Три проблемы, созданные новым законом о кондоминиуме, свели его смысл к нулю, считает Михаил Кырлиг, председатель патроната ассоциаций совладельцев кондоминиумов, бывший претор сектора Рышкановка (2007-2015гг.). Причина - голосование депутатов, которые даже не поняли, какие проблемы создали всей стране. Свой вклад в копилку проблем внес и Киртоакэ - распорядился уничтожить всю документацию на старые здания
Закон о кондоминиуме в РМ № 187 от 14 июля 2022 года, опубликованный шесть месяцев назад, 29 января вступил в силу за исключением некоторых статей.
«Три проблемы, созданные новым законом о кондоминиуме, свели его смысл к нулю: сам процесс создания ассоциации, избрания или назначения администратора, то, как будет закреплена территория и как проведена передача дома, - считает Михаил Кырлиг, председатель патроната ассоциаций совладельцев кондоминиумов, бывший претор сектора Рышкановка (2007-2015г.г.). - Причина проблем – ошибка автора поправок и голосование депутатов, которые даже не поняли, какие проблемы создали в рамках всей страны».
Замена слова свела смысл закона к нулю
- Проблема в том, что по закону ассоциация совладельцев кондоминиума должна включать и придомовую территорию с подъездными путями, и территорию расположения коммуникаций, парковки машин, детских площадок, мусорных контейнеров и т.п.. Если эти территории становятся собственностью ассоциации - появляются обязательства и возможность ее развития.
По новому закону (в отличие от предыдущего и от варианта проекта, который принимался в первом чтении) территории передаются в пользование, а не в собственность. Но такого понятия, как пользование территориями экономических агентами или физических лиц, в законах РМ нет.
Таким образом, местная власть передает здание ассоциации в собственность бесплатно, а площадку, на которой стоит здание, и придомовую территорию, - в пользование. Из-за этого формировать самостоятельную структуру ассоциацию, невозможно. Замена понятия «передача в собственность» на «передача в пользование» не допускает приватизации земли, кадастровые органы ничего не зарегистрируют.
Поправку, связанную с изменением слова «собственность» на слово «пользование» в статью 91 внес во втором чтении депутат PAS Василе Грэдинару - и парламентарии проголосовали, не поняв, что замена слова свела смысл закона к нулю.
Назвать организацией ассоциацию совладельцев кондоминиума, чей дом передан в пользование, невозможно. Такая организационная структура не работает.
Прежний закон позволял ассоциации заниматься предпринимательской деятельностью
- Если бы осталось слово «собственность» - то территория, которая переходила в собственность ассоциации совладельцев кондоминиума, определялась бы исходя из строительной документации. По данным архива института «Кишиневпроект» можно было бы ее определить и вместе с зданием сделать собственностью ассоциации совладельцев кондоминиума.
При любом законе самостоятельно решать судьбу территории ассоциация не может: все необходимо согласовывать с государственными органами. Но предыдущий закон давал возможность использовать территорию для получения дохода.
Например, есть ассоциация, которая получила от государственных органов право на строительство на своей территории административного здания, и доход от аренды этого здания позволяет оплачивать все коммунальные услуги жильцов дома. Разве это плохо? По новому закону такое невозможно.
Заработает закон тогда, когда будут разработаны процедуры передачи здания, избрания администратора ассоциации или экономического агента, который в своей деятельности имеет такой род занятий, как администрирование зданий, порядок назначения администратора в условиях форс-мажора.
Нужно паспортизировать дома
- Другая проблема - в техническом процессе передачи дома. Если квартиры принадлежат частным лицам, то дом – это собственность местных властей. По закону местная власть должна передать ассоциации дом в целом. Но не всегда дом находится в удовлетворительном состоянии, и тогда ассоциация не желает его принимать.
По принятому закону дом передается автоматически, хочет того ассоциация или нет. Новая трактовка затормозила активность закона. К нему будет утверждена инструкция о порядке передачи дома вновь созданной ассоциации. Пока такого документа нет.
Убежден, что передаче домов должна предшествовать их паспортизация с оценкой годности на период после передачи. В таком случае владельцы квартир будут знать, есть ли смысл вкладываться в ремонт квартир и самого здания.
