, стратегия, бюджет, условия покупки). И технически это сделать не сложно, так как в каждой стране сейчас все сделки и базы начали оцифровывать. То есть без первых действий, связанных с онлайн-сделками купли-продажи, развитие ИИ было бы невозможным. А сейчас все для этого есть, и многие агентства недвижимости или стартапы начинают делать софт, которые бы смог решить задачу для покупателя недвижимости в онлайн-формате, и эта задача кажется реальной, тем более сейчас есть уже компании и покупатели недвижимости, использующие искусственный интеллект на рынке в ОАЭ. И что мы получаем на выходе для покупателя недвижимости? Есть софт, который использует ИИ и дает вроде бы как лучшее решение на рынке. Бери и покупай. И не надо искать агента, ходить и смотреть квартиры, и тратить время, и, самое главное, платить большие деньги. Но насколько мы можем быть уверены, что это именно то решение, которое нам подходит? Средняя сделка покупки недвижимости сейчас это около $200–250 тыс., и переложить ответственность на искусственный интеллект клиент не сможет или пока что боится. Ведь если бы покупка квартиры заключалась только в выборе ее, то все бы пользовались сайтом застройщика или доской объявления своего города и покупали, а профессия агентов или брокеров стала вымирающей (сейчас из-за роста спроса на недвижимости количество агентов увеличилось по сравнению с 2020 годом). Если разобраться, как клиент выбирает недвижимость, то на самом деле в начале пути он выбирает эксперта, которому можно доверять и с кем можно эту квартиру купить. А уже потом идет выбор самой квартиры и застройщика, который будет эту квартиру строить. Например средняя доходность в недвижимости в аренде около 4–5% годовых для тех, кто покупает не для личного проживания, то есть это консервативная покупка, а не рискованная инвестиция. По факту нужно выбрать того, что купит квартиру, поможет ее подготовить к аренде и потом сдаст. И самое важно, кто скажет, что через несколько лет или когда стоит продать квартиру и купить новую, то есть сделать реинвестицию. Получается, что на самом деле все разработки, связанные с искусственным интеллектом, нужны не потребителю для выбора недвижимости, а агенту или эксперту, который будет выбирать и покупать квартиру. Сейчас банально использование сайтов агрегаторов объявлений по продаже квартир упрощает поиск квартиры, онлайн-технологии упрощают саму сделку и делают ее более безопасной. Но все равно мы используем юриста, который будет проверять документы и форму оплаты, так как ошибка может принести серьезные убытки. Поэтому развитие технологии для выбора недвижимости на основе большой базы данных и искусственного интеллекта — это еще одно решение/сервис для подбора квартиры для агента/брокера, который может работать быстрее и эффективнее. И данные от ИИ-сервиса будут показывать реальные данные и статистику по квартире и конкурентам, чтобы покупатель был уверен, что его не обманывают и он покупает лучшую квартиру относительно его стратегии и бюджета. По факту, клиент получает заключение от искусственного интеллекта, и агент и брокер помогают расшифровать эти данные, как врач нам расшифровывает анализы и дает заключение для лечения. Также не надо забывать, что есть очень большой риск — это 100%-е доверие к искусственному интеллекту. Потому что компании-разработчики могу манипулировать данными и давать вам ненужное решение для вас, а нужное решение для рекламодателя (в данном случае застройщика), и такие случае уже стали появляться на рынке в ОАЭ. Сервис по использованию ИИ выдает цифры, которые будут соответствовать запросу потенциального покупателя недвижимости, а какие-то цифры в рамках доходности будут дорисовывать, чтобы сделка выглядела выгодной и мотивировала купить быстрее. Покупатель без дополнительной консультации эксперта выбирает то, что выдало программное обеспечение, и не подвергает это сомнению, так как сам не является экспертом и не знает рынок недвижимости. Получается, что ИИ становится таким же хитрым брокером по недвижимости, который решает задачу того, кто больше оплатил. Именно поэтому убрать человеческий фактор или полностью убрать агентов недвижимости на текущий момент невозможно из-за самого формата покупки недвижимости, но этот процесс можно сделать прозрачным и более эффективным. А разработка новых решений для покупки и инвестиций в недвижимость увеличивает количество покупателей, так как раньше было много рисков для покупателя. И из-за этого сейчас цена на недвижимость и спрос может расти в разных точках земли, а не в популярных локациях, как Лондон или Нью-Йорк. По итогу мы видим, что сейчас активно растет спрос на инвестиции в недвижимость, и из-за этого растут цены на недвижимость во всем мире. Используя технологии искусственного интеллекта с развитием сервисов на proptech-рынке, покупатель сейчас выбирает более выгодную недвижимость для покупки, а не только в своем районе, который он знает и где ему удобнее потом управлять объектом недвижимости.
