События уходящего года нанесли мощнейший удар по российскому рынку недвижимости. Одни сегменты уже в полной мере ощутили негативный эффект, другие находятся в ожидании последствий, третьи, наоборот, оказались довольно устойчивыми. Естественно, что такие колоссальные перемены в экономической и внешнеполитической повестке сильно отразились на инвестиционном потенциале жилой и коммерческой недвижимости.
В связи с чем эксперты ожидают смещения вектора спроса у инвесторов. К каким сегментам и объектам недвижимости сегодня стоит присмотреться крупным игрокам на российском рынке, рассказал Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Как отмечает эксперт, в условиях падающего рынка верной стратегией будет вложение средств в сегменты, для которых характерен устойчивый спрос со стороны конечных потребителей и нехватка предложения.
Склады
На рынке складской недвижимости таким потенциалом обладают объекты формата Light Industrial. Спрос на них сегодня огромный, а предложение очень ограниченное. Только в Москве и Подмосковье, по оценкам экспертов, требуется порядка 3 млн квадратных метров таких объектов. При этом общий объем качественного предложения не превышает 75 тысяч кв. м, и не более 200 тысяч кв. м находятся в стадии строительства и проектирования. Соответственно, потенциал рынка огромный.
При текущей себестоимости строительства объекта Light Industrial в 60-80 тысяч рублей за квадратный метр продать его можно уже по 120-150 тысяч. Цикл проекта с момента покупки земли до полной реализации составляет порядка 2 лет. Таким образом, инвестор может рассчитывать на 30-40% годовых. При этом складские площади можно распродать еще на стадии строительства, поскольку спрос очень высок.
Кстати, о запуске своего проекта в формате light industrial недавно заявил один из крупнейших жилых девелоперов – группа компаний ПИК. Они планируют создать в Москве промышленный парк из трех зданий общей площадью около 60 тысяч квадратных метров.
Дистресс-активы
Во время любого кризиса на рынке недвижимости всегда начинает расти количество стрессовых объектов, которые реализуются с хорошими скидками по очень «вкусным» ценам. Помещения с торгов по банкротству, залоговое имущество компаний и предприятий, непрофильные активы банков и т.п. Покупка таких лотов с хорошим дисконтом может стать очень выгодным вложением средств.
В частности, сегодня на столичном рынке на продажу выставляется достаточно большое количество торговых центров – как больших, так и не очень, как в самой Москве, так и в ближайшем Подмосковье. С бюджетом в 1-2 млрд рублей можно приобрести ТЦ с арендаторами с окупаемостью инвестиций в 6,5-7 лет, то есть доходностью до 15% годовых.
«Однако здесь важно отметить, что далеко не все торговые центры сегодня – это выгодная инвестиция. Сегмент очень сильно пострадал из-за коронавирусной истории, а затем ухода зарубежных брендов из России. Лучше всего в данных условиях чувствуют себя ТЦ районного формата, расположенные в локациях с хорошей транспортной доступностью в густонаселенных спальных районах. Такие объекты будут весьма интересны инвесторам. Их можно приобрести в относительно небольшом бюджете и получить неплохие цифры по окупаемости», — обратил внимание Руслан Сухий.
Загородная недвижимость
Также характерен повышенный спрос на фоне дефицита предложения для загородного рынка. Особенно это касается проектов в премиальных локациях.
Например, на популярнейшем у состоятельных россиян Рублево-Успенском шоссе около 85% предложения – это вторичные объекты, построенные более 10-15 лет. Они технически и морально устарели и не могут обеспечить комфортный уровень проживания. При этом за последние 3 года в локации не было введено ни одного нового коттеджного поселка.
В сегменте также работают далеко не все стратегии инвестирования.
«Стратегия – приобрел 6-10 соток земли, построил быстренько недорогой дом, и продал с надбавкой в 50% ‒ становится неактуальной в эконом- и бизнес-сегменте. Сегодня покупатель загородного жилья хочет приобрести не просто дом, а вместе с ним комфортную среду, в которой будет жить. Важны не столько локация и цена, сколько правильная концепция и хорошая реализация. Поэтому точечный девелопмент на загородном рынке будет успешен в строительстве премиальных резиденций в хорошо обжитых и престижных локациях со сформированной инфраструктурой. Также перспективным вариантом выглядят инвестиции в создание новых премиальных поселков в востребованных локациях», ‒ отмечает руководитель «Рентавед».
Отдельный сегмент для инвестиций — земельные участки вблизи крупных городов. Особенно интересно сегодня приобретать землю сельскохозяйственного назначения и переводить ее под садовое товарищество или ИЖС. В таких проектах доходность может составлять 50-100%. Однако у данной модели инвестирования есть много нюансов и риски не решить административные вопросы с переводом земли.
Туристическая недвижимость
Интересным для инвесторов будут объекты, ориентированные на туристов. Коронавирусные ограничения последних двух лет и осложнения на геополитическом поле стали серьезным стимулом развития внутреннего туризма. Значительная доля туристических потоков переориентировалась с заграницы на путешествия по России.
Как оказалось туристический потенциал российских регионов огромный. В нашей стране находится большое количество прекрасных для отдыха регионов и локаций – Алтай, Карелия, Дальний Восток, южные регионы, в которых не хватает качественной недвижимости. Востребованы будут как крупные гостиничные комплексы, так и небольшие по площади дома отдыха, загородные резиденции, глэмпинги.
Здесь, конечно, прибыльными будут не все подряд, а интересные проекты с хорошей концепцией в правильной локации.
Статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, и услуги, финансовые инструменты либо операции, упомянутые в ней, могут не соответствовать Вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям.
Для более точной оценки перед принятием решения о покупке объекта недвижимости, других финансовых инструментов, или осуществления инвестирования иным способом мы настоятельно рекомендуем самостоятельно изучать объект инвестирования или обратиться к финансовому советнику.