Если дом в неудовлетворительном состоянии - должна работать госпрограмма переселения жильцов в новые дома, а территория негодного дома переходить в собственность государства. Уверен, это возможно: дома, которые могут подлежать сносу, как правило, двух-трехэтажные с большими участками, на которых можно строить многоэтажные дома. То есть программа может работать.
По предыдущим законам о кондоминиуме земля переходила в собственность по размерам согласно строительному плану. Но это положение редко работало. Против были претуры и примэрии - они сами хотели распоряжаться этой территорией. Дома во дворах стали подниматься как грибы после дождя.
Почему Додон не промульгировал закон о кондоминиуме 2018 года…
- Закон о кондоминиуме, принятый прошлым парламентом в 2018 году, лег на стол президента Додона и пролежал более года без промульгации. Причин несколько. Первая – экономическая, вторая – политическая, третья связана со страхом народа к переменам.
Экономический риск был в том, что по закону дом передается ассоциации в удовлетворительном состоянии – либо нужно устранить недостатки за счет госбюджета. Принимая во внимание состояние домов и тот факт, что они были запущены муниципальными службами, было бы неправильно возлагать обязанности ремонта на собственников квартир.
Более того, администрация ассоциации должна утвердить тарифы на техническое содержание зданий, а это невозможно сделать без знания того, что именно следует содержать и ремонтировать. Для этого нужно провести технический аудит и паспортизацию домов. Необходимо было сформировать фонд, который предусматривал расходы на переходный период, но резерва не было.
Политический риск состоял в том, что если бы закон промульгировал президент, то бремя расходов пало бы на действующее правительство и стало механизмом давления оппозиции. Но при смене политического вектора давление бы испытало новое правительство. Получалось, что в любом случае, если бы закон выполнялся, любая власть теряла бы электорат.
… И почему Санду его промульгировала, хотя PAS сделал закон мертворожденным
- Прежде всего, новый закон упростил передачу здания – снял ответственность государства за его состояние. Ассоциация может получить дом, через год он развалится, и никто за это не ответит. Владелец квартиры не сможет ее продать, какой бы ремонт он ни сделал, ценность такой квартиры будут нулевая.
Но если члены ассоциации совладельцев кондоминиума откажутся принять дом в неудовлетворительном состоянии - закон их принудит. Местная власть назначит администратора, который подпишет акт приемки. При этом в классификаторе специальностей РМ нет должности администратора жилого фонда. Другой парадокс в том, что назначенный местной властью администратор не представляет интересы жильцов.
У кого возникнут самые большие проблемы
- В Кишиневе сейчас действуют четыре формы владения жильем: ассоциации совладельцев кондоминиума - их 670; дома местных властей, которые переданы в управление обанкротившимся ЖЭКам, - их 370; кооперативы, у которых в 2016 году отозвали лицензии на форму управления, - их 1500; ассоциации владельцев приватизированных квартир – их 1000, они не собственники домов, а владеют только квартирами.
Самые большие проблемы возникнут в процессе организации ассоциации совладельцев кондоминиума из кооперативов и ассоциаций владельцев приватизированных квартир. Например, здание есть, квартиры приватизированы, но нет организации, допустим, «Молдавгидромаш», на балансе которой было это здание. Кто будет передавать здание новой ассоциации совладельцев кондоминиума?
Киртоакэ распорядился уничтожить всю документацию на старые здания
- Законопроект об энергоэффективности, который предложен для рассмотрения парламенту, предлагает с 2024 года ежегодно ремонтировать здания центральных органов власти, имеющие площадь более 250 квадратных метров и не соответствующие минимальным требованиям энергоэффективности. Это школы и детские сады, но не жилой фонд, потому, что местные власти не знают, с чего начать такую программу.
У нас, у патроната, есть регистр жилого фонда - а у агентства публичной собственности такого регистра нет. Там не знают, какие здания, где, на каких улицах расположены. Несколько раз менялась структура агентства. А в 2013 году тогдашний мэр Дорин Киртоакэ подписал распоряжение, по которому была уничтожена вся документация на старые здания как ненужная. И никто не предъявил претензий о возмещении ущерба.
Записала Марина ТИМОТИНА
