Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти долгое время развивался довольно спокойно, без резких скачков. Впрочем, ряд экспертов выражались не столь мягко, называя эту ситуацию откровенно застойной и даже упадочной. «Разумная Недвижимость» выяснила, что происходит на загородке сегодня.
Стадия роста
В конце весны – начале лета многие эксперты стали теплеть в оценках ситуации и признавать, что загородный рынок наконец-то вошёл в стадию роста. Так, в экспертном бюро «Сперанский» отмечают, что количество сделок на загородке за год заметно увеличилось: если сравнить апрель 2018 года с тем же месяцем 2017-го, то рост составил 14%. Проект по обмену данными по реальным сделкам на данный момент объединяет 112 коттеджных посёлков. Участники информ-обмена в апреле подписали 122 договора купли-продажи. Из них 103 пришлось на участки без подряда; также был продан один коттедж и 18 секций в таунхаусах. Итоги мая ещё не подведены, но уже сейчас очевидно, что они будут позитивными.
По данным портала Bn.ru, за I квартал 2018 года средние цены предложений на рынке загородных участков немного подросли: по Ленинградской области на 1,4%, а по Петербургу и пригородам (с учётом Всеволожского района) на 2,5%. Стоимость земли на конец I квартала 2018 года составила 112,4 тыс. руб. за сотку по Ленобласти (в среднем это 1,6 млн руб. за участок) и 367,6 тыс. руб. за сотку по Санкт-Петербургу и пригородам (5,4 млн руб. за участок).
Что касается стоимости домостроений (без учёта стоимости земли), то за январь-март по Ленинградской области она повысилась на 4,1%, по Петербургу и пригородным районам – на 5%. Средняя цена предложения домостроений на конец I квартала 2018 года достигла: 30,3 тыс. руб. за кв. м по Ленобласти (в среднем это 3,3 млн руб. за объект) и 46,3 тыс. руб. за кв. м по Петербургу и пригородам (7,5 млн руб. за строение).
Повышенные требования
Итак, загородный рынок восстанавливается после застоя, что не может не радовать. Однако сейчас рынок не такой как был пять лет назад, подчёркивают аналитики.
Один из наиболее заметных трендов заключается в том, что клиенты стали предъявлять существенно большие требования к посёлкам и объектам.
– Многое из того, что раньше продавалось «на ура», сейчас считается неликвидом. Особо высокие требования предъявляются к застройщикам, к коммуникациям, к управляющим компаниям, к благоустройству территорий и к концепции коттеджных посёлков. Отметим, что неликвида очень много – это десятки проектов и домов на бывших колхозных полях, – комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор», вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.
Таким образом, земля без готовых инженерных коммуникаций, без вменяемой концепции коттеджного посёлка теперь мало кого интересует. И пусть все хотят сэкономить – желающих жить в чистом поле становится всё меньше.
Без подряда, но с проживанием
Многие покупатели сегодня отдают предпочтение участкам без подряда. По словам директора департамента загородной недвижимости корпорации «АДВЕКС. Недвижимость» Станислава Азацкого, популярностью пользуются земельные участки стоимостью 600-900 тыс. рублей.
Александр Гиновкер считает, что выбор участка без подряда – это не всегда хорошо, так как архитектурный облик посёлков получается очень разным. По мнению эксперта, данный момент снижает качество самого проекта и его ликвидность.
Ещё одна тенденция – рост спроса на объекты, которые располагаются в локациях, подходящих для постоянного проживания. Обычно для этих целей подходят проекты, расположенные не далее часа езды от города. В этой ситуации меньше внимания уделяется наличию леса, водоёмов и прочих приятных атрибутов загородной жизни.
По оценкам аналитиков, сегодня в ближайших пригородах Петербурга цены на участки с коммуникациями начинаются от 120-130 тыс. руб. за сотку. Кстати, благодаря улучшению транспортной доступности за счёт строительства КАД, ЗСД, Новоприозерского шоссе и других магистралей количество локаций, подходящих для постоянного проживания, значительно выросло.
Портрет покупателя
В целом застройщики отмечают, что за последнее время портрет покупателя загородки изменился.
– Люди перестали реагировать на акции. Дисконт, который могут предложить им девелоперы, не приводит к росту спроса. На первый план выходит не состязание цен, а борьба за доверие покупателей, – говорит руководитель отдела продаж компании «Теорема» Ирина Кудрявцева.
По словам генерального директора ИЖС «Новое Иннолово» (Ломоносовский район Ленобласти) Валерия Бирзолова, покупатели становятся более самостоятельными: сами ищут информацию в Интернете, сами приезжают посмотреть. Если их всё устраивает, обращаются к менеджеру только для подписания сделки.
И ещё один момент: покупатели загородки за последнее время заметно помолодели. «Если раньше это были граждане 45 лет и старше, то теперь это семьи от 35 лет», – отмечает генеральный директор компании «Ламбери» Алексей Потапов.
В наших следующих публикациях мы поговорим о том, какие типы недвижимости и в каких сегментах сегодня интересуют покупателей.
