Радость от покупки квартиры может оказаться недолгой. В некоторых случаях квартиру совершенно законно заставят вернуть обратно продавцу. Причем не факт, что покупателю удастся получить назад уплаченные деньги. Эксперты aif.ru рассказали, как такое возможно.
Ситуация первая. Сделка с должником
В российских судах есть практика дел, когда покупателей обязывают вернуть приобретенное жилье, если оно было куплено у продавцов с долгами. Были случаи, когда злостные неплательщики алиментов продавали свою квартиру, чтобы приставы не могли обратить взыскание на объект. Но супруги подавали в суд и требовали признать сделку недействительной. И Фемида вставала на сторону истцов, поскольку должники знают о своем долге и продают объекты или доли в них, чтобы скрыть имущество от претензий взыскателя.
Примерно такая же история возникает, если продавец банкротится и оформляет фиктивную сделку, чтобы вывести объект из состава конкурсной массы.
«Когда объект переходит новому владельцу только по документам, либо же если сделка совершалась на заведомо невыгодных условиях и существенно ниже рыночной цены, это повод признать сделку купли-продажи фиктивной», — говорит адвокат Дмитрий Тараканов.
Ситуация 2. Приватизация с нарушениями
Когда в России проходила массовая приватизация жилья, зачастую не учитывались интересы детей и других категорий, имеющих право на приватизацию. В 90-е годы могли не обращать на это внимание и выдавали документы о том, что квартира приватизирована. Но в какой-то момент законные претенденты узнают или вспоминают о своем праве на жилье и заявляют об этом. Добросовестным покупателям не остается ничего, как подчиниться требованию закона.
Сейчас подобные ситуации возникают реже, однако если претендент обращается в суд и восстанавливает свое право на приватизацию, то могут разворачиваться целые цепочки сделок, если объект был перепродан несколько раз.
Ситуация 3. Покупка с маткапиталом
Закон обязывает при покупке квартиры с использованием маткапитала наделить детей долями в жилом помещении. Но сплошь и рядом это требование нарушается. Если не выделить доли и потом продать такую квартиру, риски покупателя вырастут в разы. Суд может признать сделку недействительной.
«Часто иски инициируют госорганы — опека, прокуратура, Пенсионный фонд, — уточняет Тараканов. — Основной вопрос — нарушены ли интересы детей. Если жилье продавалось по рыночной цене, а у продавца есть другое жилье, где он прописывает детей, то суды в исках отказывают, сделка сохраняется. Но бывает, что лица с низкой социальной ответственностью квартиру продали, деньги потратили, а детям ничего не выделили. Тогда суд признает сделку недействительной».
Ситуация 4. Продажа кибермошенникам
Нередко телефонные аферисты завладевают не только деньгами своих жертв, но и имуществом. Собственнику квартиры могут сказать, что его имущество скоро опишут или переоформят на другого человека, и чтобы избежать этого, жилье нужно срочно продать и перевести деньги на безопасный счет. При этом дают контакты «проверенного» риелтора, который, как правило, тоже ничего не подозревает о факте мошенничества.
Запутавшийся и напуганный собственник звонит риелтору, оформляет сделку (зачастую с дисконтом, как срочную продажу). Тот, в свою очередь, перепродает квартиру другому покупателю. Как только гражданин понимает, что его обманули, он идет в суд.
«Истец говорит, что был введен в заблуждение и не понимал значение своих действий. Часто такое происходит с пожилыми людьми, поэтому обычно прилагают еще и медицинские справки, которые подтверждают несделкоспособность человека», — говорит адвокат Александр Щербинин.
Ситуация 5. Махинации с выморочным жильем
Выморочное жилье — это объект, на который не нашлось никаких наследников после смерти его владельца. И тогда государство забирает его себе. Но есть целые преступные схемы, когда мошенники отслеживают одиноких людей, всеми путями подделывают документы, оформляют потенциально выморочное имущество на себя, а затем перепродают добросовестным покупателям. Как только администрация муниципалитета узнает о преступлении, она обращается с иском и переоформляет квартиру в пользу государства.
Кто вернет покупателю деньги?
После того, как суды разворачивают сделки, признав их незаконными, добросовестному покупателю придется дальше самостоятельно выбивать деньги из продавцов. И, увы, не всегда это бывает возможно.
«Исход таких дел непредсказуем. В одном случае ответчик может "отбиться" от требований истца, в другом — нет, в третьем — пойти на мировую. Но даже если добросовестный покупатель отсудит обратно уплаченные продавцу деньги, не факт, что судебное решение будет выполнено оперативно и в полном объеме. Продавец может оказаться без денег, с мизерным доходом, и возвращать положенное покупатель будет очень долго крохотными суммами. Поэтому всегда нужно тщательно изучать документы на объект и на продавца до сделки. Также должны насторожить слишком низкая цена, отсутствие нового места жительства для продавца, а также его нежелание выписываться из продаваемой квартиры», — подытожил Щербинин.
