В марте выдачи ипотеки упали почти на 40% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. Всего россияне оформили 126 тыс. жилищных займов на 500 млрд рублей, сообщили «Известиям» в Объединенном кредитном бюро. Тенденцию подтвердили и в «Скоринг бюро». Это произошло из-за общего ухудшения кредитных условий на фоне повышения ключевой ставки. А также в связи с ужесточением требований к льготной ипотеке, в том числе — в столичных регионах, на которые приходилась треть рынка. Как это повлияет на рынок недвижимости — в материале «Известий».
По итогам марта 2024 года банки выдали 126 тыс. ипотечных кредитов на 500 млрд рублей. Эти показатели на 39 и 36% ниже, чем за такой же период 2023 года, следует из материалов Объединенного кредитного бюро (ОКБ), с которыми ознакомились «Известия».
Аналогичный тренд видят и в «Скоринг бюро» (разные организации аккумулируют данные по разных игрокам рынка). По данным компании, россияне за март взяли 100 тыс. займов на жилье, или на 34% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Объемы выдач ипотеки составили 424 млрд рублей, снизившись на 27% по сравнению с мартом 2023-го.
Средняя сумма ссуды на недвижимость по итогам марта этого года составила 4,2 млн рублей против 3,8 млн годом ранее, отмечается в материалах «Скоринг бюро». По данным ОКБ, средний размер такого займа равен 4,05 млн рублей против 3,8 млн.
Средний срок, на который оформляют заем на жилье, составил 22 года и пять месяцев, добавили в ОКБ. По сравнению с мартом 2023-го он увеличился на два года и один месяц.
В БКИ рассказали, что в марте по сравнению с февралем показатели выдач увеличились. Однако это типично для конца I квартала — как правило, в начале года спрос на кредитование всегда проседает, после чего восстанавливается к началу весны. Всё же показатели этого года сильно отстают в темпах роста в сопоставлении аналогичных месяцев 2023-го.
«Известия» направили запросы в крупнейшие банки, а также в ЦБ. Тенденцию подтвердили в Росбанке — в марте 2024-го финансовая организация выдала на 40% меньше кредитов, чем за аналогичный период предыдущего года, сообщили в пресс-службе организации. При этом объем продаж также сократился — на 28%.
В ВТБ по итогам I квартала оформили 251 млрд рублей, из которых 162 млрд — в марте, сообщили в пресс-службе банка. Этот показатель в полтора раза превышает результат того же месяца 2023 года.
— На замедление выдач ипотеки повлияли принятые Банком России и правительством меры по охлаждению рынка, в том числе постепенное ужесточение макропруденциального регулирования и условий льготных ипотечных программ, — сообщили в пресс-службе ЦБ.
В марте 2023-го ключевая ставка находилась на уровне 7,5% — это позволяло многим гражданам, которые не подходили под параметры льготных программ, купить жилье в ипотеку, добавил Владимир Чернов. Безусловно, тогда займы были в принципе более доступными, чем сейчас, когда ключевая находится на уровне 16%, объяснил гендиректор БКИ «Скоринг бюро» Олег Лагуткин.
Также ЦБ ввел для банков дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 30% — в 2023-м этот показатель составлял 10%, добавил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. То есть финансовым организациям стало невыгодно выдавать займы людям с небольшими накоплениями.
В начале 2024 года максимальную сумму кредита по льготной ипотеке на новостройки снизили с 12 млн до 6 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, напомнила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина. Помимо этого, размер первоначального взноса по госпрограмме достиг 30%.
— Доля ипотеки, выданной в столичных регионах, в общем объеме жилищного кредитования в РФ близка к 30%. Именно там сосредоточены проекты крупнейших застройщиков, — пояснил независимый эксперт Андрей Бархота.
Из-за изменений в этих субъектах большой объем недвижимости оказался за периметром льготных программ — в таком случае сокращение объемов кредитования на 20–40% в целом ожидаемо, уточнил Бархота.
В итоге банки стали одобрять значительно меньше жилищных ссуд — сейчас они выдают займы только по половине заявок, рассказал эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. При этом и спрос сокращается по мере роста цен на жилье — многие россияне не хотят брать обязательства перед финансовыми организациями, когда стоимость аренды ниже ежемесячного платежа по той же квартире как минимум вдвое.
Девелоперы всё медленнее запускают новые проекты из-за снижения спроса на недвижимость, отметил Андрей Бархота. По его словам, рынок сможет вернуться к сбалансированному росту только после того, как годовая инфляция на первичку и вторичку будет в границах 6–10% и до 4% соответственно.
Помимо этого, давление на рынок окажут изменения параметров господдержки. С 1 июля должны завершиться льготная программа на новостройки и семейная ипотека, однако президент Владимир Путин поручил продлить последнюю до 2030 года. Тем не менее ее условия хотят скорректировать — ставку 6% могут оставить только для семей с детьми до шести лет. Также из программы могут исключить заемщиков с высокими зарплатами.
На семейную ипотеку приходится более 50% всех выдач по льготным программам, напомнил Владимир Чернов. Изменение условий может существенно сократить объемы жилищного кредитования в целом. Эффект будет еще больше усилен отменой субсидируемых ссуд под 8%.
Хотя под закрытие программы на новостройки будет ажиотаж в продажах, но по итогам года рынок однозначно просядет, предупредил Алексей Кричевский. На конец 2024-го темпы выдач жилищных кредитов могут отставать от результатов 2023-го на 15–25%, считает Андрей Бархота.
При этом улучшение ситуации возможно не ранее второй половины 2024 года, когда ЦБ может приступить к снижению ключевой, считает Олег Лагуткин из «Скоринг бюро». Однако глава регулятора Эльвира Набиуллина по итогам заседания 26 апреля допустила как сохранение ставки на уровне 16% до конца года, так и ее повышение.
В ЦБ сообщили «Известиям» о двух основных рисках на ипотечном рынке. По данным регулятора, он растет за счет закредитованных заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Помимо этого, с 2020 года разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья значительно увеличился — в IV квартале 2023-го он достиг 44%, хотя до массового запуска льготных ипотечных госпрограмм не превышал 10%.
Рынок недвижимости в РФ охлаждают целенаправленно — по данным ЦБ, на нем уже присутствовали все признаки перегрева, уточнил Владимир Чернов. При этом снижение выдач ипотеки приведет к падению продаж жилья и сокращению новой застройки, заключил эксперт.
