Юридически имеется два варианта для легализации планируемых или проведенных изменений квартиры по реконструкции, перепланировке или переустройстве.
Первый вариант реализации прав на реконструкцию квартиры до начала строительных работ – в административном порядке, начиная с получения разрешения на осуществление строительства и других разрешительных документов.
Второй вариант – оформление вещных прав на квартиру уже в реконструированном, перепланированном или переустроенном виде в судебном порядке.
Именно о втором варианте и пойдет речь.
Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, для возведения пристройки к жилому помещению, расположенному в многоквартирном жилом доме (далее — МКД), требуется получение разрешения на возведение (реконструкцию) в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Пристройки, возведенные без вышеуказанного разрешения, согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаются самовольными постройками и подлежат сносу.
В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса для реконструкции квартиры в многоквартирном доме необходимо реализовать процедуру получения разрешения на реконструкцию всего жилого дома, выданного на основании документов, указанных в данной статье.
Признать право собственности на самовольно реконструированный объект в административном порядке не представляется возможным в силу закона.
Таким образом, реализовать свое право на уже возведенный объект возможно только в судебном порядке, например, путем подачи иска в суд о признании права собственности на самовольную постройку или о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда (п. 31). Признание права собственности на самовольную постройку не свидетельствует о невозможности оспаривания заинтересованным лицом в последующем права собственности на это имущество по иным основаниям (п.25).
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольно реконструированную, перепланированную или переустроенную квартиру подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (п.26).
В соответствии с ч.2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.. Оформляется согласие протоколом общего собрания собственников по результатам проведенного собрания в форме очного или очно-заочного голосования. При этом форма протокола общего собрания определена приказом Минстроя России от 28.01.2019 №44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Вместе с тем, хотя и указанные вспомогательные помещения и не входят в общую площадь жилого помещения они подлежат внесению в технический паспорт жилого помещения, в порядке предусмотренном Приказом Минэкономразвития РФ от 17.08.2006 № 244 «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения; перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Из ч. 1, ч. 2, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ следует, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса; Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Данная норма предусматривает одно из правовых последствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения. Наличие решения об отказе в согласовании перепланировки ввиду ее несоответствия требованиям закона не является непреодолимым препятствием для признания прав истца, но с выявлением обстоятельств, не нарушающих права и законные интересы граждан либо не создающих угрозу жизни и здоровью граждан. Для чего в рамках судебного разбирательства назначается судебная строительно-техническая экспертиза, которая дает ответы на все необходимые вопросы.
Получив положительное решение суда, заявитель должен дождаться вступления его в законную силу и обратиться с ним в Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя для регистрации права с одновременной постановкой на кадастровый учет пристройки, балкона либо квартиры в реконструированном состоянии.
Фото: архив «ИНФОРМЕРа»
